伴随着北方温度的骤降，房地产市场的凛冽寒冬也来临了。
12月14日，国家统计局发布2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。根据这一数据，楼市单月成交连续3个月同比下调，库存去化明显放缓。11月仅去化162万平米，是最近2年最少的一次。
中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，虽然同比数据依然在上涨，但细分单月数据，9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积数据已经出现连续3个月的同比下调，市场已经确立了下行调整的趋势。2018年全年很可能出现成交金额刷新历史记录，而成交面积持平的现象。2019年如果政策不变，市场将出现明显调整，拐点已经出现。
成交面积拐点，去库存趋缓
统计局发布的数据显示，1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。
同时，去库存也明显趋缓。11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米。其中，住宅待售面积减少204万平方米，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积减少15万平方米。
按区域看，各地区成交数据呈分化趋势。东部地区和东北地区销售面积同比都出现下调，幅度分别为5.1%和4.4%，中西部维持增长，但增速都有所回落。
易居研究院智库中心总监严跃进表示，房屋销售还是维持正增长态势，但是幅度是开始收窄了。近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场较好的认可，这都使得市场交易数据相对偏弱。
张大伟认为，从数据看，2017年12月2.28亿平米的月度销售面积刷新了历史记录，而2018年12月预计将继续调整。整体看，2018年全国房地产市场销售面积很可能出现同比持平或者轻微下调，而销售额将继续刷新历史记录。
而从其他数据看，市场情况也不容乐观。开发投资数据增长依然保持在10%，9.7%的增速与1-10月份持平，主要是受到中部区域投资回落1.2%拉低了整体数据。而拿地数据的增速也出现下调，11月份房地产开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月份回落1个百分点；土地成交价款13746亿元，增长20.2%，增速回落0.4个百分点。
政策底已现，如何应对预期转变？
尽管过去两年时间内，严格的调控政策成为各地房地产市场的主旋律，但最近两个月以来，调控政策的数量明显减少。中原地产研究中心统计数据显示，11月来楼市政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。
张大伟认为，从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。
中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》指出，2018年9月以后，一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。需求主体出现预期观望和购买犹豫，进而直接导致开发企业销售下降回款放慢，从而导致房地产开发企业的悲观预期，进而导致降价销售和土地流拍，从而导致金融机构预期的变化，并加剧购房者悲观预期，行动上从积极行动转变为犹豫不决，进而导致负反馈，导致住房及相关市场的调整。
对此，报告主编、中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《华夏时报》记者采访时表示，目前市场就是很有可能从过度乐观转向悲观，因此不管目前预期处在什么状态，我们都需要一方面坚定市场信心，同时又剔除之前的盲目乐观的预期，只有这样才有可能建立基于实施基础上的谨慎乐观的预期。
本文来源：《华夏时报》
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