房企1月发债超千亿 多数为借新还旧

1月份，房企发债量创下新高。

2月12日，克而瑞发布研报称，2019年1月，房企境内外发债总量为1095.79亿元，环比上升91.8%。其中，境外债发行规模为740.4亿元，环比增长141.9%。

“房企发债总额环比大幅增长，是由于今年初政策层面略有放松，促使房企加紧融资，以免错过政策窗口期。”上海一家房企高层告诉时代周报记者，楼市未来量、价均在不穿透下限、不突破上限之间小幅波动，楼市横盘的关键因素之一就在于资金流量，只要房地产行业现金流整体保持基本稳定，楼市就不会大起大落。因此，未来房企融资将会时松时紧、整体稳定。

虽然房企融资环境得到改善，但其运营环境仍存诸多挑战。中信证券陈聪指出，房企销售压力加大的风险不可忽视，尤其是在三四线布局较多，且集中在2017年后大规模拿地（从而使得地价过高）的房企，风险尤大。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，今年房企自身的经营性现金流对比2018年会进一步恶化。黄立冲指出，一方面各地方政府明确要“稳地价、稳房价、稳预期”，要求房价既不能升、也不能降，所以部分房企“以价换量”的经营策略较难实现。另一方面，持观望态度买房人群越来越多，也导致房企库存去化压力更大。

融资成本处于高位

在融资端，虽然今年房企总体发债环境相较2018年宽松，但其发债成本却仍处于高位。

克而瑞数据显示，2019年1月房企平均发债成本为6.98%，境外债融资成本达7.86%。对比2018年数据（统计85家典型房企），当年房企新增融资成本为6.4%，境外债券平均成本为7.08%，

具体到企业，1月份融资成本最低的为招商蛇口发行的一笔15亿元超短融，利率为2.98%，而当代置业在1月9日发行的境外优先票据，利率高达15.5%。此外，时代地产在1月28日发行一笔11亿元公司债。票面年利率为7.5%。华夏幸福基业在1月30日发行的5亿元公司债（简称“19华控03”），利率为8.2%。美的置业在1月3日发行10亿元公司债券，票面利率为7.00%。

“目前债券融资市场更多以大房企为主，中小房企很少有机会，因此，他们的资金状况更加紧张。”上海一家房企高层告诉时代周报记者，不同的房企融资逻辑不同，大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低，从银行贷款到票据、发债、基金、同股同权、小股操盘等，不一而足，关键不在于能否融到资金，而是控制资金成本。

“而中小房企只要能融到钱就可以活下去，但如果融不到钱，就可能现金流断裂；即便能融到钱，如果资金成本过高，则不仅损失利润，甚至可能导致巨亏。”上述高层表示，过去两年三四线城市去库存，拯救了大量中小房企，未来不会再有这样力度的政策刺激，中小房企融资将越来越难，退出地产江湖的步子将越来越快。

“近期房企频繁的融资动作，其实多数是借新还旧，而不是新的融资，现在基本上要借新的融资，依然相当困难。”黄立冲告诉时代周报记者，目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。

1月11日，佳兆业拟发行1亿美元可换股债券用于偿还部分于2019年2月及3月到期的未偿还银行及其他借款。1月21日，富力地产发行2019年度第二期超短期融资券，其中70%将用于偿还金融机构借款，具体涉及22笔有息借款。1月22日，世茂股份发行20亿元公司债，拟用于偿还2019年到期16世茂G1公司债券。1月24日，荣盛地产发行11.67亿元公司债券，用于偿还公司借款、调整公司债务结构。

回款挑战

在销售端，受限购限贷等多因素影响，房企总体销售情况亦不理想。

据上海证券报报道，截至2月12日，26家房企公布1月份销售业绩，合计销售金额约3340亿元，同比下降逾13%。

具体而言，部分房企业绩出现明显下滑，另有部分房企业绩增速放缓。2019年1月，龙湖集团合同销售金额149.4亿元，同比下降6.74%；合同销售面积95.8万平方米，同比下降约17.06%。招商蛇口实现签约销售面积56.90万平方米，同比减少5.26%；实现签约销售金额117.87亿元，同比增长0.26%。绿城中国实现总合同销售金额约67亿元，同比下降约23%。万科实现合同销售金额488.8亿元，同比减少28.10%。另一边，保利发展实现签约面积227.85万平方米，同比增长4.58%；实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。世茂房地产实现合约销售额约为115.2亿元，同比上升15%；合约销售面积为68.53万平方米，同比上升17%。

广东某大型房企内部人士告诉时代周报记者，自2018年下半年以来，公司在销售方面的确面临去化压力。据她透露，今年1月份，公司权益销售额同比下滑超过20%（去年同期数据未对外公布）。

万科高层亦在2018年经营情况电话会议上表示，受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

中证鹏元评级表示，预计今年三四线城市商品房成交面积将下滑，带动全国成交面积转为负增长，在因城施策的结构化调整下，本轮下行周期表现会较为缓和，价格总体上保持平稳，部分棚改货币化依赖程度较高、产业结构偏差和经济落后城市面临一定的回调，但跌幅空间有限。