改革开放数十年，北京进入“居者优其屋”时代

▲邓小平视察前三门住宅建设情况。（资料图片） 　　北京建工集团/供图

自崇文门路口向西拍摄的刚刚建成不久的前三门住宅区。（资料图片）北京建工集团/供图

1200多年前，深谙民间疾苦的杜甫热切期盼着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。诚如斯言，房子一直位居中国老百姓的“三大生活理想”之首。

改革开放的春风让人民收入增加，生活水平逐步提高：从筒子楼到住宅小区，从全民“蜗居”到舒适“安居”，改革开放40年，北京人的居住环境已发生天翻地覆的变化。过去平房、大杂院里的喜怒哀乐，到家属院、筒子楼中的酸甜苦辣，再到现代化小区的生活日常，40年来，人们的住房愿望也从“居者忧其屋”过渡到了“居者有其屋”、“居者优其屋”。

1970年代人均住房面积比不上解放初期

新中国成立后，中共北京市委和市政府兼顾“为生产服务、为中央服务、为劳动人民服务的”方针，在建设新首都的过程中，逐步解决城市居民的住宅问题。自1952年起，北京市规划建设部门在中共北京市委、市政府的领导下，进行了多方面的探索和有益的尝试。但由于财力的限制和整个城市功能的制约，居民住房问题一直没有得到真正解决，而且呈现扩大的趋势。

《北京志·房地产志》中数据表明：1976年城市人均居住面积反而比1957年降低0.34平方米，还不足4平方米，更远比不上1949年北京人均住房面积4.9平方米。居民的住宅问题是困扰京城的一大头疼问题。除掉当时机关干部们住的宽敞楼房面积，北京普通居民的住房面积在3平方米以下，一家五六口人挤在一间14平方米平房居住的工薪阶层大有人在。

万人参与盖起前三门大街“火柴盒”

前三门（崇文门、前门、宣武门）住宅楼从今天的崇文门十字路口西南角，一直到长椿街西边、两便门大街南侧的3栋高楼，全长5公里，建筑面积50多万平方米，沿街有37栋住宅楼。1971年，北京市革委会向国务院提交《关于“前三门大街”建设规划问题的报告》。报告认为地铁一期工程完成后，从北京站起，经崇文门、前门、宣武门向西北折至复兴门一线，已经形成一条长达7.7公里的新街道。这条街道横贯首都中心区，地位重要，街面宽阔，适合建设住宅。

1976年2月10日到12日，在工人体育场招待所，“前三门工程”动员会议召开。当时的前三门统建工程总指挥部技术组组长胡世德回忆，动员会议有来自北京市建筑设计院、市规划局、市建委等各有关单位的220人参加，时任市建委副主任的李瑞环作动员报告，提出要在4年时间内将前三门和西二环建设好。前三门住宅楼作为北京解放后第一个最大单项住宅工程，采用效率最高的“统建”，并开始大面积推行内墙火模板现浇混凝土和外墙预制混凝土板相结合的施工体系。

当时，建设前三门住宅楼的造价超过1亿元人民币，并集结了北京6个大建筑公司的力量。“抓纲治国举红旗，十里长街立新功”、“拼命大干四个月，三十七栋全矗起”都是在誓师大会上提出的响当当的口号。一万人参与建设，45台塔式起重机的统建规模，举国家之力……当时来访的香港传奇人物霍英东先生曾羡慕地表示“在香港即便倾家荡产，也盖不起这楼。”

1976年5月25日正式开工，1978年12月底基本建成，高层板式住宅楼和高层塔式住宅楼得以首次亮相京城。正是“前三门大街”这样一排“火柴盒子”，一度成为北京的骄傲——我们也能建高层住宅了。

经历唐山地震改进住宅抗震措施

节约是这一时期工程建设的原则，于是有了“以电梯为中心的规划”，胡世德回忆，在高层建筑中运用电梯后，为了提高电梯的使用率，使用了长廊。也是为了节省，电梯并不是层层停。而没有电梯的楼层应有的电梯间就可以规划成一居室了。整个工程中，按照当时北京市一类高层住宅标准：前三门住宅区的每户建筑面积55平方米，一室户占所有户型的10%，二室户占73%，三室户占13%，每户都有一个厨房和卫生间以及壁柜和阳台。基本开间分2.7米、3.3米和3.9米三种，以3.3米为主。

1976年的7月28日发生了唐山大地震，胡世德回忆，当天上午，统建指挥部继续工作，下午，他和副总指挥刘导澜去查看天坛大板楼等高层住宅有无遭到震害，在小公园里用塑料布避雨住了一夜后，29日，前三门在建住宅楼和全市建筑开展了检查、鉴定和加固。

“前三门工程为此停了两个月，我和刘导澜等人到天津、唐山考察震害区，做出对前三门工程的抗震分析和改进措施，采用现浇内墙和外墙砌筑相结合的内浇外砌体系。”直到今天，前三门住宅区的居民说，虽然房子太逼仄了，但是墙体是真的结实。

邓小平视察时关心住宅楼抗震系数

1978年10月20日，邓小平来到前三门大街住宅楼工地。自9月率党政代表团从朝鲜访问回国以来的短短一个多月时间里，继东北三省、唐山和天津两市，这已经是邓小平第四次视察新建居民住宅楼。唐山大地震后，在住宅建筑上，抗震安全和加快解决安居宜居问题一直是邓小平牵挂心头的大事。

在大家的陪同下，74岁的邓小平走进宣武门东大街16号楼，先看了一个两居室,又看了一个三居室单元房。他先询问了房间面积，随行的市建委主任赵鹏飞回答说：“两居室的大间是14平方米，小间9平方米；三居室的大间是14平方米，中间12平方米，小间9平方米。”邓小平似乎有些遗憾地说：“小了点儿。”然后他又指了指天花板问： “房间有多高？”赵鹏飞答道：“层高2.9米，净高2.7米。”邓小平又问：“前三门大街都是几层楼？”赵鹏飞回答说：“塔楼高12层，板楼高8至9层。”接着，邓小平又询问楼房的抗震系数，工作人员介绍道，前三门大街的住宅楼动工时赶上唐山地震，所以在后来的设计上考虑到了按地震烈度8度设防，邓小平满意地点点头。

邓小平提议住宅“面积搞得大一些”

视察完宣武门东大街16号楼后，邓小平再次乘上车来到宣武门西大街新华社对面的4号板楼。邓小平登上中单元二层，在二楼的楼梯间，邓小平用商量的口气提出“层高能不能降低一些，把面积搞得大一些？”随行的邓小平的小女儿毛毛随口开玩笑说：“爸爸您不能因为自己的个子矮，也得让房子变矮。”一句话把在场的人都逗乐了，邓小平也慈祥地笑了。

但邓小平这句话可不是随口说的，他是在视察了京、津、唐3市不同类型的住宅楼后，经过深思熟虑才向建筑专家们提出来进行商榷的。降低楼层，增加居住面积，邓小平这一主张对我国之后的建筑业带来了重大影响。在国家财力十分窘迫、房荒严重的非常时期，居民更需要实用的居住条件。邓小平对在场的北京市建筑设计研究院的人员说：“要请一些会挑毛病的人来提意见，研究一下怎样把住宅楼修得更好些。”

不久，北京市建筑设计研究院就设计了一套新的住宅标准图。与传统的标准住宅设计相比，室内净高度为2.53米（按国际标准仍属上线），每户的面积则增加了1.5平方米。室内卫生间面积也有所增加，除马桶外，还增加了一个洗手盆和小澡盆。厨房里又配备了一个碗柜和一个吊橱，而每户的预算总造价反而便宜了77元，而且每户都有过堂风。

邓小平还提出，今后建住宅楼时，设计要力求布局合理，增加使用面积，更多地考虑住户的方便；当人们提出“洗澡难”时，他提出，再尽可能安装一些沐浴设施，让居民能在家里洗上热水澡；当人们为摆脱“一间屋子半间炕”“老少三代同一室”的窘境，而对乔迁新居有点饥不择食时，他提出，在可能的条件下注意室内外装修的美观；当人们对唐山大地震的悲剧仍心有余悸时，他又提出，要多采用轻质建筑材料，冲破我国“秦砖汉瓦”“肥梁胖柱”式的传统建材格局；他还多次提出，要降低房屋造价，为今后住宅商品化打通道路，使中国人民真正实现“居者有其屋”。

■居民故事

从土房搬到了花园小区

1967年，家住顺义的申书云嫁到了朝阳区太阳宫地区。谈起刚来时见到的情景，申阿姨直撇嘴：“甭提了，当时一个屯都没有几户人，地上很多大坑。”刚嫁过来时，家里公婆、小叔子和他们夫妇五口人住在三间破土房里。“别说习惯不习惯，那时候生活就那样儿，艰苦着呢”。此后的几年里，小叔子结了婚，申阿姨夫妇也陆续有了三个孩子，五口人只能挤在一间土房里生活。

上世纪80年代，改革开放的春风吹进了申阿姨的家中。“当时我们社员各自分了几亩地，我们家也盖起了四间大平房。80年代的条件可比六七十年代强百倍。”申阿姨说，以往做饭用小炉子，中午只休息两个小时，上午干完活赶紧回家劈柴、点着了，上面放煤球，火一上来赶紧做饭，吃完饭又回地里干活了。“当时为了省事吃窝头，改善生活时炒点白菜，烙张大饼”。住进了新平房后，申阿姨家陆续安了土暖气，买了煤气罐。“土暖气一安上，家里冬天能达到十六七摄氏度，当时我们已经很满意了”。

当年每到8月份，申阿姨就张罗着买煤了。“以往烧煤球，后来烧蜂窝煤，几千斤煤堆在厢房里。街坊四邻都知道我爱干净，但是归置煤总弄得满手黑。”申阿姨说，因为烧煤，家里总是落一层灰。

在没有下水和厕所的平房里，如厕也是一大难题。“我们家离着公厕有200多米，晚上没有路灯，老人上厕所特别不方便。”申阿姨回忆说，她60多岁时仍然得每天拎着两桶垃圾和脏水往外倒。

2010年，申阿姨搬到回迁楼小区圣馨家园，和儿子儿媳孙女一起生活，90多平方米的两居室又敞亮又漂亮。74岁的申阿姨以往最怕冷，如今房子向阳暖和，家里还有地热，冬天能达到20多摄氏度。今年，圣馨家园北侧新建了一处休闲公园，园内特色景墙、树阵、草坪和花坛一应俱全。秋高气爽，申阿姨时常和邻居漫步绿地晒太阳，“下楼就到了，就像我们自家的后花园一样，心里特美”。最近，小区内又多了一项新科技——人脸识别系统，正在施工调试的系统未来可掌握小区居住人群，保障居民的人身财产安全，推动社区管理智能化和精细化。

“改革开放40年来，我们一家五口人从一间土房搬到了四间平房，如今又住上了有地热的高层。现在小区绿树环绕，环境也安全，这和当年比真是天上地下，我特别知足。”

在朝阳区农村地区，越来越多的居民像申阿姨一样，告别低矮破旧的平房，住进明亮宽敞的楼房。2014年，北京市在朝阳区来广营、太阳宫、南磨房、豆各庄、将台、常营6个乡，全面启动一道绿化隔离地区城市化建设试点工作。目前，6个乡全部完成农转居任务，共计1.98万人。东风乡、东坝乡、三间房乡、平房乡、管庄乡第二批“一绿”地区城市化试点建设将加紧实施。2018年7月9日将台乡“一绿”试点回迁安置房将府锦苑小区开始办理回迁入住手续，目前已有1238户领到了家门钥匙。一批“一绿”试点另外3个回迁安置房正在加紧建设，2019年可累计实现1.26万村民回迁安置。

从“忧”到“优”?北京住房大事记

1949年新中国成立后，中国进入了计划经济时代，一个没有“市场”存在的时代，没有消费品市场，更没有房地产市场。所有的住宅均由政府建造，然后通过每个人的单位以很少的租金租给单位职工。住宅是福利，不是商品。虽然房屋不能买卖，但是可以通过房管部门进行房屋交换。不少家庭就是通过换房机构找到距离工作单位比较近的房子，这样大人上班方便，孩子上幼儿园、上学也都会就近。但居住面积和居住环境不可能完全称心如意。

●1978年以前，是居者“忧”其屋。进入70年代，提倡的是先生产，后生活；高积累，低消费，住房建设的速度远远跟不上城市人口增长速度。1978年，北京市人均住房面积仅仅4.2平方米。那个时期城镇居民解决住房停留在“等、靠、要”三个字上。等国家建房，靠组织分房，要单位给房。政府把有限的资金用在生产上，没有更多的财力建设更多的住宅。70年代末，城市人口快速增长，而国家在城市住房上的投入总额不到国民生产总值的百分之一。那时一家很少只有一个孩子，兄弟姐妹一大群，小时候可以挤挤，长大成人后组建家庭，原来家里的厨房、杂物房都摆上床开始住人。事实上，房屋短缺在1978年就引起了中央政府的注意。

●邓小平在1978年4月提出，把住房改革提到议事日程。1979年开始，中国在一些城市试点，以房屋成本价出售房屋。随后，在改革开放的进程中，住房改革一步步市场化。住房改革初期，中国人并不习惯这个概念。人们已经习惯了单位提供住房，更重要的是，没有人拿得出那么多现金来购房。银行当时也没有提供对个人的购房贷款。

●1992年，北京市制定了《北京市住房制度改革实施方案》，住房商品化趋势逐步形成。挥别了福利分房，引入了商品房，并不代表每个人都能住有所居，尤其是低收入家庭。北京开始探索如何解决中低收入家庭的住房难题：菊儿胡同一期、小后仓、东南园、郭庄北里相继拉开旧城危房区改造的序幕；首批康居住宅——朝阳甘露园小区，一下子解决了4200户住房困难家庭。

●1994年是中国城镇住房制度改革的转折点。那年政府设立公积金制度。

●1998年，中国取消了福利分房，中国全速进入商品房时代。得益于1998年的“经适房”新政，天通苑、回龙观、建东苑成了最火的楼盘。这种面积适中、价格便宜的房子一度备受青睐，特别是一些家底儿薄的基层职工家庭。从1998年到2006年，北京市一共批准了52个经济适用房项目，19.2万户家庭购买了经济适用住房。

●2001年，住房保障由买变租的探索开始在北京落地，首批“廉租房”正式面向困难家庭配租。第二年，广渠门北里作为北京首个廉租房项目开工。与此类似的公租房，则覆盖了更广大的低收入群体，直到2014年廉租房、公租房并轨。

●2014年，本市正式推出面向中端家庭的自住型商品房。自住房的价格原则上是同等地段、同等品质商品房的七折，因此这种“七折房”成为一大批刚刚投身工作的上班族首选。

●2017年，在总结此前种种政策房、保障房经验的基础上，北京又将自住房“升级”为共有产权房，申请的门槛更高，分配面向京籍和非京籍，后期管理的规则更细，从而真正抑制投机、保障刚需。