6月百盘调查：楼市拐点凸显 16项目降价

网易房产“2014年6月京城百盘价格动态调查”显示，100个重点楼盘中，有4个项目价格上涨，涨价幅度最高的是大兴区的首开璞瑅墅，涨幅为38.89%，每平米单价上涨7000元；16个楼盘出现降价，降幅最高的项目是顺义区的恒华·安纳湖，单价较上月下降3000元，降幅为14.29%。本月北京楼市库存高企，成交却迟迟不见回暖，开发商多元手段促销，降价波及楼盘数目居高不下，楼市拐点已经显现。

市场：降价盘数目居高不下 开发商促销手段升级

据网易房产百盘价格调查显示，6月北京降价楼盘总计16个，降价盘数量与上月基本持平。降幅超过10%的项目仅一个，幅度为14.29%。楼市并未出现部分人预期的大面积巨幅降价，不少楼盘成交虽惨淡，但价格仍坚挺。

价格虽未明显松动，但高库存的压力始终存在，房企重压之下促销手段不断升级，除了常规的低价开盘、折扣优惠、尾盘促销、团购、特价房等，也开始尝试一些更贴近购房者需求的新玩儿法，比如在信贷政策收紧的背景下推出零首付、定额首付、分期首付等。这些举措不会对项目均价产生影响，但究其本质，也是一种变相降价的手段。在拐点显现、价格敏感的情况下，这种价格调整策略，无疑会比直接降价显得更为高明。

涨价：仅4项目涨价 涨幅最高项目不具代表性

网易房产“2014年6月京城百盘价格动态调查”显示，100个重点楼盘中，有4个项目价格上涨，涨价幅度最高的是大兴区的首开璞瑅墅，涨幅为38.89%，每平米单价上涨7000元。其他3个项目上涨金额均不超过1000元，涨幅除中冶·蓝城外均在2%以内，属正常价格调整。

首开璞瑅墅之所以涨价幅度最高，是因其所售产品由期房变为现房。目前项目有297-644平米独栋别墅待售，预计7月下旬开盘，预计价格为25000元/平。这个报价与上月18000元/平的价格相比，单价上调7000元。但即便价格大幅上调，也只是与区域均价持平，并不处在高位。考虑产品变化、预期价格等综合因素，此项目涨价并不具代表意义。

除此之外，房山区的中冶·蓝城、通州区的K2·玉蘭湾、顺义区的浅山香邑价格也出现了不同程度的上涨，但涨价金额都不超过1000元，涨幅除中冶·蓝城为7.69%外，其他两个项目仅上涨不足2%。

从产品属性来看，本月涨价集中在刚需项目，其中万元低价盘占3席，占比可谓非常之高。本月涨价项目分布零零散散，大兴、通州、房山、顺义这些远郊区县均有涉及。

降价：16个项目齐降价 降价盘数与上月持平

网易房产“2014年6月京城百盘价格动态调查”显示，100个重点楼盘中，有16个项目价格下跌，降价盘数量与5月基本持平。降价涉及6个区域，其中远郊顺义的刚需盘和朝阳、海淀的高端盘降价最具代表性。

6月降价幅度最高项目是顺义区的恒华·安纳湖，该项目近期推出1万抵38万优惠活动，90平米左右的两居和123平米的三居房源均参与本次活动，优惠金额最终直接折算到总房款里。项目目前对外报价两居21000元/平起，三居23000元/平起，将优惠折算进总房款后，两居均价约18000元/平，三居均价约20000元/平。如此幅度的价格调整，足见开发商急切跑量的心情。

6月降价金额最高的楼盘，当属海淀区知名高端项目西山壹号院。该项目大户型产品均价多在60000元/平，与上月65000元/平的价格相比，直接下调5000元。不过因为单价基数较高，因此降幅并不明显。管中窥豹，可见一斑。西山壹号院降价，可以看做6月高端项目降价的缩影，本月16个降价盘中，均价4万以上的高端盘占6席，占比之高，实属罕见。

本月降价盘除恒华·安纳湖外，其余降幅均不足10%，降幅不足5%的楼盘多达12个。降价盘主要集中在顺义、海淀、朝阳区域，形式以尾盘促销和变相降价居多。值得注意的是，6月降价楼盘中出现了数个商住盘的身影，这也从侧面印证了当前市场处在下行期，因为在楼市下行期商住楼盘的缺点将会被放大，销售较住宅更为困难，打折促销在情理之中。

楼市拐点凸显：涨价盘难觅踪影 降价潮寒流来袭

中原地产统计数据显示，截至6月20日，北京楼市库存达到80844套，创下18个月以来的新高。这是2013年初库存跌下8万套之后，库存首次回归高位区间。

高库存重压之下，开发商急于平价跑量，价格疯涨已成为历史。4月份时，有10个楼盘价格上涨，到了6月，仅有4个项目上调了价格。放眼望去，市场上涨价盘踪影难寻。以中奥广场·首站为例，5月时该项目价格曾试探性上调500元，如今又重新降回了4月的水平，可见开发商在设定价格时多么谨慎。

在涨价盘难寻的同时，降价潮更能让人直观感受到楼市的深重寒意。自5月降价盘明显增多之后，降价项目数量就一直居高不下。随着自住房摇号开始，普通商品房将会面临更剧烈的冲击。房企能否在信贷收紧、自住房围城、观望情绪浓厚的形势下力挽狂澜？有待市场的进一步检验。