违约高峰期下的经纪人: 不希望市场大涨大跌

本报记者 张敏 北京报道

“整个五一长假我都没闲着，但大部分时候是在处理纠纷。”5月4日，链家地产北京中关村区域某门店经理金辉（化名）向21世纪经济报道表示。

今年3月17日，北京出台调控楼市的“3·17新政”；3月26日，又出台针对商住房的调控政策。此后，北京楼市成交量大幅缩水，商住房交易更是降至冰点。但由于政策出台较为突然，许多在途交易受到影响，并引发大量纠纷。

对于很多经纪人而言，从今年年初开始，房产交易环节的纠纷就已频繁出现。所不同的是，调控政策出台前，因房价上涨速度较快，违约主体在于卖方；调控之后，因购房门槛提高，买方成为主要违约者。

从卖方违约到买方违约

金辉处理的其中一栋纠纷房屋，面积约为100多平方米，位于海淀区上地区域。今年3月初，买卖双方签订了购房协议。但未能等到网签，“3·17新政”就已出台。

按照新的二套房认定标准及首付规定，买方的首付比例将从4成提高到6成，由于多出近一百万首付，以及贷款利率提升，买家产生解约的想法；卖家则因急于移民而不同意解约。双方的纠纷由此产生。

在金辉的调节下，双方最终达成一致：卖家在价格上做出一定让步，买家则凑足首付实现成交。尽管买家做出的牺牲更大，但由于是换房需求，且原有房屋已经售出，因此只得完成交易。

这是调控新政影响下，北京房屋交易纠纷的一个缩影。尽管监管部门出台了补充条款，但对于金辉而言，很多遗留问题仍然需要处理。

金辉表示，调控政策出台后的一个月间，其所在门店的业务量下滑了一半以上，他的个人业绩也受到很大影响。但类似的纠纷骤然增加，他要花大量的时间进行处理。

好在这类纠纷的处理难度并不大。因为二手房交易中有大量“连环单”存在，某一单交易中断，就可能影响到5-6单的交易。因此除非代价过大，买卖双方大多希望能完成交易。

他表示，从今年年初开始，北京就进入了房屋交易纠纷高发期，但违约主体主要在于卖方。由于房价上涨过快，很多卖方在签约后反悔。因为个别卖方不愿赔付违约金，双方甚至对簿公堂。

“去年下半年，我们有个客户在房山买了房子，而且已经签约，但对方忽然要涨价40万，不答应就拖着，不配合过户。”金辉说。

他表示，在二手房买卖中，原来每成交100单，约有4-5单会出现纠纷，多体现在房屋质量等方面。但最近一段时间，出现纠纷的比例大幅提升，且主要与价格变化有关。

契约精神与诉讼成本

“很多人说‘中介推高了房价’，但作为业务员，我们一点也不希望看到房价大涨或大跌。”金辉说。

在他看来，北京二手房交易中的纠纷，大多发生在房价涨跌幅度较大时。很多纠纷发生导致交易中止。即使交易最终完成，业务员也要付出大量的时间和精力。

从业8年来，金辉经历过多轮房地产周期，也处理过大量纠纷案例。他最大的感触是，“社会缺乏契约精神”，这与一个人的年龄、学历、职业等都没有必然联系。

去年底，金辉接手一单二手房买卖，交易双方分别是某高校教授和某央企官员。由于自认属于“高素质群体”，双方提议抛开经纪公司自行交易。金辉多方努力后得以参与到交易中。尽管如此，双方仍然因为价格问题而产生了纠纷。

金辉说，违约的情况在北京楼市一直存在，“这么多年来一点也没减少”。由于北京属于“卖方市场”，受影响大的多为购房者。金辉的一个客户曾在一个月内遭遇两宗违约案例，导致总购房成本多出近60万。

房屋买卖的特点在于，程序繁琐、周期长。在市场旺季，一宗交易从签约到网签，再到交税、过户，往往需要两个月。这期间房价一旦出现大幅变化，违约就容易出现。

但维权周期长、成本高的现实，使弱势方宁愿承担损失，也甚少会选择诉诸公堂。

金辉介绍，在前述提到的坐地起价案例中，购房者曾将卖方诉诸法庭。法官认为，这属于民事纠纷，建议自行调解。考虑到诉讼成本高，以及诉讼期间房价上涨带来的机会损失，购房者最终选择解约。