评论：待售面积降至低点后要加强地产调控

（原标题：待售面积降至低点后要加强地产调控）

本报评论员 欧阳觅剑

国家统计局8月14日发布的数据显示，7月末，商品房待售面积比6月末减少1081万平方米；其中，住宅待售面积减少988万平方米，降至34181万平方米。这是2014年2月（共41个月）以来的新低。

在2016年之前，住宅待售面积的基本走势是一直增长。在2016年2月末达到了4.7亿平方米的高点。2015年12月召开的中央经济工作会议，将化解房地产库存（去库存）列为2016年的五大任务之一。各地随即出台了各种去库存的措施，于是，在2016年3月之后，住宅待售面积基本上是逐月下降（只有2017年2月例外）。现在，住宅待售面积已经降至一个比较低的水平，去库存工作获得了明显的成果。

待售面积降至低水平会如何影响房价的走势呢？对于这个问题，存在两种不同的分析。一种分析是，待售面积减少意味着潜在供给减少，可能导致房价进一步上涨。2016年以来，房地产销售情况火爆，今年稍逊于去年，但仍然是两位数的增长，需求非常旺盛。而供给方面，2016年住宅竣工面积的增长率只有4.6%，今年前7个月只有2.4%。住宅新开工面积的增长率还是双位数，但已呈现逐渐走低的趋势，1-7月为11.9%。正是由于竣工面积和新开工面积的增长慢于销售，才导致待售面积持续减少，而这也反映了供不应求的状况。

也因如此，在去库存的过程中，多数城市的房价都出现了上涨。一二线的热点城市出台严厉的调控措施，也未能完全抑制房价上涨的趋势，有时跌一回，有时又涨回去；而作为去库存重点的三四线城市，房价的涨势更为明显。待售面积降至低点，会使一部分人更加坚定地看涨，而这又可能通过投资和投机加剧供不应求的状况，推动房价进一步上涨。

另一种分析是，去库存取得明显成果后，力度会大大减弱，鼓励购房的措施会逐渐减少，这将使房价上涨失去支撑。为了推动去库存，一些地方通过财政补贴鼓励购房。在货币政策的层面，则有房贷的快速增长。根据货币政策执行报告，今年上半年，住户贷款同比增长23.9%，而非金融企业及机关团体贷款仅增长8.5%。7月中长期住户贷款（主要是房贷）增加4544亿元，虽然同比略有下降，但仍然是高水平。由此可见，在去库存的基调下，银行体系对房贷的支持力度相当大。央行对此虽然持续关注，但没有采取约束的措施。房贷快速增长在支持去库存的同时，也导致了居民快速加杠杆、房价上涨势头不减、房地产泡沫风险增加等问题。一旦去库存在取得成果之后政策力度减弱，这些问题将得到更多的重视，房贷将受到更多约束；同时，地方政府层面的优惠政策也会大大减少，这都会影响到房地产市场的需求，对房价形成抑制作用。

应该认识到，去库存并不是房地产领域供给侧结构性改革的唯一任务。2016年中央经济工作会议提出，要继续深化供给侧结构性改革，不但要求深入推进“三去一降一补”，而且要求促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。“三去一降一补”是供给侧结构性改革的阶段性重点，而不是供给侧结构性改革本身。

习近平总书记1月22日在十八届中央政治局第三十八次集体学习时指出，“必须把改善供给侧结构作为主攻方向，从生产端入手，提高供给体系质量和效率，扩大有效和中高端供给，增强供给侧结构对需求变化的适应性，推动我国经济朝着更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的方向发展”。为此，“要处理好减法和加法的关系”。

对于房地产领域来说，供给侧结构性改革不但要通过去库存做减法，还要做加法，并提高供给体系质量和效率。具体而言，就是要立足“住”的定位，切实提高人民群众的居住质量，并降低他们的居住成本。一方面，应该加强房地产调控，抑制房价上涨的势头，防范房地产泡沫，降低居住成本。中央工作会议要求，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。另一方面，通过建立长效机制做加法。长效机制里应该包含维持住宅供给稳定增长的内容，近年供给大大慢于销售的状况应该得到改变。在去库存取得明显成果后，这些工作应该提到更重要的地位。