（原标题：尹中卿谈房地产税：应设定宽松的免征面积，税率可以因城施策）
房地产税肯定会提高房地产的使用和占有成本，间接作用可能对房地产价格产生影响。但这并不是说占有房产就要交税，而是要增加占有多套房、不用于居住等着炒房者的负担。
文 | 21世纪经济报道 定军 范孜恒 赵炜 赵佳慧
所有的房子都要收税了吗？
近日，全国人大财经委副主任尹中卿谈到未来房地产税出台时说，房地产税可能对房地产价格有影响，会提高房地产的使用和占有成本。但这并不是说占有房产就要交税，而是要增加占有多套房、不用于居住等着炒房者的负担。
2019年政府工作报告提出，今年要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
据全国人大财经委副主任乌日图介绍，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。
房地产税何时可以出台，农村农民的住房也要交税吗，有房的人交税房价会大跌吗？ 21世纪经济报道（下称《21世纪》），在两会期间专访了全国人大财经委副主任尹中卿。
房地产税或间接影响房价
《21世纪》：现在房地产税大家都很关注， 房地产税预计何时出台，怎么征收？
尹中卿：未来税制改革的重点是重构税制，减少间接税的比重，提高直接税的比重。增加直接税特别是资产税、财产税、收入税的比重，最主要的就是房地产税。
房地产税和房产税不一样， 它不是简单地把原来的房产税平移成税收， 而是要把原来涉地的税收与房产税进行整合，将房地产税征收对象扩展到居民住房。
房地产税是从地方主体税种的角度来讲的，它是一种资产税或者财产税。推进房地产税立法更多的是要完善我国税收体系，提高直接税比重，增加资产税、财产税、收入税税种，强化地方主体税种。
房地产税肯定会提高房地产的使用和占有成本，间接作用可能对房地产价格产生影响。
但房地产税也不能说是占有房子就交税，应该是对占有多套房的、不用于住的、等着炒的这种人会增加负担。
多数国家的房地产税，也像个人所得税一样是可以设定免税部分的，例如人均居住面积三十平米、四十平米、五十平米可以不交税。所以房地产税更多地是当作一种财产、收入的调节，从客观上实现对资源的节约使用。
政府工作报告提出，要稳步推进房地产税改革，人大常委会工作报告也明确把它列入到2019年立法工作计划。
房地产税尽管不是主要为了调节房地产价格，但它肯定对房地产市场和人们的预期有相当大的影响，所以要从多方面考虑研究选择出台时机。
房地产税是一个地方税种，所以房地产税即使出台，何时开征、按什么税率征收，按照法律规定、充分授权的原则，地方政府应该会有很大的自主选择权。
要研究会否导致房租提升
《21世纪》：房地产税是地方征收？各地自己定？
尹中卿：法律规定要充分授权，对房地产调控实施一城一策、地方主导创造条件。
出台房地产税应该从我国税制改革、强化地方主体税种的角度去做，要尽可能少地对房价波动产生影响，这样有利于房地产税的及时出台。
房地产税是一种财产税，它一方面有利于地方主体税种的形成；另一方面有利于强调直接税、财产税成为我国税收的主力军；第三方面，有利于调节居民收入、财产、财富差距，多占用多缴税，少占用少缴税，这是比较公平的，也有利于节约、集约利用资源，推动高质量发展。
《21世纪》：各地税率差别可以很大？
尹中卿：到时候税率会设置的空间，具体适用哪档税率，由地方政府选择。房地产税是按照现价收税，谁住房子面积大谁就多交税，谁住中心城市或者城市中心地区谁就多交税。
房地产税肯定设定最低居住面积免除额，到时候法律应该对此作出规定。
我主张对居民住宅免税面积应该宽松一点，不要像个税一样频繁提标准，一开始宁可把标准定得高一点。比如，如果平均住房面积30平米，可以确定人均40平米、50平米甚至60平米作为免税面积。
按照“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，自住的可以尽量不交、少交，这样税种才容易推出。
现在一些超大城市住宅出租回报率低，只有现价的1%，也就是1000万价格的住宅，1年租金只有10万左右，如果收一定的税，持有多套房的人去掉出租收益后，就没什么利益可图了。
这正是房地产税要达到的目的，就是让持有的多余房子吐出来。不能有人有很多套房子，很多新市民却没房子住。
但是一个政策出台情况很复杂，会不会因为房地产税导致房租提升的情况，这要做好深入研究。
从长远来说，房地产税是要建立一个稳定的制度，公平、可节约资源、给地方政府提供公共服务的一个稳定收入来源。
农村住宅是否要收税？
《21世纪》：农村土地是集体土地，农村住宅也要收房地产税吗？
尹中卿： 中国土地有两种所有制，农村和城镇不一样。农村居民的宅基地属于集体所有，农业生产用房、农村居民住宅的附属建筑叫不叫房产也很复杂。
农村房地产税现阶段要不要征收，怎么征收，都还需要进一步研究。我主张先易后难，先从城镇做起。
另外，居民住宅和商业地产土地使用权年限不一，有的是七十年，有的五十年，有的四十年。因为不同的土地使用年限不一样，这需要做好衔接。
另外，法理上也要研究，过去交的土地出让金属于什么性质， 它也可以是土地占用费、稀缺资源费，具体是什么需要研究。
大城市小城市的土地价格不一样，中心城区房价和郊区房价不一样，要解决级差地租问题。
各地会降低房地产税率吸引人才？
《21世纪》：各地房地产税率不一样，会不会导致各地为了吸引人而竞争，最后没什么作用了？
尹中卿：房地产调控强调“一城一策”，城市地方政府对房产调控有权限，如果都让中央管肯定是不切实际。
当然，如果地方在财税制度没有理顺的情况下出台房地产税，也可能存在恶性竞争的情况，反而搞乱了市场。所以需要建章立制，逐渐取消行政调控，将房地产调控的长效机制建立起来。
我在地方调研的时候，发现地方房地产价格“大落”的风险比“大起”还严重。
因为这些年一些城市通过棚户区改造货币化安置，一部分低收入群体通过加杠杆进入了房地产市场，以货币化补偿的资金作为首付，增加了杠杆率。
这部分居民收入低，抗风险能力差，一旦房价急剧下降，正财产就有可能会变成负财产。
所以，对三、四、五线城市，尤其地级市和县城，这几年通过加杠杆买房的居民，对于房价下行的承受能力远远不够，房价下行造成的风险更大。
下一步应该尽量稳定房价，通过逐步发展来化解泡沫。如果过早地刺破泡沫，会使一部分人产生巨大的风险，当然这也只是一个良好的愿望。
本文来源：21世纪经济报道
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