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雅生活的“双千亿”市值梦

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“物管企业不拼爹典范”。

“要在物业规模发展之上,孵化出另一个千亿估值的创新业务平台。”在2021年半年业绩会上,雅生活总裁李大龙再次重申“双千亿”目标,背靠雅居乐的雅生活明显野心要大于其母公司。
目前,雅生活在港股的市值已经超过430亿港币,远高于母公司雅居乐的市值,雅生活的时间表是五年内要实现市值千亿。
中报显示,雅生活上半年收入62.47亿元,同比增长56.1%。同时,录得毛利18.73亿元,同比增长46.9%;毛利率为30%,同比下降1.9%;公司股东应占利润为11.42亿元,同比增长50.7%。
雅生活上半年整体毛利率由2020上半年的31.9%下降至30.0%,主要是受到收并购带来无形资产摊销的影响以及提升服务质量而加大成本投入所导致。
2020年,18家港股通物管企业的整体毛利率为28.8%。尽管雅生活上半年“增收不增利”,但从行业整体水平来看,其盈利水平尚在头部。
按业务类别来看,物业管理服务收入同比增长51.8%至39.77亿元,外延增值服务收入同比增长35.9%至13.03亿元,业主增值服务收入同比增长91.0%至8.07亿元,新增加的城市服务业务收入达1.59亿元。

值得一提的是,去年全年共有四家港股上市物管企业营业收入破百亿,雅生活以100.3以元位列第三,前两名分别是碧桂园服务和绿城服务。

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收并购“刹车”

尽管母公司雅居乐的规模在房企中排名20开外,但其孵化中的雅生活却“青出于蓝”,其在管面积位列行业TOP4,甚至超过了彩生活、绿城服务这类母公司规模更大的物管企业。
截至2021年6月30日,雅生活在管面积为4.24亿平方米,较2020年底的3.75亿平方米增加4940万平方米,增长率为13.2%。上半年新增在管面积主要来自雅居乐、绿地控股和第三方外拓,其中并表新中民物业带来的面积占比将近60%。
具体来看,母公司雅居乐为其提供了450万平方米,战略合作伙伴绿地控股提供了约310万平方米;第三方外拓项目中新增在管面积2350万平方米,而并表新中民物业带来了4260万平方米。

雅生活管理层预计在2021年年底,雅生活合约面积有望接近7亿平方米,在管面积达到5亿平方米。

与依靠单一房企单打独斗不同,2017年,雅生活就与绿地开始合作。
在雅生活服务IPO之前,绿地集团宣布将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐,交易对价为10亿元;同时绿地入股雅生活成为第二大股东,持股比例为20%。
不过从2019年年底,绿地开始频繁坚持雅生活,目前绿地控股的持股比例低于10%。
时移世易,雅生活已不再是绿地的“唯一”。今年7月,绿地控股与花样年控股共同公告,绿地控股拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控股下属子公司深圳市富昌商业服务有限公司,股权转让对价为12.6亿元。
与花样年的合作也被外界解读是绿地为之后撤离雅生活的后路。
值得一提的是,相比其他强依赖母公司的物管公司,雅生活在管项目相对独立。其拥有强劲的第三方外拓能力。报告显示,雅生活来自第三方的合约面积(含成员企业)达4.4亿平方米,第三方合约面积占总合约面积的比例高达75.4%。

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销售成本大增

雅生活中报发出后,机构瑞信发布报告指出,考虑到雅生活服务早前配股的摊薄影响,降低了2021年至2023财年的每股盈利预测,加上开发商的经营环境充满挑战,决定下调其目标价,由49.32港元下调至45.26港元。
值得一提的是,今年上半年,雅生活的的销售成本为人民币43.73亿元,同比大增60.4%,财报给出的解释是,“主要原因是业务高速发展,收入增长引起各类成本增加”。另外,毛利较高的外延增值服务占比从去年同期24.0%下降至20.9%。
财报显示,雅生活的销售成本主要包括雇员福利开支、清洁费、安保支出、维护成本、公用设施费、绿化及园艺费用、消耗品成本、折旧摊销成本及其他。
而放大到行业来看,物管企业一直努力通过科技手段减少销售及行政成本开支。有机构数据显示,2020年有39家物管企业的销售及行政费用占收入比例在下降。
在此次雅生活业绩会上,管理层也表示,想要驾驭好如今的雅生活服务,采用信息化、数字化等科技手段支撑管理、提高运营水平是必不可少的。

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千亿市值有多远?

2018年前物业行业仅有彩生活、中海物业等少部分上市公司,2018年年初以后以碧桂园服务、雅生活服务等行业龙头上市为起点,拉开了物管公司分拆上市的热潮。
数据显示,伴随越来越多的物管企业登陆资本市场,港股物业板块的总市值从2020年初的2062亿元,增加至2021年6月的8226亿元。而行业平均市盈率也达到33.3倍,远高于港股主板的市盈率。
按照在管面积计算,雅生活绝对算得上是TOP级,在港股物管板块中排名第三,仅次于保利物业和碧桂园服务。
不过按照市盈率来看,雅生活远远小于其他头部物管企业,截至8月20日收盘,雅生活的市值为415.35亿元,动态市盈率仅为15.81。
目前港股上市物管企业中仅有碧桂园服务和华润万象生活,两家市值过千亿。根据雅生活计划,要在2023年实现“双千亿”,其中一个目标就是雅生活的市值过千亿。
有分析师指出,目前判断物管企业还是按照其规模水平,因为利润率高低还不能完全体现公司经营能力的优劣。但是从过去几年物管公司市值走势分析,大多数与归母净利润同比增速相关。
如果市值与业绩表现偏离较多主要原因有两个,一个是区域布局较为集中,另一个是利润结构不佳,收并购依赖度较高。
值得一提的是,在原有住宅赛道之外,雅生活希望未来收入来源更加多元化,因此上半年雅生活在军队后勤、高速公路、文体场馆、高端商写、轨道交通等细分业态获取了多个项目,不过未来是否能将这些多元项目整合起来,形成稳定收入还有待观察。

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