网易房产讯 与很多两会代表一样，河南建业地产董事局主席胡葆森本届两会也关注到了集体经营性建设用地入市的问题。
2014年以来，随着房地产行业的调整，市场供不应求的矛盾得到了大幅缓解，部分城市甚至出现了供过于求的状况。根据国家统计局数据显示，2014年全年全国商品房成交120649万平方米，比上年下降7.6%，而同期开发企业购置土地价格均价为3002元/平方米，较去年同期增长17.5%。这一对比结果显示，二元土地制度下土地供给主体单一化、垄断化带来的土地成本过快上涨，已成为当前市场环境下房价高企的主要因素。
胡葆森认为，破除二元土地制度，加快集体经营性建设用地入市，调整土地市场供应结构，成为当前缓解房价上涨压力、促进房地产市场健康发展的重要途径。
“不过从现实情况看，集体经营性建设用地入市仍面临着与相关法律相悖，流转行为不规范，市场机制及社会化服务体系不完善，农民利益缺乏保障等问题。为此，我建议，从以下几方面着手，加快推进集体经营性建设用地入市，促进房地产市场的平稳健康发展。”
胡葆森向网易房产表示，要解决这个问题，首先要完善相关法律制度，破除集体经营性建设用地入市的法律障碍。根据《土地管理法》规定，任何单位和个人需要使用建设土地时，必须依法申请使用国有土地。该规定意味着集体经营性土地入市必须先被统一征收为国有土地，人为地造成了我国集体经营性建设用地入市的制度障碍，无法适应市场配置资源的需要和城乡统筹发展的要求。
因此，他建议尽快调整《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律法规，加快落实十八届三中全会“建立城乡统一的建设用地市场”的要求，实行集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”，使集体经营性建设用地入市于法有据。
其次，他表示要培育规范化的集体经营性建设用地交易市场，强化土地交易的规范化管理。推进集体经营性建设用地入市，就要积极培育土地的交易流转市场，建立严格而规范的配套制度和措施。
“我建议各级政府尽快建立健全集体经营性建设用地的交易服务平台，形成与县级、乡镇级、村级经济发展情况相适应的服务中心、服务站、服务小组的三级服务网络，开展土地交易的信息咨询、土地评估、手续协办等服务。同时，建立集体经营性建设用地的入市价格指导机制，根据各地市场供求、经济运行和产业发展方向，合理确定并适时调整用地交易指导价格，从而建立农民土地交易的收益增长机制，保障农民土地转让收益随经济发展得到相应增长。”
胡葆森认为，要建立健全集体经营性建设用地入市的配套保障机制，保障失地农民利益。推动集体经营性建设用地入市，就必须建立和完善相关的配套保障机制和农村社会保障制度，为土地交易创造良好的外部环境。
他建议按照十八届三中全会“完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”的指示精神，进一步提升农民在土地交易中的收益分成比例，建立失地农民的社会保障制度，使广大农民医疗有保障，失业有保险，以解除农民对土地转让的后顾之忧。
“与此同时，也要建立对地方政府、集体组织的用地交易约束机制，采取投票表决制度对建设项目进行严格审查，严禁不符合城乡规划、产业发展方向的项目囤地、圈地，防止出现卖地冲动和由此带来的农民利益受损等现象的发生。”
“第四点，是要加快推进财税改革，促进地方财政可持续发展。”
根据财政部公布的最新财政收支情况，2014年，地方政府国有土地使用权出让收入达4.26万亿元，而同期地方一般公共财政收入（本级）为7.59万亿元。也就是说，地方卖地收入已超过地方公共财政收入的一半。在此情况下推行集体经营性建设用地入市，势必将导致地方政府财政收入缩水，对城市建设和管理带来不利影响。
基于此，他建议进一步加快财税体制改革，合理加大共享税地方所得的比重，适当下放部分中央税税种，如消费税、车辆购置税等。同时，加大中央对各级地方政府的转移支付力度，缓解地方政府财政收入减少带来的实际困难，逐步弱化地方政府对土地出让收入的依赖，引导地方财政逐步向多元
本文来源：网易房产
作者：刘乾超
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