中山首试商品房现售 业界人士：“土拍热”有望降温

中山市国土资源交易网日前挂出一则关于翠亨新区国有建设用地使用权的出让公告。跟以往不同的是，中山对该宗用地的建设开发提出了更多要求，如划分成“生态高尚居住”“邻里中心”两个指定区域开发，要求配套12个班幼儿园、建200平方米居委会等。其中，在第9条作出“本宗用地出让后实行商品房现售”的规定，引发关注。据悉，这是中山首块试行“商品房现售”的土地。这也意味着，该地块竞得者只能在商品房竣工并验收合格后，才能出售给购房者。

有业界人士分析认为，这是中山市从土地供给方面进一步加强房地产市场调控的信号，有望为近年的“土拍热”降温。

●伍杰 罗丽娟

　　土拍详情 设定最高限制楼面地价6000元/平方米

公告显示，该地块编号为W15-18-0006，位于中山市火炬开发区（翠亨新区起步区）马安村，总面积77974.2平方米，用途为住宅用地。其中，出让年限设置为商业40年、住宅70年。上网竞价起始楼面地价为人民币5000元/平方米，即起始总价为11.69亿元，每次最小竞价增幅（楼面地价）为50元/平方米。

这块地的具体竞价方式仍沿用“最高限价转竞配建”：设定最高限制楼面地价6000元/平方米，当报价达到最高限制楼面地价的，竞价方式转入配建人才安置房面积竞价程序，凡同意接受最高限价的竞买人均可参与竞配建人才安置房，竞价阶梯为480平方米/次（户型面积为90平方米—144平方米，不少于4套）。网上报价起始时间2018年5月22日上午9时，截止时间为2018年6月27日上午9时30分。同时，本次上网竞价出让不设保留价。

　开发规划 定位为新区景观核心

据业界反映，本次推出的土拍地块位于翠亨新区起步区，因临近建设中的深中通道中山段出口，长期以来受到不少关注。

按规划，该地块将划分成“生态高尚居住”和“邻里中心”两个区域进行开发建设。其中生态高尚居住区，占地面积68856.2平方米、容积率不大于3.2、建筑密度不大于15%、绿地率不小于50%、建筑限高100米。基础设施和公共服务设施配套方面，则要求建设一个用地面积4300平方米、建筑面积3900平方米，可容纳12个教学班的幼儿园。

除幼儿园外，还包含另一个独立配置的公共建筑区域“邻里中心”。该区域规划用地面积9118平方米，设置建筑面积2000平方米的居住小区级文化室，50平方米的社区警务室，200平方米的社区居委会，1000平方米的社区健康服务中心，80平方米的公共厕所。“邻里中心”区域兼容超市、菜场、餐饮、药店及其他商业功能。

算上幼儿园和“邻里中心”，公用部分达土地总面积的17.2%。值得一提的是，本次土拍对项目定位和建筑外墙用料也作出了详细规定，要求建筑立面需采用轻快铝材及玻璃窗有机结合，形成公建化立面现代风格，打造成新区景观核心。

“从建筑规划区域、外墙用料到具体配套，都做出了详细规定，在一定程度上保障了项目的建设水准。”合富研究院高级分析师谢仲娟认为，随着政府加强用地规划，过往项目开发同质化的情况可能不会再发生。“政府从规划方面进一步加强诱导，有助开发质量的提升，整体居住水平的提高，将使中山更符合大湾区核心城市群的定位。”谢仲娟表示。

现售新规 有望防止购房纠纷

用地规划清晰是本次土拍的一大亮点，而另一条销售规定“本宗用地出让后实行商品房现售”则更引发市场的关注。

“商品房现售”是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。这意味着，该地块上的所有建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

目前全国的房地产开发普遍采取预售制度，即建筑进度达七成以上就可在住建部门办理预售证，进入买卖环节。而现楼现售制度则剔除预售环节，开发商只有在项目完全竣工、通过综合验收等所有流程后才能开售。

新上线的“商品房现售”，将对中山商品房市场产生怎样的影响？这一新规，是否会在今后的中山土地拍卖中进一步普及？有业内人士认为，新规将有效防止购房纠纷，降低置业风险。对开发商而言，新规提高了开发资金门槛，在拿地过程中会更加谨慎，有助抑制“土拍热”。

“现楼销售的好处在于，对房屋质量和住房、购房服务水平有一定的促进作用，这对于消费者来说是一个保障。”谢仲娟认为，新规从客观上促进开发商提升开发水平，使居住环境、住房质量得到一定保证。天睿地产副总经理马建宏则表示，过往市场上曾出现开发商因资金断链而出现项目烂尾或商品房拿不了房产证等置业纠纷，现售新规将有效避免类似情况的出现，对中山房地产发展有较积极的推动作用。

“对开发商而言，这样的开发条件设置，对资金需求会大增，前期投入成本非常高，而回款周期也较长。”谢仲娟分析认为，开发成本高，开发商在参与土拍前会更加精打细算，因此土拍热度可能会下降。“从设置最高限价到转竞配建，中山对土拍市场的调控在稳步提升，市场会更趋于理性。”她说。