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头部房企这波降价裁员现象:现金为王 安全第一

2018-09-08 09:17:49 来源: 21世纪经济报道(广州)
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房地产市场寒意已现。

随着房地产调控步入深水区,地产商经营、资金链等各方面均被巨大的焦虑和压力所笼罩。

“高周转标杆”碧桂园的降速,只是其中的一个侧面。最显著的表现是,8月底9月初,泰禾、华夏幸福、绿地等多家房企被曝裁员“瘦身”,恒大等房企开始降价跑量。

作为应对市场下行的有效策略,裁员和降价常常伴随出现,成为先导信号。

中小房企经历的“阵痛”更为剧烈,诸如中弘等出现了资金链断裂乃至老板“跑路”的危机;龙头房企在下行周期中,也要注意防范高杠杆扩张的财务风险。

“未来行业肯定是强者恒强,大鱼吃小鱼。”恒大总裁夏海钧在中国恒大半年业绩会上说。

调整开始

面对市场的调整,一些极度敏感的房企早已有动作。

8月份,房地产市场出现了久违的降价。

近日,很多地产界人士的朋友圈,都出现了恒大打折促销的消息。克而瑞简报显示,恒大推出国内全部楼盘8.9折,而如果全部优惠进行叠加,最低可至7.4折。这比今年2月份的8.8折促销力度更大。

此外,另有个别头部房企个别项目也出现8折优惠。

中原地产首席分析师张大伟指出,在资金层面受限、购房者市场预期下降的背景下,房企业绩上涨逐渐乏力,8月份销售增速均明显放缓。

克而瑞研究则称,当前多数房企去化压力仍然很大,通过适当的折价促销可以提升业绩。开发商8月让利意愿较7月增强,整体来看平均折扣在9.5折左右,9折以上项目较7月也有所增加。

8月份开始,房企推盘节奏加快。克而瑞数据显示,29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米,环比和同比分别上升4%和14%。

从中报也可以看出,房企下半年的货值供应大幅上升,仅头部房企下半年的可售货值就非常可观:碧桂园7000亿、恒大7000亿、融创4900亿、万科3000亿。

压力之下,不少房企开始裁员减负。8月至今,泰禾、绿地、华夏幸福等房企先后被曝“裁员”,万科、碧桂园等传出“控编”。

8月23日,市场消息称绿地要进行区域瘦身,裁员10%-30%,主要集中在上海、北京、天津、广州、深圳等城市,这些城市目前都拿地困难,没有足够的土地资源。随后绿地官方声明消息不属实。

8月24日,华夏幸福被曝因战略收缩解散天津公司,虽然华夏幸福发布回应称,公司没有明确的裁员计划,但也并没有直接否认解散天津公司。

同时,万科也被曝内部正要求四大一线城市公司控制编制。

新城控股副总裁欧阳捷表示,市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前在调控严格的一二线城市及周边地区,量缩价稳,固守在这样区域只能收缩。

同策研究院总监张宏伟解析,裁员主要有两方面原因:一是区域结构性调整;二是个别企业面临资金链紧张。房企因此放缓了投资拿地节奏,在人员编制上也开始收缩。

房企偏悲观

无论是“裁员”还是降价,都是房地产市场进入下行趋势的表现。

据世联EVS监测数据,8月份,全国46座重点城市存量住宅成交持续萎缩,8月份环比再次下跌,跌幅4.3%。

另外一个指标是去库存接近尾声。8月,呼和浩特率先全面停止房地产去库存调控措施,不再发放购房补贴。当前百城库存规模已经跌回2012年的水平,全国性的去库存周期已经完成。

“停止去库存是楼市转向的信号。”世联行称。

当下,为了应对市场下行的风险,各大房企均将现金流管控放在了首位。

对房企而言,“消费降级”就是减少买地,8月以来,房企投资显著放缓。居住用地土地成交溢价率在8月份创下39个月新低(8.9%),流拍111宗,流拍数创下了2014年以来的历史峰值。

中信证券分析师认为,住宅类土地溢价率目前已达到本轮房地产周期的低点。土地市场转冷的根本原因,在于土地供应规模的增加和企业的经营策略变化。

据克而瑞数据,8月,31家样本房企在土地市场上表现相比上月更加谨慎,8月拿地房企中,建面环比下降超6成,31家房企拿地总建筑面积为4205万平米,与上月基本持平,平均成交楼板价达到4533元/平方米,相比上月略有下滑。

绝大多数房企对未来和后市看法谨慎,甚至偏悲观。

恒大总裁夏海钧称,恒大未来三年不再拿地,土地储备维持在3亿平方米左右,大概每年降5%左右。

保利管理层在2018年中报会上称,一线城市拿地成本高、压力大,有一定风险,公司有意识回避;下半年争取大力销售,多拿一些现金在手上,逆周期拿地。

在近期的中期业绩会上,多位大型房企高层表达了对政策不放松和后市不乐观的预期判断。

融创管理层认为,政策严格调控会持续,客户购买预期在变化,8月市场变化非常快,三四线城市在快速冷却;融创今年将安全放在第一位,投资标准提高,对买地很小心。

中海主席兼行政总裁颜建国指出,长效调控机制渐行渐近。“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往,显示了中央在控制房价方面的决心。目标是合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,短期内市场观望情绪会加重,最近一两个月已经有所显现。

此外,下半年房地产市场调控会继续从紧,房地产供给侧改革将继续推进,商品房市场总量增长将被抑制,房地产企业的规模扩张将逐步放缓。

今年中海的土地预算是1350亿新增权益购地金额,上半年完成不到40%,“中海采取很谨慎的姿态对待投资。我们宁可错失一些机会,也不想投错几块地。最近几个月,我们还处于观察期。我们的投资节奏是主动有所放缓,这是因势而变,主动地调整。”颜建国说,投资预算是一个动态的数字,未来会根据回款进度、政策与市场情况,时刻调整投资节奏与规模。

王旭杰 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:王旭杰_NO5107

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