2013年度北京住宅市场总结 低价走量策略被弃

网易房产讯 北京市推出的大量自住型商品房用地让购房者对2014年充满期待，但在没有政策性住宅“搅局”的2013年，北京新建商品房市场呈现高、中、低价位项目“三分天下”的格局，市场豪宅化趋势明显，且瞄准改善型需求的企业收获颇丰。

2013年总体趋势对比显示，北京楼市成交量仍以住宅入市量为基础，供需失衡持续，而成交结构继续向外围近郊扩展，成交活跃区域形成“反L型”，这个土地供给结构相对应。从去年的土地成交情况看，2014年的住宅供给主要区域仍会集中在房山、大兴、通州、朝阳这条“反L型”曲线上。

市场局势：量紧价涨 近郊是主力

2013年是重拾“两条腿走路”，建设3600万套保障房的第三年，但在北京，由于需求极度旺盛带来的供不应求尚未反转，2013年的北京楼市受“限价令”等行政政策影响要明显大于保障房的分流。

据网易房产数据研究中心统计，2013年全年北京是新建商品住宅成交量为79861套，相比2012年下降了3562套；2013年北京市新建商品住宅的成交面积为约946.3万平米，相比之前一年出现了约45万平米的降幅。

尽管如此，2013年北京市新建商品住宅的总成交金额达到2218.495亿元，相比2012年的总成交额，有了约165亿元的增长。网易房产认为，2013年北京市新建商品住宅成交套数和成交面积双双下降，成交金额主要得益于成交均价的全局性上涨。

统计显示，2013年北京市新建商品住宅成交均价达到2.34万元/平米，相比之前一年上涨了13.2%。其中，通州、大兴、朝阳的成交均价均有5000元/平米左右的上涨。

不仅如此，由于限价政策的实施，2013年有大量项目采取了分拆精装修的方式来规避区域最高限价，这导致了购房者实际支出成本要高于统计数据。

在2013年全年，北京楼市总体上仍呈现供不应求的态势，新建商品住宅的库存量也在这一年降到了6万套警戒线以下，全年库存去化的迹象明显。

在入市项目被快速消化的2013年，近郊项目成为北京楼市成交的集中区域，以房山、大兴、通州、朝阳、顺义5个行政区形成的“反L型”区域内，其新建商品住宅的成交量占到了全市成交量的68.8%。

其中，通州以15322套住宅成交量位居各区县之首，占到了全市成交量的19.19%；其次为房山区，2013年的住宅成交量为13252套；大兴区以11508套的成交量排在第三位。

供给量严重不足的现象在2014年将会得到缓解。网易房产据北京市国土局的信息统计，2013年北京市土地出让金高达1821.8亿元，同比前一年增加181.2%，其中含有住宅类土地的出让金为1278.24亿元，占到总理的70.17%，比之前一年增长了240%。从土地成交情况来看，2014年北京楼市的主要供给区域仍集中在大兴、朝阳、房山、顺义，此外昌平、门头沟会有大体量的项目入市，5环内的项目稀缺性更加明显。

领先楼盘：中高端项目成交金额高

随着全市住宅成交均价的上涨，购房者平均的购房成本也出现明显增加，2013年北京新建商品住宅成交的套均总价为277.8万元，这一数字比2012年高出了31.7万元，购房者平均每平米需要多支出约2700元。与此同时，更多的中高端项目进入脱离“慢销”区域，进入“走俏”区域。

据网易房产数据研究中心统计，2013年北京市新建商品住宅成交套数项目排名中，金地格林格林以2029套位列首位，华业东方玫瑰、K2·玉蘭湾、中海九号公馆、中建国际港分列2—5位。

在排名前十的项目中，成交均价超过2万元/平米的项目有4个，分别为K2·玉蘭湾、中海九号公馆、中建国际港、合生·滨江帝景，其中没有项目成交均价超过4万元/平米。

但与此形成鲜明对比，在项目销售金额排名前十的项目中，只有金地格林格林和华业东方玫瑰两个项目成交均价低于2万元/平米。西山壹号院以约58.4亿元的成交额排名首位，其成交2013年的成交均价高达52177元/平米；排名第6位的远洋万和公馆成交均价也高达54694元／平米。

网易房产认为，北京市场对高端住宅的需求量要明显大于全国平均水平，业内普遍表示北京的高端住宅市场一直比较稳定的需求支撑，而近年来城市核心区土地稀缺传导至住宅市场，导致高端住宅市场有升温迹象。

2013年在西山壹号院、远洋万和公馆、金茂府、双珑原著等项目的带动下，北京高端住宅中1000-2000万元总价区间的项目走俏。例如西山壹号院套均成交总价超过1500万元，成交量却达到335套，为融创集团重回北京市场房企前列提供了强力支撑。

从北京市成交指标领先的项目情况分析，2013年北京市已经走出了完全依靠刚需项目支撑企业业绩的阶段，高、中、低端项目大致形成“三分天下”的局面。

领先企业：放弃低价走量策略 调整产品结构

2013年千亿级别的房地产企业扩容至7家，分别是万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达，其中仅有万科和中海在北京市新建商品住宅市场2013年企业成交总金额榜中有排名，原因是2013年企业分化明显加速，多元化战略以及产品结构的调整减弱了企业对纯住宅市场的依赖。

虽然多数业内人士认为中国住宅市场仍有10年的黄金期，但一些规模企业已经在调控产品结构，开始分散风险。12月份，万科在北京也开业了第一个万科广场。万科的举动一方面来自于纯住宅用地的减少，另一方面也是分散风险，以及为资本化运作准备。

2013年度，融创中国以超119亿元的住宅销售额位列北京市场发展商销量金额首位，旗下西山壹号院网签近60亿，击败众多普宅、商业项目，夺得北京商品房冠军，销售额占到了融创北京销售额一半，进一步说明中高端住宅市场的升温迹象。

与此对应的，北京万科以87.1亿元的住宅销售额位列北京市场发展商销量金额亚军，不过与北京万科2013年超过130亿元的总销售额相比，纯住宅占比只有66%，万科多元化推进明显增速。在住宅销售金额排名第三位的北京首开，获得业绩的主要凭借仍是首开熙悦睿府等住宅产品，但其在2013年也有数个写字楼以及商住项目推入市场，以此聚拢各种市场需求。

而远洋地产位列第三则得益于高端住宅市场的全面回升，其旗下远洋万和公馆、远洋天著摆脱之前的地王陷阱和滞销泥潭，开始为企业提供业绩回报。2013年远洋还再次重申了其进军养老地产的战略，尽管国内养老地产尚未有清晰盈利模式（销售房子除外），但保利等企业也跟随宣布将推进养老地产产品，并上升到企业战略层面。

分析2013年北京住宅市场业绩领先的企业发现，在北京市场处于顺境中时，项目数量足以支撑丰富的产品线的企业、以改善型项目和高端品质项目为主的企业都获得了市场领先地位，依靠低售价走量的特征在2013年已经明显消退。