4月10日上午，一则“提前50个小时排队抢购汇福悦榕湾项目”的消息广泛传播于网络媒体和微信圈，在国内楼市调整的关键时刻，这个发轫于河北三河市燕郊的消息让人有一种重回2009年楼市癫狂的错觉。
4月13日下午，中国房地产报记者赴燕郊实地调查，一位汇福地产营销人士告诉记者，“前两天排队的基本都是我们销售人员，也有一些雇来的学生和大爷、大妈，有的同事们把老家父母都叫来排队了”。
燕郊某地产公司一位销售人员告诉中国房地产报记者，类似悦榕湾事件在燕郊并非首次上演，“主要是为了造势，吸引客户，等开盘的时候吸引更多人过来，福成和天洋城也经常做类似的活动，其实都是销售人员和花钱雇来的人，真正买房的也有，但不多”。
真假排队
据上述汇福地产营销人士说，排队人员中成分较为复杂，销售人员大体分为三类，一是带着工牌的汇福销售人员，二是专业地产经纪公司销售人员，还有一部分为从北京国贸延续到燕郊的职业售楼中介人。三天两夜排队人员中，只有11日当天有部分意向客户，一位从北京前来的女性从一位黄牛手中花500元买到一个前排位置。除了销售人员，其他的人员包括亲属、学生以及社会人员。
多位参与排队的人士表示，11日排号之前，每位销售人员都准备多张银行卡，每张卡里存2万元，然后分发到部分排队者手中，“把密码告诉我们，让我们进去直接刷就行了”。
开发商汇福地产宣称，这个队伍从4月9日就已经开始，一直持续到4月11日，坚持50多个小时，11日当天“两万抵三万”排号者大约有1200多名。在接受媒体采访时，汇福地产副总经理刘振刚表示“大受感动”。
其实，刘振刚就是“提前50个小时排队抢购”的主要策划与操盘者。
类似营销手段汇福悦榕湾并非首次运用。2014年12月6日，悦榕湾一期项目开盘，当时有相关媒体报道，购房者提前40个小时深夜排队购房，“千人围攻，缔造楼市热销传奇”。开发商也对外宣称，开盘当天共推出2000套，三个小时售出800套房子，两天售出1400套。
两天后的12月8日，燕郊当地熟悉汇福地产的人士告诉中国房地产报记者，当天现场实际人数大约700多人，其中有400多人并非实际购房者，而是与开发商关系密切的造势者，“看热闹的和购房的大约有300来人，真正交了定金的也就30多人”。
据记者查阅三河市房管局公布的信息显示，悦榕湾一期项目共计2644套房源，截至4月14日，住宅项目签约和备案数量为1229套；公寓项目签约和备案数量为181套，累计1410套。
4月11日悦榕湾二期排号，类似的一幕再次上演。不同的是，本次并非正式开盘销售，而是进行排号。但对于二期销售价格并没有明确的答案。
刘振刚的说法
汇福悦榕湾原为汇福国际健康中心项目，一直以来，这个由几栋白色欧式建筑物组成的项目被围在高墙之中，进展较为缓慢。2013年10月份前后，围墙上汇福国际健康成宣传栏被撤下，换上了汇福悦榕湾。
记者实地观察发现，目前汇福悦榕湾项目一期项目还未完工，正在建设中，而本次排号主体二期工程才开始挖地基，汇福地产方面称6月份正式开盘。
公开资料显示，汇福悦榕湾项目占地面积1050亩，建筑总面积达180万平方米；2013年10月份，汇福地产以9.07亿元价格获取燕顺路5幅共计504.25亩土地，其中京贸金融商务中心项目2幅共计255.09亩，欣水湾华庭项目3幅共计249.16亩。
5幅土地中，住宅每亩成本为211.5万元，楼面价只有1269元；金融商务用地每亩148.82万元。其中住宅用地楼面价为每平方米1269元/平方米，与其一期8600元、二期11000元起销售价格相比，利润空间十分巨大。
悦榕湾土地价格也远远低于燕郊其他项目。2013年12月，福成地产取得中赵甫村住宅用地，虽然地理位置远不及悦榕湾项目，但土地出让价格每亩达338.23万元。2015年2月份港中旅取得燕郊南郊地区一幅土地，价格每亩达619.67万元。
目前，汇福悦榕湾一期已经开盘，项目均价达10500元/平方米，理想城项目均价每平方米9700元，港中旅海泉湾价格未定。
对于外界的质疑，刘振刚在接受中国房地产报记者采访时表示：“一期开盘的时候就有人说我们炒作，但是我们开盘后到去年12月份的时候全部售罄了，二期居然还说我们是炒作。”
刘振刚反复强调，由于预售手续的问题，6月份以后可能先开盘2000套，二期一共是4000套。目前来看，蓄客情况十分理想，前几天开盘有一千多位客户进行了排号，项目一期还遗留了一千多位有购房意愿的客户。都加起来，6月份开盘部分房源销售完全无压力。现在购房者买房都很理性，排号当天的火爆也让他出乎意料，包括报道的媒体也是自发行为，说是炒作完全是竞争对手的恶意诋毁。
燕郊楼市10年过山车
其实，且不管汇福悦榕湾项目是否存在假排队，其背后是折射出了燕郊楼市尴尬的现状。“新政来了，但燕郊楼市并没迎来春天。由于此次政策是降低购房门槛，对于很多原本不能在北京买房的人迎来了机会，反而对燕郊来说并不是好事。”港中旅燕郊海泉湾项目公司总经理钟永磊告诉中国房地产报记者。
这正是燕郊楼市的痛点，10年来，伴随着政策和楼市的起伏，燕郊也在各种挣扎中度过。
燕郊与北京通州区隔潮白河相望，是河北三河市的一个小镇。并被列为高新技术开发区。但本世纪初，由于土地价格便宜、开发成本相对较低，售价相对便宜，而且在限购政策和信贷方面远不如北京苛刻，使得大量被排挤在北京市场之外的购房者把目光转向燕郊。得益于此，燕郊人口暴增至60万人，超过三河市人口，尤其是房地产市场发展尤为快速。
“开始时候拿地相当便宜，开发商都大片拿地，这也造就了燕郊房地产多以千亩大盘模式面世。”燕郊本地一位开发企业人士向中国房地产报记者介绍，由于地方政府保护主义以及与开发商之间关系亲密，使得外来开发企业很难进入燕郊地区，“燕郊基本都是本地开发商，万科等一线开发商不是不想进来，而是根本拿不到地”。目前，汇福地产、福成地产、兴达地产、燕达地产占据了燕郊楼市半壁江山。
特殊的地理位置造就了燕郊特殊的房地产市场。燕郊大部分楼盘都曾用“置业燕郊，圆你北京梦”、“40分钟到国贸”等宣传语吸引置业者。
“基本没有什么竞争，就那么三四个楼盘，各卖各的，价格也低，所以那个时候基本感觉不到什么压力，2010年出现过一小波热潮。这一波行情一直持续到2013年下半年。那个时候基本是当天开盘，当天清盘，一天能卖出一两千套房子。”上述开发企业人士告诉中国房地产报记者。
满足刚需和吸附北京外溢人口的特性也让其快速发展，但是同时也成为燕郊楼市的掣肘。燕郊某开发商营销人士告诉中国房地产报记者，“我们对自己客户做过一个统计，70%以上都是从北京过来，大部分都是年轻人，每月收入在一万元左右；本地人和其他外地人不到三成。”然而，随着楼市火爆，燕郊房地产开发力度开始加大。从2010年起，近10个大盘相继入市。从2013年下半年到2014年底，由于库存量不断攀升，供过于求局面不断扩大，燕郊楼市开始陷入困境。“我们现在还有3000多套库存，平均每天十几套销量，整体已经不行了。”上述销售人员说。
据他介绍，目前燕郊地区实际库存量难以判断，“这么和你说吧，以前一个盘去库存周期最长十个月，现在十个月还完不成一半的销量，整个燕郊现有库存量，在不增加任何新项目的情况下，至少需要一年半才能消化完”。
天量库存使得开发商格外焦虑，目前各大开发商均表示库存不大，兴达夏威夷蓝湾方面表示，从2014年底开盘，4000多套房源目前仅剩下400套左右库存；汇福悦榕湾方面表示，一期2000多套房源已经基本清盘；福成理想新城方面则表示，7000多套房源目前只剩“几百套，很快就清盘了”。首尔甜城三期方面表示，“目前只有两栋楼部分在售，其他都已经卖完了。”
不过上述销售人员表示，实际情况其实很糟，每个楼盘实际销售量只有公司少数高管清楚，“3个月前说还剩下100套了，现在还是100套，两个月后你去问，还是100套，实际每家库存都很高，没有他们说的那么好”。
“燕郊去化压力较大，开发商们也是迫于无奈，使出了各种营销手段只为吸引眼球。楼市好的时候先卖不好的项目，而在楼市不好的时候，开发商会想尽办法促销。这样的事情燕郊的楼盘做过无数次，可以说是个另类。”一位业内人士表示。
“好的时候捂盘，不好的时候着急促销”也一直伴随着燕郊楼市这几年的发展脉络。
2014年3月份京津冀一体化的利好让保定等地着实火了一阵儿，但对于承接最多北京居住需求的燕郊却影响有限。开发商也没有太好的办法，只能每周末举办各种活动，想办法把购房人吸引到项目现场，销售困难现在已经是燕郊开发商共同面临的问题。
2014年5月，一则“北京地铁将修往河北”的新闻让燕郊的楼市又兴奋了一把，又有购房人重新走进燕郊各项目的售楼处，然而，仅是这样一则新闻对于燕郊楼市低迷的带动作用依然有限。当时就有业内人士分析认为，燕郊市场一直处于很脆弱的状态，极易受到各种政策消息的影响，用一句形象的话说——“哪儿吹风，它都感冒”。
这一状况一直延续至今。但随着“3·30”新政的公布，燕郊楼市又开始纠结起来。
据中国房地产报记者了解，目前燕郊部分开发企业开始缩减开发规模和推迟开盘时间，夏威夷蓝湾二期和理想新城二期目前均已经接近完工，但开发商均表示，暂时不对外销售，“下半年或者明年销售现房，价格要比现在高很多”。
上述开发商人士表示，目前公司还有一定储备土地，但暂时不准备开发新项目。他告诉中国房地产报记者，由于靠近北京，购房群体主要以年轻人为主，燕郊楼市对政策格外敏感，“国家政策稍微有些风吹草动，燕郊房地产市场立即就有反应。今年楼市要比去年强些”。
“事实上，‘3·30’新政主要利好改善型需求住房和二手房市场交易，燕郊区域主要仍是以刚需首套置业为主，所以借由新政去炒高楼市并不能得到需求上的真正支持。”亚豪机构市场总监郭毅认为，现在燕郊市场表现实际是虚热，现在无论是宏观环境还是购房者的预期，宽松政策对区域楼市来说更多的是起到去化库存的作用，但是不足以支撑房价过快上调。
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
