竞配自住型商品房首日 北京土地市场上演疯狂一天

疯狂的楼面价：东坝4.6万，亦庄5.8万

11月4日，北京8宗地块集中竞拍，万科铩羽而归。凌晨1点多，北京万科总经理毛大庆在微博上写道，“2013年11月4日星期一的下午，确实是一个让我开眼界的下午。”

当天下午，北京迎来“京七条”后首次竞配自住型商品房的土地拍卖，多达6宗竞配自住型商品房地块一次性大量入市，让北京市国土局竞拍现场一片混乱。

首先成交的朝阳东坝南区1105-660、661、665、666号地被保利首开联合体以21亿元总价外加配建5万平米自住型商品房的条件拿下，该地块还规划有8500平米限价房，现场的媒体记者直呼“这么多性质的地，楼面价怎么算？”，就连从事房地产开发的专业人士也看不清对手是怎么算账的。

中海地产参与了东坝地块的竞拍，据他们测算，东坝地块纯商品房面积仅剩2.6万平米，楼面价高达4.6万元/平米，远远超出了附近二手房目前的价格。

“不知道他们的帐是怎么算的，我们算出来的成绩楼面价是4.6万元/平米，不卖个七八万都不能保本”，中海地产投资部的一位员工调侃道，“我们已经跟不上众位大佬的节奏了。”

上述中海地产人士向网易房产算了一笔账，东坝地块中规划的住宅用地为8.5万平米，去掉配建的自住型商品房5万平米、限价房8500平米，只剩下2.65万平米的普通商品房操作空间；自住型商品房的回购价格是2.2万元/平米，限价房的回购价格是9900元/平米，能够抵消11.8415亿元的地价款，再加上4500元/平米的建安成本，地价成本不菲。

令人看不明白的还有亦庄河西区X13R2地块。该地块被住总首开联合体以12.2亿元总价，外加配建5万平米公租房价格获得。竞拍现场，一家开发企业测算该地块楼面价约6万平米，而另一家企业计算的楼面价则接近7万元/平米。

而按照中海地产的算法，亦庄地块商品房楼面价也高达5.8万元/平，海淀东升乡地块为4.6万元/平米。这几个价格都远超区域在售楼盘价格。

超高的地价让万科、远洋、华远、首创纷纷中途止步，龙湖和中铁建在顺义新城第7街区0701-013地块的争夺中僵持了约半个小时之后，也放弃了。今年拿地“最为凶猛”的融创和泰禾都空手而归。

从平谷地块竞拍中败阵的一家企业代表激动地说，“太狠了！”，尽管以楼面价创下新高的代价获得了平谷地块，但旭辉的员工从国土局拍卖厅出来之后，相识的企业纷纷与其握手庆贺，旭辉的员工面带微笑回应。

上述中海员工随后话锋一转，“赶紧去买首开常青藤，转眼就得涨。”首开常青藤位于朝阳东坝板块，其在2009年的开盘价格在1.4—1.7万元/平米之间，目前二手房价格在3万元/平米左右。

北京楼市“豪宅化”加剧 “夹心层”面临尴尬

融创集团董事长孙宏斌在4日土地竞拍事后表示：“京七条减少供应的预期引来开发商抢地而推高地价。”

孙宏斌所指是北京市在10月下旬出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，宣布今明两年在土地供应端提供7万套自住型商品房用地。

北京房地产协会秘书长陈志曾担心这一政策将过多挤占纯商品房的土地供应，从而推高地价，加速北京楼市的“豪宅化”。

“开发商都没有建低价商品房的积极性了”陈志认为。

11月4日的土地拍卖似乎验证了陈志的忧虑。8宗住宅用地配建的自住型商品房面积高达64.97万平米，各类保障房面积26.05万平米，占比达到总出让的76.9%。尽管平均溢价率为26%，但纯商品房楼面价却飙升至令人吃惊的高度。

“6环成好地方了，相当于十年前的3环”，兰德咨询总裁宋延庆打了个比喻。

在11月4日成交的8宗地块中，亦庄、东坝、海淀东升乡地块位于5环到6环之间，房企开始用“稀缺”来评价它们，在不到一年前，这个词常被用来形容4环内的地块。

融创曾因接连拿下京津两宗地王而受到质疑，但在北京自住型商品房政策出台之后，又转而被赞“有先见之明”，甚至被认为是事先得到了消息。相比亦庄近6万元/平米的楼面价，农展馆地块7.3万元/平米的价格显得“物有所值”。

业内一位不愿具名的人士告诉网易房产，自住型商品房出台的主要目的是为了降低北京全市的平均房价，但其所推动的普通商品房地价攀升势必将产生大量豪宅。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰不无担忧地表示，“2014年的北京商品房价格，仍将暴涨，否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。”

“只有20—30%的土地留给商品房，竞争将会更加激烈，这是开发商面临的现状”，亚豪机构市场总监郭毅表示，按照明年5万套自住型商品房供应的数量计算，占比将达到新房市场的40—50%，各类保障房占比约20—25%，“这个供应结构产生的效果将会在2015年显现。”

按照北京市住建委新闻发布会的资料，未来北京将形成保障房、自住型商品房、商品房3层供应体系，做到“低端有保障、中端有政策、高端有控制”。

但诸多业内人士对政策控制的供给量比例表示担心。据亚豪机构估算，近年北京市3000万/套以上的豪宅市场年成交量仅100套左右；2012年之前，4—6万元/平米的豪宅年成交量在4000余套，仅占到全市成交量的5%左右。

如果受制于地价成本高升，占比20%的商品房全部转化为豪宅，将会产生约15%的市场供应过剩，但另一方面北京楼市总体仍供不应求，这就意味着每年5万套的自住型商品房远不能满足中端需求。

孙宏斌表示：“更大的问题是夹心层客户，理论上可以买自住商品房，但由于有十几万户保障房轮候家庭优先而买不上，商品房买不起。”

按照“京七条”的规定，保障房轮候家庭具有购买自住型商品房的优先权，北京13万个轮候家庭被推向自住型商品房的市场，“低端”需求和“中端”市场错位搭配。这还将导致另一个尴尬的局面，原本为解决“夹心层”而推出的自住型商品房却导致部分“夹心层”既等不到自住型商品房又买不起高端住宅。

纯商品房土地供应被挤占

据网易房产统计，截至11月5日，北京市已经成交的自住型商品房用地规模达119.1万平米（建筑面积），其中包含约102万平米的住宅用地和17万平米的商业用地。

通过11月4日的“发力”，自住型商品房用地在2013年已成交的住宅用地中，占比上升到了11.28%。上述土地储备将在明年形成供应，按照套均90平米计算，自住型商品房的供应量约1.13万套。

目前，北京市今年成交的住宅用地中，有9宗地和自住型商品房有关，分别位于朝阳、海淀、昌平、顺义、平谷、通州和房山。其中，朝阳区和昌平区分别有2宗。

北京市今年尚有约8000套自住型商品房的任务要完成，目前在挂牌的土地中，亦庄、丰台、平谷、朝阳、门头沟、密云、顺义7个区县的地块都有地块要求配建或竞拍达到上限价格后竞配自住型商品房的要求。

上述地块将会在明显形成供应。据统计，2012年北京新房住宅成交量为约12.3万套，扣除保障房后不到9.1万套。按照这个基数计算，明年自住型商品房的供给量将会占到新房供给量的20%以上。

“自住型商品房”的提法最早出现在今年9月份。北京市国土局9月26日公告中称，“海淀区东升乡(清河盒子房厂土地一级开发项目)R2二类居住用地项目挂牌出让，为我市第一宗采用在达到地价上限后竞报‘自住型商品房’面积的用地，是市国土局进一步加大自住型商品住宅用地供应的新举措。”但并未对自住型商品房给出明确定义。

之后，北京市将此前成交的朝阳区豆各庄地块和昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）也划归到自住型商品房的行列，尽管后者的销售范围明确规定为“园区安置房”。

9月26日当天，海淀区环保科技园被中铁建以18.1亿元的总价拿下，该宗地块的出让条件中明确规定“宗地居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为19000元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。”这是北京市第3宗自住型商品房用地。

自住型商品房曾经也被称为“单限房”，以区别于保障房中的“两限房”。

值得一提的是，原本作为首个竞配自住型商品房样本的海淀东升乡地块随后调整规划，将现场竞拍条件改为竞配公租房，使得11月4日成交的“朝阳区东坝南区1105-660、661、665、666号地”成为北京首个达到竞价上限后竞配自住型商品房的地块。

值得注意的是，按照目前的信息，自住型商品房的定价并未严格按照“低于周边价格30%”的标准制定。已经成交和正在出让的地块资料显示，自住型商品房的定价极有可能按照区域直接定价，例如朝阳、海淀、亦庄2.2万元/平米，昌平、顺义1.9万元/平米，处于房山、通州区县内偏远位置的项目限价则稍低。

房企面临难题

房企受到的冲击显而易见。在此之前，北京市场上的开发商从来没有遇见过市场总体利润率被挤压到如此严重的局面。即使是在行业内利润率处于偏低水平的万科，在北京市场上也可以轻易保持35%以上的毛利率。

在地价攀升时代，保持利润率的诀窍在于利用拿地到开盘之间的时间差来分享土地红利。例如万科在亦庄的金域东郡楼面价不到1.1万元/平米，等到今年下半年开始蓄客时，亦庄的楼面价已经升到2.5万元/平米以上，因此万科金域东郡就可以卖到3万元/平米。

但如今房企面临难题，自住型商品房限价销售意味着开发商能从中赚取的利润是特定的，而另一部分高价地则将一个不可控的高端市场推到了他们面前。

另一方面是管理难题。由于自住型商品房不属于保障房类别，项目所配建的自住型商品房也不会拥有单独的土地证，在朝阳东坝等地块中将会出现新的问题：自住型商品房业主有权利和高档商品房业主同享小区内的所有配套设施，这将直接拉低高档商品房的档次。

“到时候自住的业主去豪宅那争权益，你的小区（管理）怎么办？”一位中海地产的内部人士表示，“只拼价格就好办，搞配建（自住型商品房）就不好办。”

不过，在北京市总供地量有限的前提下，仍有计划在北京市场打拼的房企“硬着头皮也要上”。据悉，龙湖、金隅、远洋、路劲等企业在京的土地储备明显不足。

一位不愿具名的开发商人士透露，他们公司判断现在的北京土地市场正处于高点，不排除市场冷却的可能，一旦目前成交的高价地碰上住宅市场下行周期，豪宅产品将会拉低公司的周转速度，因此他们愿意“将鸡蛋放到不同的篮子里”，逆市卖刚需产品，顺市卖大户型产品。但目前的情况是配建自住型商品房将符合他们标准的宅地数量挤压了。

需要指出的是，尽管北京市住建委称自住型商品房是“政府在土地收益上让利”的产品，但11月4日北京市单日卖地87.69亿元，创下今年单日成交最高纪录。根据自住型商品房政策规定，5年后业主出售自住型商品房时，政府还可分享增值收益的30%。

“开发商敢于高价拿地是基于对未来的预期”，宋延庆说，“5年内一线城市没有多大问题，不过这是在放大泡沫。”