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本报记者 李维 实习生 徐慧瑶 北京报道
房地产ABS业务正在成为最近一个阶段ABS（资产证券化）机构的新聚焦点。
21世纪经济报道记者获悉，一方面，和监管层大力推动住房租赁市场、释放REITs监管红利的预期有关；另一方面，不少券商固收、基金子公司团队以及不动产运营商也在瞄准这一潜在市场积蓄能量，不少从业机构也在积极开展业务模式的讨论与案例分析。
而有资管人士认为，在监管红利及市场环境的积极作用下，有条件的积累类REITs等业务的项目经验，有助于部分机构在未来制度红利释放时进一步取得先机。
一位中粮地产人士则指出，REITs等工具的松动预期，也会给不动产项目传统的运营模式带来新的变化；而未来对于自持不动产运营能力的高低也将对开发商提出新的挑战，一些商业、住宅自持项目运营能力更强的房企有望脱颖而出。
红利渐进路径
事实上，近期顶层设计及地方政府所推动的租赁住房市场建设，也成为利好房地产ABS市场的政策背景。
日前，住建部联合发改委、公安部、财政部、人民银行等九部委曾联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称153号文），提出要多举措加快发展住房租赁市场，而这一政策方向可能带来的业务机会也被市场所关注。
恰逢其时，日前证监会债券部主任蔡建春也提出要加强规则体系建设、强化事中事后监管，完善信息披露制度，“加快推动REITs等具有重要意义的创新产品尽快落地”。
而作为产品备案方的基金业协会（下称中基协）近期也在成立ABS专业委员会中，流露出重视房地产ABS的信号。例如中基协会长洪磊指出，要在《基金法》和《证券法》的框架下研究推动公募REITs相关规则制度方案，为监管机构提供政策建议。
21世纪经济报道记者同时发现，在ABS专委会的专家顾问组成上，也能看出明显的REITs研究方向。其中9人团队中有3人有着RETIs或房地产“基因”。
其中，国务院发展研究中心REITs课题组组长中国房地产开发集团理事长孟晓苏，国内最早一批的房地产私募机构中城投资（833880.OC）总裁路林，以及清华大学鑫苑房地产金融科技研究中心副主任郭杰群，均与REITs、房地产业务有关。
一位接近中基协的机构人士表示：“监管层的这一动向或将给证券经营机构的ABS业务带来新机遇，特别是房地产类ABS有望成为业内人士重点关注和研究的主题。”
值得一提的是，作为ABS专委会顾问的孟晓苏近日在博鳌房地产论坛上表示，其负责的REITs课题组工作之一就是把REITs产品“中国化”。
“最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化，我是这个机构的顾问，同时我是战略发展组的组长，现在REITs的启动已经水到渠成，”孟晓苏透露，“根据证监会有关负责同志的设想，在十九大前做好准备，‘再撸起袖子加油干’，争取让REITs在中国早日落地。”
而在孟晓苏举例的模式中，政府机构的不动产及收益也具有上市的潜在可能。
“用以政府为主的优质不动产作为基础资产，由政府和原商业机构回租，保证收益，这种收益流还可以上市。”孟晓苏举例称，“另外如约定在基金到期之后，如20年或25年之后，由政府原价回购资产，这样可以减少资产评估的障碍，防止国有资产流失，争取在今后再把它做成永续化的资产。”
分析人士指出，考虑到国内企业的资产负债结构现状，以REITs来推动降杠杆的政策目标，也能达到防范和化解金融风险的作用。
“目前去杠杆是国内防范化解金融风险的重要工作，而国内负债的特点之一就是大量寄居在不动产上，如果能够利用REITs将不动产推向资本市场，对于当下‘降杠杆’来说有着积极意义。”一位汇金系券商宏观分析师表示。
比拼运营能力
在政策红利预期的催动下，部分机构也在着手对与不动产有关的类REITs等项目进行储备和挖掘。
“业务准备往往要在政策红利释放之前就开始。”北京一家基金子公司负责人表示，“REITs的预期正在不断强化，而现阶段一些资管团队则在通过多操作类REITs项目来积累相关经验，并着手研究REITs业务的潜在可能。”
在部分ABS机构的推动下，类REITs业务规模也渐成规模。21世纪经济报道记者根据东方财富iChoice数据统计发现，截至8月15日类Reits项目数量达24只，总规模为703.93亿元。
事实上，国内长租公寓、存量商改住等政策信号也被相关资管机构所留意。
“此前的项目主要是偏商业类的，而国内如果长租公寓市场能够孵化成型，REITs业务也会有相应的介入空间。”上述基金子公司负责人指出。
而在房地产人士看来，REITs预期的强化也将对传统的房地产运营模式带来变化。“过去开发商拿地的原因是因为可以去银行抵押获得流动性，但这种模式会让资产负债固化扩张。”前述中粮地产人士称。
该人士认为，在融资方式变化下，开发商的竞争要素也将从“拿地融资”向不动产资产运营转向。
“在不动产本身基础要素相当的情况下，不动产的经营、运营能力将会凸显。”前述中粮地产人士认为，“国外的不动产运营生态已经相对成熟，而国内在这方面还有较大的可发展空间，因为同样一块地产，优质的运营显然能带来更客观的收益和现金流，也会利于证券化。”
在该人士看来，目前一级土地市场“自持”土地的增多，或为未来一段时间各类开发商提供转型窗口。
“房地产市场调控导致开发商资金压力加大，不少开发商组成联合体拿地，而最终比拼的要素则成了自持率，我们之前一次拍地就是输在了自持率上。”一家市值排名前5的上市房企项目负责人表示，“但现在自持土地的增多，其实也在促使开发商向房地产运营机构转型。”
本文来源：21世纪经济报道
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