成立27年，上市21年，合生创展从广州走向全国，成长为今天多元化战略布局的大型开发商。
在调控笼罩的2018年，合生创展不仅实现了连续的高增长，还做到了更有效益、更加健康的扩张。
4月17日，合生创展公布2018年年报，宣布全年实现销售额149.75亿，同比增长62%；营业额132.94亿港元，毛利率上升至49%；溢利58.22亿港元，同比微升0.1%。
在众多房企年报中，合生创展凭借超高的盈利水平和稳健的财务水平显得与众不同：2018年合生创展毛利率上升了约12%，达到49.1%，净利润率增加约2%，达到43.7%；而合生创展2018年资产负债率为58.70%，与同业动辄70%甚至80%的负债率相比，合生创展这家老牌房企一直坚持稳健、安全的发展节奏。
在保持销售与盈利继续保持同步高增长的前提下，大量核心都市圈优质土储更增添了合生创展“有所为”和“有所不为”的底气和自信。
实力打造房企健康模型 合生创展塑造可持续发展样本
在众多房企规模走强之际，利润表现却不甚理想。数据显示，2018年房企的净利润率平均为11.9%，相比2017年12.1%平均值有所下降。这背后有资金成本上涨，也有规模化竞争加剧的原因。
而在利润这一点上，合生想的明白。
年报显示，2018年，合生创展毛利率上升至49%。净利润率增加约2%，达到43.7%。股权持有人应占溢利为57.75亿港元，同比涨幅0.1%。扣除除税后投资物业重估收益净额35.05亿港元，核心利润为23.03亿港元，同比增幅达15.32%。资产总值1641亿港元，较2017年上升6.70%。
与行业平均利润率相比，合生创展利润水平堪称亮眼。对此，合生创展集团住宅投资事业部副总经理闫家瑞在接受采访时表示，房地产结利周期通常是2-3年前的利润数据，而这段时间恰好是房地产发展的最好周期，一般良性发展的公司利润水平都是上升的。合生一直遵循的是为股东创造更大的价值，盈利能力主要体现在几个方面：一是有丰富的优质土地储备，且土地成本较低；二是内部运营管控、费用控制、财务及融资水平都在合理的区间内达到优化；三是营销能力与操盘水平的不断创新提升让项目达到更大的销售溢价。
另外在区域布局上，合生创展在年报中提及，“国家积极推行的京津冀、长三角、粤港澳大湾区的区域发展政策，集团因势利导，积极推动京津冀、长三角及粤港澳大湾区改善型及刚需型住宅产品的开发及去货，从而加快资金回笼。”
按区域划分，2018年合生创展继续立足于珠三角、环渤海、长三角三大经济圈，深耕核心城市，挖掘周边潜力城市，华南区域、华北区域、华东区域分别贡献了50.05亿港元、41.37亿港元及41.52亿港元的收益。分别占比全年营收为38%、31%以及31%。
在目前中国最热门的三大核心都市圈中实现销售的均衡发展，从区域布局来看，合生创展大概率的避免了未来产品去化难题。
住宅之外，合生创展构建起了住宅地产、商业管理、物业管理和产业投资等四大板块并驱发展的全产业链，尤其是近年来，商业地产的迅猛发展，贡献了可持续租金，形成合生创展未来一段时间不可比拟的企业护城河。
截止2018年12与31日，合生创展共管理11个投资物业项目，管理运营面积超过50万平方米。2918年商业地产实现营业收入27.24亿港元。2018年，合生商业占集团总营收的比重近三成，达到29.03%。
商业地产的快速发展也为合生创展赢得了机构的投票。近日，标普全球评级将合生创展的长期主体信用评级由B-上调至B。上调合生创展评级的原因是，“该公司的投资物业规模和租金收入将有助于提升其经营业绩和现金流的稳定性。我们也预期随着位于一二线城市的高质量土储加速放货去化，该公司的合约销售额将实现增长。”
远高于行业的利润水平、多个热点区域均衡发展以及多板块业务齐头并进，诸多要素共同为合生创展塑造一个可持续发展房企样本。
穿越行业周期 合生创展的“有所为”和“有所不为”
拨开靓丽业绩背后，可以看到，合生创展穿越周期的成功密码来自于前瞻性的战略洞察力、颇具灵活度的战略执行力，在战略上始终坚持“有所为”和“有所不为”。
首先，合生创展坚持跨周期战略布局，逆周期低成本拿地，为后市的销售赢得了更多主动权。
合生创展在北京、上海、广州等一线城市拥有大量优质且成本较低的土地储备，2018年，合生创展新增土地面积62.73万平方米。截至2018年12月31日，合生创展拥有土地储备2,922万平方米，足够满足集团未来发展所需。
一方面，合生创展绝大多数土地拿地时间较早，且通过收并购和协议出让的方式获取项目也较多，成本便宜，现售价下利润空间均相当可观；另一方面，合生创展主打中高端产品，且项目布局主要集中于一二线重点城市，同时持续提升旗下物业管理水平，包括引入高端品牌MAHÁ落地，推进项目溢价水平的提高、打造优质高端的人居生活方式系统。
闫家瑞表示，企业的发展布局都有自身的考量。很多房企重仓三四线也取得了很好的业绩。对于合生创展来说，土地储备基本集中在一线城市和强二线城市，另外对于杠杆的使用相对谨慎。做一家企业要看长期良性发展，不看一时冲动。
其次，在房企普遍加杠杆的背景下，合生创展始终坚持稳健的债务水平。
截止2018年12月31日，合生创展向银行及财务机构借贷总额为455亿港元，同比2017年下降4%。另一方面，截止2018年12月31日，合生创展就短期及长期银行贷款取得约919.77亿港元的银行信贷额，其中368.76亿港元仍未被动用。可以看出，未来还有大量资金可支持合生创展的扩张与发展。
国家对地产行业调控的持续深入以及国内经济发展的趋势表明，未来地产市场一定会有众多企业被淘汰出局，行业集中度也将不断提升。业内人士表示，只有那些在快速发展的同时能够实现财务“稳健”的企业，才有可持续发展的可能。而拥有跨周期战略远见的合生创展，始终按照自己的战略节奏稳步快行，不激进，不跟风，在都市圈时代来临之际，深耕多年的合生已经迎来厚积薄发的时代。
本文来源：网易房产
责任编辑：
张心梦_NO5587
