房地产后开发时代来临 中粮地产向"重度运营"转型

房地产行业“运营为王”的时代正在来临！

鉴于此，万科开始做商业，参股物流仓储企业；龙湖地产把2020年租金收入目标提升至60亿元；远洋地产在加码持有型物业……

近日，中粮地产北京公司总经理周鹏也向《证券日报》等记者表示，房地产开发环节依然重要，但重度运营时代已经来临，运营管理与物业管理等全生命周期链条已成为上市房企价值成长的关键。

地产“后开发时代”来临

“以2016年结束作为分水岭，之前是房地产 开发时代 ，之后是房地产 后开发时代 。”不到一个月前，冯仑在个人微信公众号上表示，开发时代的产品只是住宅，商业模式以快销为主，“就是比谁卖得规模大，谁卖得速度快，谁的成本低”。而后开发时代，开发商的核心竞争力已经发生转移。

《证券日报》记者也注意到，此前以住宅开发为主的房企，越来越多地提出了持有物业运营收益目标，综合业务比较丰富的房企，已开始进一步塑造精细化、专业化的运营能力。正如冯仑所示，在规划面积内讲空间故事，以财务能力为后盾，比谁的财务成本低，谁就能适应更多不同的产品形态，“建筑能力不再是竞争力，而运营能力则变成了核心竞争力”。

多位业内人士已经达成共识，房地产传统的“重开发轻运营”模式即将遭遇天花板，若过度依赖开发业务，利润指标将隐藏危机。“房地产已进入后开发时代”，新的模式则是运营为王。

在周鹏看来，房企间的竞争已从规模、成本、速度转移到聚焦客户、全面运营能力等实力上。未来5年，中粮集团地产板块北京区域的目标是，持有型物业年营业额北京排名第一，销售型年总销售额北京排名前五位。为实现向“重度运营”的转型，中粮集团地产板块北京区域专门提出了“C.O.R.E.”品牌力模型，即在客户服务、运营能力、资源整合和产品力四个维度来开发新的商业模式。

鉴于北京区域是中粮集团地产板块的桥头堡和大本营，业内认为，这意味着中粮集团地产板块正向“重度运营”转型，未来更看重客户资产和可持续运营收益。

向“重度运营”转型

“运营时代来临之后，并非什么房企都能适应的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，中粮集团地产板块北京区域锁定新中产阶级，押宝“重度运营”倚重的是母公司中粮集团独特的产业布局。

中粮集团旗下有11家上市公司，覆盖了粮、油、糖、棉等核心业务和食品、金融、地产等板块，形成了与大众生活密切相关的多元产业结构。比如中粮集团地产板块北京区域，就充分整合内部各业态、各业务板块资源，形成了包括居住、办公、旅行、社交、饮食、娱乐于一体的城市生活生态圈。

另外，在商业地产运营领域，大悦城正在加快复制，不久后该公司与华远地产合作的京西大悦城将投入运营，届时仅在北京，大悦城就将达到3个。此外，在高端项目和城市更新方面，中粮集团地产板块也均有产品线布局。

综合来看，中粮集团地产板块越来越重视运营收益，存在资金承压的风险，也有中长期盈利能力处于行业高水平的可能性。

值得一提的是，中粮集团地产板块北京区域今年在土地市场十分活跃，新获得朝阳、石景山、丰台、房山等区域的5个地块。目前来看，中粮集团地产板块主要布局在核心的一、二线城市，土地储备可满足公司未来3-5年的发展需求。同时，近年来中粮集团地产板块还参与了城市更新，并有意深入产业地产领域。据周鹏透露，公司将通过实现中粮两链战略联动，产城融合，打造住职游学为一体的未来城镇，探索有中粮特色的、可持续化的全新造城模式。

另有业内分析师称，中粮集团地产板块将充分受益于国企改革大势和集团内部资源整合。若能有长期低成本资金支持，运营性收益可期。