10月64城二手房价格下降，一线城市环比降0.4%

10月，70个大中城市的房价整体下跌，其中二手房超90%城市价格下降，超七成城市新房价格下调。

11月15日，国家统计局发布2021年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从全国70个大中城市房价数据看，10月份新建商品住宅价格下跌城市数量为52个，较9月份36城明显增多；二手房价格下降城市数量为64个，较9月份再增加12个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

二手房超90%城市价格下降

国家统计局数据显示，10月份二手房价格下跌的城市再增加12个，达到了64个城市。这也意味着，超90%的城市二手房价格出现了明显的降价现象。

数据显示，10月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

10月份，仅有4个城市的二手房显示上涨，分别是赣州、三亚、海口、大连。其中赣州二手房价格环比上涨0.5%，排70城首位；三亚和海口的二手房价格环比涨幅位列其后，分别上涨0.4％及0.3%。另外，10月份，有两个城市的二手房价格环比持平，分别是成都和洛阳。

国家统计局公布的数据显示，二手房价格环比下跌的城市远远多于房价上涨的城市。10月二手房价格环比下跌城市为64个，且最大跌幅有所扩大，10月房价最大跌幅为0.9%，而上个月最大跌幅为0.8%。

中原地产分析师卢文曦指出，虽然大部分城市跌幅在0.3%以内，但从趋势来看，一些三线城市跌幅普遍较大，比如南充跌0.9%，牡丹江跌0.8%。这些城市多以新房为主，存量市场尚未占到重要地位，一旦新房价格不能坚守住，市场心态和预期快速转变，二手房先下跌是必然结果。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，当前价格的下跌是成交量下行的结果。自二季度以来，二手房成交量保持下降。另外，房价下跌的原因也有需求端和供给端同步降杠杆的原因。需求端，下半年以来居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱。供给端，二手房业主降价意愿增强，降价行为增多。

许小乐认为，短期房价仍有一定的降价压力，但幅度相对平稳。贝壳研究院数据显示，目前50城二手房景气度指数在20以内，业主预期较弱。

张波指出，二手房价下行加快的现象值得关注，一二线热点城市的新房受限价影响，房价变动本身和市场热度未必完全匹配，而二手房则对市场的体现则更为直接。

“10月份，超九成城市出现了降价现象，这也说明，这一波二手房的降温，是全国范围性质的。所以后续从房地产风险的角度看，要在防范房企金融风险的基础上，也应关注二手房市场的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

52城新房价格下跌

从新房市场表现来看，大部分房企在较大经营压力下，加大降价促销力度和范围，10月份共有52个城市的新房价格显示下跌。

国家统计局数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

“进入第四季度，房企加快现金回流的诉求不断增强，虽然整体融资出现一定向好的迹象，但并不会改变行业的融资难的问题。这也是推动房企不断加快销售节奏的重要原因，通过降价的方式来拉动销量提升，这也导致了部分城市房价出现持续下行。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。

具体来说，10月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是三亚、北京、银川、杭州、西安、锦州、平顶山、厦门、长沙、丹东（洛阳和丹东新房价格环比涨幅并列）。其中，三亚新房价格环比上涨0.8%，位列70城之首。北京和银川新房价格环比涨幅次之，均上涨0.6%。

10月份，新房价格环比下跌的城市占到七成。在这些城市中，跌幅最大的十个城市分别是韶关、石家庄、大理、泸州、秦皇岛、昆明、桂林、湛江、岳阳、唐山。其中，韶关和石家庄的新房价格环比跌幅1.1%；大理和泸州新房价格环比下跌0.9%。

卢文曦指出，当房价上涨速度减缓时，市场弱的城市率先由涨转跌。不少城市为防止市场大跌还出台“限跌令”，但城市本身需求力不足，加上房企需要回笼资金，限跌未必能“止跌”。

展望后市，许小乐认为，10月以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场的合理资金需求正得到满足，10月部分城市房贷放款速度在加快；房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。预计到明年，房贷供需关系也将回归正常，有利于合理住房消费正常满足。

易居研究院智库中心根据国家统计局数据简单算术平均计算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.8%。9月份首次出现环比下跌，10月份跌幅有所扩大。

严跃进指出，目前房价指数环比连跌两个月，若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月左右，所以近期要注意御寒的操作。当然随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，对于市场的下行不需要过多恐慌。后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。