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巨头游戏 | 首轮集中供地12城揽金5700亿

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火爆的地块,盈利空间不大;较为冷淡的地块,反而更容易赚钱。

今年4月以来,热点城市集中供地制度大幕拉开,从目前的出让结果,得以对该制度的效果管中窥豹。

截至5月18日,全国第一阶段集中供地告一段落,22个重点城市中,已经有12个城市完成了第一批集中供地。

从交易结果看,这12个城市的首轮集中供地成交金额达到5674.11亿元。其中,北京、杭州两地分别揽金超过千亿。

但分城市来看,冷热不均的现象仍然显著。较早启动集中供地的重庆、厦门、深圳相对火爆,重庆以38.82%的平均溢价率位居各城市之首,渝北区的一宗地块还以14470元/平方米的单价刷新了重庆的单价“地王”纪录。而东北地区的长春和沈阳,土地交易相对冷淡。

从得主来看,行业巨头是这场游戏的主要玩家,融创、华润、龙湖、保利、融信的拿地支出位居前五。但在一些城市,小型房企一度上演了逆袭之战。比如,卓越集团在北京获取4宗土地,与首创并列为北京首轮集中供地的最大买家。

“南热北冷”

土地集中出让制度于今年2月推出,按照监管部门的要求,22个重点城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动,集中出让的节奏原则上一年最多进行三次。按照自然资源部的说法,此举是通过增加土地供应、充分披露信息,来“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响”。

从已经完成首轮集中供地的12个城市来看,土地交易的热度不尽相同。

无锡于4月28日启动首轮集中供地。在无锡推出的16宗土地中,有15宗突破了最高限价,并进入竞自持或摇号阶段。值得注意的是,由于最开始的几宗土地举牌竞价异常激烈,无锡的集中竞拍由原计划的两天延长到三天。

但由于设置了最高限价,无锡并不是溢价率最高的城市。按照中原地产的统计,无锡首轮集中供地的平均溢价率为12.39%,仅在12城中排名第八位。

与无锡同时启动集中拍地的重庆,成为交易最火爆的城市。由于多数地块未设置最高限价,4月28日,重庆推出的首宗地块,溢价率就达到54.4%。此后的四宗,溢价率也均超过40%。当日,招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团一商住地块,溢价率高达129.98%。

最终,重庆以38.82%的溢价率位居12城市之首。紧随其后的深圳、厦门、杭州,平均溢价率也超过了25%。

相比之下,沈阳、长春、青岛等北方城市交易相对冷淡。

长春是最先启动集中供地的城市,但在推出的51宗宅地中,有11宗终止挂牌,2宗流拍。最终成交的38宗里,有32宗为底价成交。青岛推出63宗地块,2宗流拍,成交的61宗土地中有60宗为底价成交。

由此,青岛和长春分别以2.14%和3.92%的溢价率垫底。

上海易居房地产研究院认为,土地交易的冷热不均,是由于不同城市的楼市热度、库存情况、土地质量有所差异。但从盈利空间来看,交易火爆的城市,盈利空间反而较小,这也会对房企的运营带来考验。

该机构对地块周边3公里范围内在售住宅项目的平均售价进行了测算,结果显示,本次土拍市场表现比较平稳的青岛、福州、广州,土地的毛利率均在30%以上,处于相对较高水平;而土拍情绪高涨、地价明显上涨的无锡、重庆、厦门等城市的毛利率处于较低水平,多低于10%。“封顶+高配建之下,无锡多宗地块大概率面临亏损。”

巨头的游戏?

从参与者的角度来看,首轮集中土拍吸引了大量房企前来观摩。以北京为例,29宗土地共吸引了超过230家房企参与竞拍。在北京的土拍现场,还有一些未参与竞拍的开发商前来观摩。

但在具体表现中,大型房企的优势仍然明显,且成为主要的买家。中原地产的统计显示,在12城土拍中,融创共参与拿地33宗,权益拿地金额接近400亿元,是收获最大的房企。

此外,华润、龙湖、保利、融信的拿地金额都超过了140亿元,另有七家房企的拿地支出超过百亿。

由于集中供地所需的资金量较大,通常而言,资金实力强的企业会获得更多的拿地机会。但在部分城市,集中土拍并非都是“巨头的游戏”。

同样以北京为例,在已经确定买家的20宗土地中,卓越集团揽得四宗,与首开并列成为获取地块数量最多的房企,其中一宗为独立获得,另外三宗以联合体形式获得。卓越集团的总部位于深圳,去年的销售规模不足千亿,在众多竞买者中并不出众,但有望成为北京首轮土拍的最大买主。

一个值得注意的细节是,5月10日,北京首宗出让的“朝阳区金盏小店村3005-02地块”即被卓越集团获得,落槌之时,观摩大厅中的卓越地产人员起立欢呼,并鼓掌庆祝。其兴奋之情溢于言表。

此外,名不见经传的房企天时汤山也异军突起,竞得北京市昌平区北七家镇的一宗地块。而万科、中海等大型房企尚未在北京有所斩获。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,对于有规模诉求的中小房企来说,未来仍有追赶的机会。一个较为现实的路径是,通过对区域深耕,在部分城市中获得比较优势。

据悉,本土化房企的优势在此次土拍中体现得较为明显。比如,参与杭州集中土拍并拿地的房企,主要是深耕杭州及周边区域,比如滨江、融创、融信、祥生等。

但张大伟认为,“总体来看,这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好。”

就集中土拍对行业格局的影响,北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,区域型房企是有发展机会的,一些中型房企也有望“逆袭”,但总体来看都属于个案。“集中供地之后,就是集中开发和集中入市,对于资金量和开发能力都有很高的要求。”因此,大型房企的综合实力决定了,强弱分化的格局很难改变。

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