陆挺：国内资本市场要逐步对房企放开

■中国房地产报记者 李文姹 北京报道

对于目前我国房地产业存在的融资压力大且渠道单一的问题，这里固然有房企自身的原因，但银行对房企信贷的紧缩和金融市场对房企的避而远之是主要症结。在美林美银大中华区首席经济学家陆挺看来，“如果正规的金融市场不向房企敞开，债券市场、股权市场也向其关闭，房企从银行借不到钱，就只能通过信托、影子银行、委托贷款等渠道融资，或者到香港或国际市场发美元债，这样的融资成本是很高的。”

他在接受中国房地产报记者采访时表示，“中国是储蓄大国，我们并非没有钱供企业融资。目前来看，一方面，发行的国债利息很低，而另一方面，房企又要用高额的利息到国外融资，何必呢？国内资本市场要逐步对房企放开。”

中国房地产报：融资难一直是掣肘房企扩张的主要因素，对于房企，可行的融资渠道还有哪些？

陆挺：我认为接下来一段时间里，有些融资渠道会放开。比如说国内A股的股权融资，债券市场也要有序放开。

如果正规的金融市场不向房企敞开，那么房企只能通过信托、影子银行、委托贷款等渠道融资，这样的融资成本是很高的。中国是储蓄大国，我们并不是没有钱供中国的企业融资。我认为，国内资本市场要逐步对房企放开。

中国房地产报：房地产业内人士普遍认为银行的贷款难是商品房销售遇冷的元凶。你怎么看？

陆挺：去年下半年房价上涨比较快，贷款增速也很高，所以去年年底一些银行开始收紧了房贷。但是房贷的收紧不是商品房销售遇冷的主要原因。中国房地产市场是有波动的，2011年和2012年是房地产市场下行周期，积压了很多需求。而这部分需求在2013年上半年释放了出来，所以2013年的基数比较高，今年和去年相比肯定是降低了。这是今年上半年销售数据下跌的主要原因。我觉得今年下半年或者明年，同比数据就会回到正常的指标。

中国房地产报：你认为在下半年里，银行对开发贷和个贷会否有所放松？

陆挺：下半年的个人住房贷款可能会放松一点。因为央行已经召集商业银行高管开座谈会，要求商业银行积极支持首套个人住房贷款，这会成为一个转折点。首套刚需和改善型需求的住房贷款银行是应该支持的，因为中国的个人住房贷款风险不大，我国个人住房贷款的首付比例是比较高的，银行完全可以适当宽松一点。

中国房地产报：你曾说房地产的拐点已过，在此情况下，如何挖掘房地产投资价值？

陆挺：我认为从开工面积和销售面积角度说，我国房地产行业已经过拐点，今后保持高速增长的可能性已经比较小了。今年开工和销售面积同比都下降了10%~20%，接下来要达到2013年的规模是有难度的。但是房地产投资每年保持5%~10%的增速还是会维持几年的。其中很重要的原因是现在已经开工的在建面积在增长。另外，像北京这种一线城市稀缺区域的投资成本提高也将助推房地产投资总额的增长。所以“拐点论”要看是用哪个指标来看，增长的速度减慢不代表绝对的下降。

中国房地产报：中国的房屋供应情况极不均衡，一线城市大量的外地人没有自己的住房，而二三线城市却出现大量的空置房。这种区域性不均衡现象该如何破局？

陆挺：要通过土地改革和户籍制度的改革来解决这一问题。以土地改革为基础的户籍制度有序放开是改革的必经之路。具体来说，就是应该给在城市有稳定工作的农民工以充分土地流转的权利，使他们在由农村户口向城市户口转化过程中，把原有的农村土地价值变现。但目前来看，存在大城市的户籍不可能放开而小城市的户籍对农民没有吸引力这一矛盾。所以不能脱离土地改革而谈户籍制度改革，二者不能割裂。