深圳推出稳租金商品房试点项目，年租金涨幅不超5％

租赁时代已经悄然开启，租金更成为近期房地产市场的热门词汇。对于稳定租赁市场，深圳正计划出“大招”。

昨日，证券时报记者在2018年中国深圳国际房地产博览会住房租赁展租赁专场论坛上获悉，深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，将采取严格的租金管制，第一批试点项目也在本次房博会上亮相。

据悉，稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。稳租金商品房通过租金传导效应，引导市场合理定价，有利于完善住房租赁政策法规，减轻新市民的居住负担，优化营商环境，构建房地产调控长效机制。

稳租金商品房的基本特点是租金管控、对象范围广、租房排队、有限租期、智能化监管等。其中，租金管控即实行“一房一价”，起始租金要通过市场评估，不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式，在每年年末对所掌握的房源租金进行调整，涨幅参考的标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等，年租金增长率不超过正负5%，在合同中进行租金涨幅约束。对象范围广，即面向所有在深圳纳社会保险一年以上、没有任何形式自有住房和政策性租赁房的居民；租房排队，即符合条件的居民可以在系统中提交申请并排队；有限租期，即首次租赁期限为三年以内，可续租不超过两年，最高是五年；智能化监管，指通过指纹锁和人脸识别的认定技术的应用，能够确保租房的安全和诚信，尤其是针对现在的试点项目，要求所有的开发商给所有的房源配备的是指纹锁，这使入住人在刚开始入住的时候通过物业管理公司的身份识别以后，录入入住人的指纹信息，随后所有房源的指纹锁更换功能全部由物业公司掌握，个人不能操作，以防在租房过程中出现一些转租的行为发生。

深圳市规划和国土资源委员会房地产业处的付菲菲博士还提到，稳租金商品房所有的产权和租金收益完全归开发商自己所有，这样比较有利于进行一些资产证券化的探索，包括发行一些REITs。

据悉，位于南山区的塘朗城精品公寓将作为稳租金商品房试点项目，由深圳地铁集团与深业集团共同成立的公司——深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。本次作为试点的稳租金商品房房源为二期C座248套公寓，预计2019年初可上线出租运营，2019年9月交房入住。

稳租金商品房试点也让人联想起深圳之前推出了多幅“只租不售”土地。近日，深圳市土地房产交易中心公布3宗居住用地的出让信息，分别位于龙华、光明以及大鹏新区。其中，光明A511-0037宗地和大鹏G15401-1507宗地建设70年自持租赁住房，光明宗地竞配建人才住房，大鹏宗地竞配建公共租赁住房，建成后限70年自持。

根据深圳中原研究中心监测显示，7月深圳全市住宅租金为每平方米71.1元，上调1.91%，自2017年以来，深圳整体租金总体呈现上涨趋势，今年前7个月持续上涨。虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租，但长租公寓和房企进驻城中村改造带来的连锁反应不得不引起重视，在此轮争论中也被指为推高房租租金的“元凶”。公开信息显示，深圳市规土委答复了“关于全力保障劳动者租房权益，遏制住房租金非理性上涨”的提案，并提出多项举措严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价，提出进一步加强城中村住房改造后统一租赁的指导和监管，引导企业改造为产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源，防止“城中村”房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨。

作为备受关注的一线城市，深圳楼市近年持续火热，但在全国调控浪潮的背景下，深圳对房地产交易市场的调控持续收紧，限价、限售等地方性政策陆续出台。现在，房租快速上涨被推上风口浪尖之后，有市场人士认为这可能不利于经济结构转向消费型经济，因高企的房租将迫使租房者压缩开支。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，稳租金商品房试点将为深圳市民提供长期价格稳定的租赁产品，但政策影响程度要根据试点租赁房源的量来看，量大影响面才会比较广，对其他商品房房东的心理预期才会带来影响，才能实现将试点的平价租金向周边小区传递，乃至向大片区甚至全市传递。