由于目前购房需求减少，按揭需求也随之减少，银行降低利率只是随着市场变化而进行的正常调整，与调控政策无关。
中房报记者 唐珊珊丨北京报道
“暗号：一统利率，你进群的时候一定要说明自己是万科星城几号楼的业主，现在群里1000多人，很多其他楼盘的业主也在我们维权群，大家都在探讨对策。如果有认识媒体的人，一起拉进来，一定要把事情搞大才有人理！”马先（化名）在私信里特别交代中国房地产报记者，他是这次万科星城维权的业主之一，也是最早发现贷款利率差的人。从事了7年财务工作的他，自认是比较精明的广东人，当初在华强城和万科星城之间纠结不已，但最终还是选择了“低价入市口碑佳的万科”，但没想到签完购房合同不到一周他就变成了维权业主。
在记者潜入万科星城维权群不久，一位平湖佳兆业的业主联系到记者，因为万科星城的维权事件开始发酵，她才意识到自己购买的平湖佳兆业项目在利率上损失更多。平湖佳兆业项目的首套贷款利率是基准利率上浮20%，这个利率甚至超出了万科星城的15%，相比华强城的10%更是高了一倍。以一套总价350万元的刚需小户型，贷款30年为例：首套房贷基准利率上浮5%，每月月供增加400元；如果房贷基准利率上浮15%，每月月供比基准增加1100元；如果房贷基准利率上浮20%，每月月供比基准增加1500元。目前平湖佳兆业的业主也在积极组织维权，希望能与开发商重新就利率问题进行协商。
多城贷款利率松动
在所有调控手段中，“调整贷款利率”虽然不是最致命的一招，但却是最敏感的。今年7月，深圳首套房刚需购房者进入利率上浮15%时代。根据公开数据统计，自7月26日以来，深圳四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率全部上浮15%，二套房上浮20%。其中，建设银行深圳分行住房贷款首套房利率由基准利率上浮10%调至上浮15%，二套房上浮20%。此外，对于近两年贷款（包括信用卡）逾期两期五次以内的，上浮25%。
然而从11月开始，深圳楼市似乎发生了一些微妙变化，深圳某贷款部经理在接受中国房地产报记者采访时表示：“从11月起，以四大行、招商银行等为主的多家银行普遍执行首套房银行贷款利率上浮15%，但是个别银行已经在下调首套房贷款利率，一般是下调5个点。”此次深圳两个网红楼盘的开售，把利率松动问题暴露在购房者眼前。据万科星城业主报料：“华强城所有银行（包括中国银行）的首套利率都只上浮10％，但万科星城的所有银行（包括中国银行）利率都上浮15％。在业主自己私下咨询的一些贷款银行，只要信用记录没问题，大多可以按首套上浮10%来做，不再像几个月前那样强制按15%，甚至25%执行。”从融360提供的数据显示，截至12月3日，深圳建设银行、广州银行、渤海银行、渣打银行等，首套贷款利率均下调为基准利率上浮10%。
无独有偶，与深圳相邻的广州，从11月开始，一些银行出现贷款利率下调，广州地区的汇丰银行在11月15日已经宣布下调房贷利率：广州市首套房较基准上浮5%，二套房较基准上浮10%。而此前的5月，汇丰银行曾将广州地区的首套房较基准上浮25%，到了7月份调到上浮15%，10月份又调到较基准利率上浮10%，11月则上浮5%。最新融360数据显示，广州目前银行首套房利率普遍按照上浮10%来执行，其中华润银行首套甚至出现9折利率。
首套贷款利率上浮最高的应该是郑州，此前郑州首套贷款利率基本按照上浮30%来执行，但是最近郑州多家银行下调了首套贷款利率。在采访中记者发现，郑州农业银行、招商银行、交通银行基本首套贷款利率都有下调，按照上浮20%来执行。在一线城市，北京的贷款利率变化较小，在记者走访调查过程中发现，北京的招商银行、中信银行、中国银行目前统一按照首套贷款利率上浮10%、二套贷款利率上浮20%来执行，只有民生银行按照上浮15%来执行，但相比之前的首套贷款利率上浮20%已经做了下调。一位中信银行的贷款经理告诉记者：“往年到年底银行贷款都会收紧，批得也比较慢，但是今年多家银行基本都加快了放款速度。”
在万科星城的维权事件中，万科给出的解决方案是业主可以和贷款银行自行协商，或者在12月7日以前申请退房。对于业主提出的允许开放多家贷款银行的诉求，万科的回复是：按揭利率由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定，客户可以寻求其他银行进行按揭，万科也仍可以为业主提供担保，但需要对该银行的资质进行评估。目前万科星城的按揭利率依然是按照上浮15%来执行。
那么在购买新房时能否自主选择利率较低的银行呢？业内人士表示，开发商指定贷款银行是取得预售许可证审批的前置条件，这是国家从金融监管安全角度考虑的制度设计。也就是说，开发商指定合作银行既是法律规定，又是行业惯例，本身并没有问题。而贷款利率如何制定是由银行根据市场情况和贷款人资质自由定价。
北京允安律师事务所齐正律师表示：“目前市面上有个不成文的规则，购房人只有通过开发商的合作银行进行贷款，开发商才会为其提供担保，以保证购房者顺利完成按揭贷款，反之可能开发商会不同意为购房者提供阶段性担保，那事实上就是按揭不成。”
利率松动不代表调控放松
据融360监测数据显示，进入10月以来，多个城市银行的首套房贷款利率刹住了连涨22个月的势头。业内人士表示：“在市场转冷下，银行为了提高市场竞争力，扩大市场份额，均有不同程度的利率下调。截至10月份，首套房贷利率下调银行数量达到19家。预计后期将会有更多的银行下调首套房贷利率。但房贷利率松动目前还只是局部行为。”
根据贝壳研究院对经纪人调研显示：北京和广州目前只有汇丰银行从上浮10%下调至5%（对客户资质要求严格），首套主流利率均是上浮10%；深圳北京银行有所下调（不对外公布），小银行利率本身就低（对资质要求严格）；南京首套主流仍是上浮20%，只有紫金农商行下调到了基准利率上浮15%，中国银行和建设银行二套由25%下调到20%；杭州首套房贷利率从10月起已经全面下调到基准利率上浮10%，二套15%（银行因业务减少，自发下调利率增加业务量）；佛山房贷利率主流仍是上浮10%。
那么利率的松动是否意味着调控的放松呢？诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受记者采访时表示：“随着调控的进行，炒作需求得到抑制，恐慌性购房也得到缓解，市场回归到理性状态，购房需求较之前有大幅度减少。而房贷利率本身是随市场变化而变化的。银行会根据自身业务情况进行利率调整。由于目前购房需求减少，按揭需求也随之减少，银行降低利率只是随着市场变化而进行的正常调整，与调控政策无关。”对于目前深圳出现的利率维权现象，陈雷表示：“利率的制定是银行根据内部运营情况来定，利率的浮动属于正常行为，但同时对不同项目采取不同利率，在操作上可能会存在违规行为。现在调控重点在于稳定各种销售市场行为，预计后期会加强对于银行利率的监管。”
本文来源：中国房地产报
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