北京楼市调控升级：你的处女贷还在吗？

今天下午，北京市果然“如期”发布楼市调控政策。总体来说分三大招：认房又认贷、二套房普宅及非普宅首付比例提高、贷款年限缩短。

逐条分析。

一、认房又认贷

此前，北京市公积金贷款首套房认定标准是认房，此次调整为认房又认贷。只要有过购房经历和贷款经历的，即便是允许继续认购一套，都必须按照六成甚至更高首付标准。普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

值得一提的是，在北京市场上，关于普通住宅的认定标准非常严格。北京普通住房认定标准为：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际销售价格确定；

3、单价或者总价未超过政府指导价。

根据2014年最新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米、总价281万元。只要单价和总价两个标准符合一个，就算普通住宅。

试问，现在北京市场上哪找这么低价格的“普通住宅”。除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅，也就是说实际上，如果购买二套新房首付，大部分人都要按照80%首付支付。

其实在930之后，政府已经收紧对新房项目的审批，2017年只有10个住宅项目被批，新房供应量减少加上学区房效应，导致北京二手房市场升温较快。

2017年之后，市场又进行了一次反弹，此次出台政策算是进一步调控，对市场进行降温，使房价平缓，甚至暂停上涨。提供首付比例可以把一部分需求，尤其是将投资客挡在门外，对于平稳房价来说有短期作用，但也影响首次改善、置换类需求。

与其他一线城市相比，这次加码又把北京调控拉高了一个层级。首套房首付比例方面，与上海相同都是35%，高于深圳的30%。二套房普宅方面，高于上海的50%，低于深圳的70%。二套非普宅高于上海和深圳的70%。总体来看，北京依旧在执行着全国最严格的政策。

中原地产首席分析师张大伟预计大量连环单将受到影响，目前北京市场成交中大约50%是连环单交易，部分连环单甚至有超过5-6组交易，从市场影响看，这其中未来毁约可能性大涨。

之前蹭着北京市场大火的环京区域或许也将受到影响。一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加。尤其是类似北三县这样的城市，购房人如果此时想要进入北京购房，需要按照六成甚至8成的比例，面对提高的首付比例，他们可能会选择出手部分北三县房屋的买卖，只有这样才可以快速筹集全款。

以200万等额本息商业贷款为例，9折利率，之前30年贷款每月还款10027.04元，调整后，每月还款11014.73元，多还987.69元。对于部分还款能力较弱的购房者，此时可能要更多的考虑是否能承担每月多出的还款份额。

从一众专家的表述中，不约而同的都提到了“十九大”。因为有这个政治背景，所以各地对于房地产市场的调控不会懈怠，出台各类政策都非常有可能，政策收紧的大环境继续形成，北京政策带有很强的信号意义。两会结束后，或许会有一波密集政策出台，根据目前楼市状况，当前最有可能的是石家庄。

二、限制企业买房

几个待解决的问题

新政规定看似清楚，但具体执行层面还有诸多问题没有解释清楚。买房人真正关心的问题，各执行部门还要出台更多细则。

1、关于认房有认贷，外地有贷款记录怎么算？

银行人士向网易房产表示，目前还没有下发具体的实施文件。而官方发文没有提及外地贷款事宜，也有中介联系客户表示，外地贷款和名下有房此次不受影响。

目前仍未接到相关监管部门关于此次政策调整的执行层面管理办法及实施细则。多家银行均表示，会尽快同人民银行营业管理部、中国银行业协会等部门就过渡期间政策、新政执行时间节点等多方面进行沟通，第一时间响应“317”政策要求。

预计近期各家商业银行会陆续出台跟进按揭政策。但具体政策实施方案及操作细则，目前还在制定中。银行方面同时表示，希望按揭贷款申请客户以实时银行发布政策为准。

2、在北京有商住贷款，怎么算？

官方口径中的商业性住房贷款记录是否包括商住的贷款记录？也就是说在北京拥有商住贷款的人购买住宅算首套还是二套？

3、时间紧，实施快，政策发布第二天开始？

已经定了房的客户，是否又要为了首付挠墙了？