深圳现房销售试点项目落地 房地产将迎来现房时代？

近期，关于取消商品房预售制的风声引起了行业震动，随着深圳首个商品房现房销售试点项目落地，以及广东中山一批现房销售土地集中出让，商品房现房销售或许并不遥远。

深圳现房销售试点项目落地

10月8日，深圳龙华金茂府首次亮相，该项目是深圳商品房现房销售试点项目。据媒体报道，龙华金茂府目前已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶，将进入外墙装修阶段，预计2018年年底开放营销中心，2019年现房入市。

这个深圳商品房现房销售试点项目，还要从土地出让时说起，当时的深圳土地市场异常火热。2016年5月，A816-0060地块发布出让公告，按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。深圳市规划和国土资源委当时表示，深圳在探索商品房制度的改革上先行先试，开展商品房现售试点。

地块拍卖时，引来万科、招商、金地、建发、中海、星河等10余家品牌开发商参与投标。经过激烈竞争，地块最终被电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下，楼面价高达5.68万/平米，刷新了深圳地王纪录。

除深圳外，广东省内城市要求以现房销售作为出让条件的土地也越来越多。10月12日，广东中山市两宗现房出售地块成功出让，其中，石岐区康华中片区的地块被深圳颐盛拍得，楼面价约8000元／平米；南头镇将军村地块由中山市复和地产拿下，楼面价约4200元／平米。

9月18以来，广东省中山市国土资源局政务网陆续挂牌了19宗土地，其中12宗住宅用地的出让条件中，全部注明了现房销售的要求。这也就意味着，未来的一个多月时间里，广东中山还将有10余宗要求现房出售的地块出让。

商品房预售制度是否将要取消的讨论源自于9月底，广东省房协发布了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”材料，并上报住建部。文件显示，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

一石激起千层浪，此番消息引起了业界的极大反响。但这一消息随后被住建部辟谣，称情况并不属实。广东省房协相关人士则表示，文件仅处于征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。虽然该文件并非执行方案，但也透露出官方对于商品房预售改现售持肯定的态度。

商品房将迎来现房销售时代？

目前，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房预售逐渐与成品房的买卖成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

在我国推行商品房预售制度的过程中，预售制度的出现有利也有弊。对于开发商而言，预售制度可以提前回笼资金，节约资金成本，有效满足开发商庞大的资金需求，降低了行业准入门槛，有利于企业实现快速周转，进一步撬动更多项目，实现规模的快速扩张。对购房者来说，预售可以提前锁定价格，满足其住房需求。

但预售的弊端也异常突出。近些年来，关于工程烂尾、房屋质量不达标、面积缩水、开发商擅自更改规划、延期交房等报道层出不穷。购房者提前交付了购房款，拿到的仅仅是开发商一纸合约，购房者处于相对弱势的地位，自身利益难以保障。

实际上，多地关于取消商品房预售的尝试一直在进行。2010年，广西南宁率先试点取消商品房预售制度，但效果不甚理想；2014年，上海对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块，要求须以全装修现房销售；2016年8月，南京在住宅、商住地块的拍卖中，要求“竞价到最高限价的90%时，必须现房销售”，但23个月后，现房销售的条件改为“竞自持”；2017年3月，杭州市要求土拍时“溢价率达到50%，必须现房销售”，但4个月后该政策被取消；重庆、苏州、扬州、无锡等城市均实施过部分地块要求现房销售的政策。

对于未来商品房现售是否能成为趋势，著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者，中山等地的一系列政策举动，代表了一种现房销售的趋势，但具体的效果如何，尚待进一步观察。整体来看，短期内全面取消预售制度的可能性不大。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，如果市场上所有项目都是现房销售，购房者虽然得到了完善成熟的生活环境，但也将房产升值速度最快的黄金时段拱手让于开发商，开发商则在楼盘和所处区域由生到熟的过程中，收获了更高溢价。过于激进的推行“期改现”，大量地块同时要求现房销售，造成新房上市时间同步推迟，楼市2-3年中“房荒”局面的发生，可能是不仅推升房价，还会加剧市场的恐慌心态。

“期房与现房没有制度的好坏之分，只有适合与不适合”，郭毅表示，期房与现房的制度转轨不仅要循序渐近，同时还应考虑不同城市房地产市场所处的发展阶段差异而定。比如刚需市场下价格为先，应继续提倡用今天的收入，买下明天的希望；改善市场注重品质与效率，可以积极推行即买即入住，所见即所得。

作为资金密集型行业，开发商对预售款具有严重的依赖性。亿翰智库提供的数据显示，在房地产开发企业到位资金构成比例中，定金及预收款项占房地产开发资金总额的比例逐年攀升，截止到2018年8月，该项比例再创新高，已达33%。

亿翰智库分析，无论是规模房企，亦或是中小型房企，预收账款占总资产、有息负债以及总负债的比例都较高。若取消预售制度，该部分的预收账款或将由有息负债来补充，房企出于稳定企业发展态势的需要，不得不选择加杠杆的形式，其持续发展必将受到制约。若取消预售制度，必将对房企资金链的维系产生一定影响，部分企业可能会面临资金链崩裂的风险，行业波动加剧。

宋清辉也指出，假若取消商品房预售制度真的实施，对于房企的影响是致命的。对于严重依赖预收账款的开发商来说，取消预售制度是否会对其资金流造成巨大打击，在融资渠道收紧的情况下，预计三成以上房企的资金来源恐受到影响，房企将会面临洗牌。