特约撰稿 朱丽娜 香港报道
香港楼市气氛持续炽热，豪宅成交亦不断升温。
中原地产7月17日公布的数据显示，香港传统豪宅地段山顶南区今年第二季度共录得55宗一、二手楼买卖，总额共约146.54亿港元。其中，52宗为二手豪宅成交，涉及金额达133.87亿港元，环比飙升338%。
“第二季度有多个豪宅新盘推出，发展商定价十分进取，因此不少买家开始转向二手市场寻找货源，而山顶南区的二手豪宅价格整体落后大市，从而吸引了很多投资者及换楼客。”中原豪宅山顶南区资深营业董事何兆棠17日向21世纪经济报道记者表示。
其中，单宗交易金额过亿港元的成交在第二季度达到12宗，累计金额为107.97亿港元，环比激增617.4%。
转卖为租规避空置稅
对于特区政府上月针对一手楼盘推出的空置税，何兆棠坦言对豪宅市场的影响有限，“发展商可将空置单位转卖为租，即使物业空置，楼价升值足以抵销空置税开支，很多开发商对这类豪宅单位比较惜售。同时，利率上升对豪宅楼价影响不大。然而，在中美贸易摩擦阴霾下，一手楼价升幅将放缓，其中屋苑型的豪宅单位受影响较大，反而一万平方呎以上的超级豪宅的价格则会继续屡创新高。”
他续称，由于绝大部分豪宅买家倾向于现楼，而一般豪宅单位的装修耗时约一年以上，“以新鸿基地产旗下位于南区的豪宅项目Shouson Peak为例，已经开售了5-8年，部分单位目前处于出租状态，而该公司的另一个豪宅项目则指明只租不卖。”
同时，根据莱坊发布的《财富报告》显示，截至2017年12月31日，香港豪宅售价连续6年稳占全球第二贵之位，以100万美元计，去年在香港只可购买22平方米豪宅，仅次于摩纳哥。
以新鸿基地产旗下的沙田九肚丽坪路豪宅新盘云端为例，最近一个实用面积为3727平方呎的洋房以1.8亿港元成交，呎价高达4.8万港元。该豪宅项目自今年4月起推出，目前已累计出售11幢洋房，套现金额达14.7亿港元。
物以稀为贵，香港豪宅市场向来受到富豪们的追捧，但这类物业的供应却十分匮乏。根据香港差饷物业估价署的资料显示，截至2016年年底，实用面积在1722-3013平方呎的住宅单位存量约23000个，但在香港整体私人住宅存量中的比例仅2%。
同时，全香港实用面积超过3013平方呎的大面积豪宅单位只有约3200个，占比0.3%。这类单位在过去四年的每年新供应量不足100个，占同期整体住宅落成量不足1%，去年这一比率更跌至0.6%。
内地买家青睐高价豪宅
近年来，内地富豪已成为香港豪宅市场的生力军。
“从二手豪宅市场来看，未来成交将主要集中于1-2亿港元的物业，其中本地买家占比达到70%-80%，而2-3亿港元的豪宅市场选择较少，而国内买家主要集中购买单价在5亿港元以上的豪宅。他们对全幢收购重建的屋地兴趣较大。”何兆棠透露。
同时，中原地产山顶南区营业董事李卓雄向21世纪经济报道记者指出，随着一大波内地新经济公司在港上市，很多上市公司的创始人和高管会选择在香港购买豪宅用于资产保值，“他们的首选是传统的豪宅或豪屋，这类买家更注重的是豪宅本身的稀缺性，通常这类单位的价格也会更贵。”
李卓雄透露，一般内地买家更倾向以公司名义买卖这类物业（主要由公司名义持有的物业通过股份转让的形式转给另一公司，且交易双方均为香港或离岸公司），这样可以规避三年内转让物业须缴的额外印花税。同时，以转让公司名义的形式，买卖双方只须付0.2%股权转让印花税，而可以避免缴纳30%的双倍印花税。
“由于以公司名义转让不能从银行获得贷款，因此通常很多买家都是垫付完购楼金额后，再以公司股份去银行做抵押融资贷款。”他表示。
公开数据显示，过去8年至少有126宗物业交易，以转让公司股权形式，避免缴交上述物业印花税，涉及税款高达93.5亿港元，其中有19宗成交的买家来自中国内地。
本文来源：21世纪经济报道
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