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躺着赚钱的日子不再,房企如何破局?

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在上市的房企中,无论是上百上千亿的规模,还是耕耘区域,普遍在资本市场不吃香,估值低。

但其中有几家房企,从去年上半年底部到现在实现了翻倍,比如新城、龙湖等。还有几家出现了估值修复情况,如中国国贸、荣盛发展等。

资本都是趋利的,为什么这些房企涨了,别的地产股估值还在泥潭里挣扎?

躺着赚钱的日子不再

过去十几年,飞速的城市化进程,令地产行业有足够的空间加杠杆,一路高歌猛进。开发商过往最大的收益,来自于购买土地后,销售价格被市场拉动,短时间内大幅提升所产生的额外溢价。

但随着城市化进程的降速,现在外部环境已经发生了根本性变化。

一是房住不炒,总体房价是平稳的。二是针对房企的三道红线,以及针对银行贷款的两道红线控制了总体的杠杆率。房企供求两端的利润空间都受到压缩,只能依靠预期合理回报来实现利润,营业利润率会明显降低。

在地产主业发展空间的情况下,上规模的房企,都纷纷开拓“副业”,走上多元化的道路。

比如老早就入局新能源车的恒大,重仓商业地产的新城和龙湖,融创的康养和文旅,像奥园还走上了医美新赛道,孵化出的奥园美谷自去年11月份上市至今股价已经翻了好几番……

可以说,降负债和稳现金是房企们活下来的关键,而多元化则是房企走得远的内核。

环京不被看好,如何逆袭?

除了上面提到的几家房企,还有一家出身华北的房企值得注意,就是荣盛发展。为什么专门拿出来说?因为这些年环京的发展并不被看好,像重仓环京的华夏幸福大家也看到了,违约风波至今还未平息。荣盛也有布局环京,它是如何走出这个魔咒?想必解读它更有示范意义。

可以看到的是,这些年荣盛发展除了积极在土储上多元布局,走出环京走出华北,康旅、产城、物业等“副业”也都有所开拓。

在康旅板块,荣盛康旅共建设或运营35个康旅国际度假区,18家五星级标准度假酒店,16家荣逸酒店,5个特色小镇,3个滑雪场,遍布全国8省30余个城市。此外,公司还走出国门,在捷克共和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。

在《2021年4月中国特色小镇运营商品牌影响力》TOP50榜单中,荣盛康旅位列TOP3,展现了荣盛康旅的产品力及品牌影响力。今年五一,荣盛康旅酒店接待400多万游客,运营收入超2019年同期109%,超2020年同期110%。

产业园板块,经过五年多发展,荣盛发展已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产业园、永清产业园、霸州产业园、固安产业园等12个园区,成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。

反哺主业,稳定业绩

积极地应对严峻的市场环境,开发副业,一定程度上也能给予地产主业支撑。

像荣盛发展,大部分土储仍在河北等环京地带,营收压力并不小。年报显示,2020年荣盛发展超半数的营收来自主业房地产开发,产业园、酒店等次之。

但近四年其营收分别为387亿元、563.7亿元、709.1亿元、715亿元,复合增长率约为20%左右。对于大本营仍在华北的荣盛发展而言,这个数值可能相较深耕长三角、珠三角等热门区域的房企,并不靠前,但加上副业的支持,在承压的市场环境下,交出的答卷已算合格。

另外,荣盛的归母净利润分别为57.6亿元、75.65亿元、91.2亿元、75.01亿元,整体保持稳健。

期内,荣盛经营活动产生的现金流量净额13.67亿元。在环京楼市的困局下,房企的去化和回款难免会受影响,荣盛的现金流自然承压,但也做到了连续四年为正。

能做到这样的房企并不多,2017年至今,仅有万科、龙湖、世茂、荣盛、华润、融创、绿地、阳光城、龙光等九家房企,做到了这一点。

截至2020年12月31日,荣盛的资产负债率为82.07%,现金短债比为1.23,净负债率约为80.18%,剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。三条红线两条完全达标,一条接近达标。

拥抱变化,修复估值

近年来不少房企爆雷,百强内的有泰禾、福晟、华夏幸福等等,倒下的中小房企更是数不胜数。行业加速出清,高杠杆模式已经行不通,令公司最先崩溃的不是亏钱或者卖不出去房,而是到了要用钱要还钱的时候,不能迅速的变现导致资金链断裂。

大环境之下,想要活下去的房企唯一的选择就是拥抱变化,拓宽自己的盈利路径。回头再看看目前在普遍被低估的地产股里,能冒出尖的房企都遵循着这一规律。

近三年,荣盛的ROE水准稳定在20%+,公司在资本市场的投资价值不言而喻。上市13年,荣盛坚持每一年分红,至今荣盛累计现金分红金额达118.37亿元(含2020年度)。

2015-2019年,公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上,股息率达到5%以上,这一水平不但远远跑赢银行理财,更是跑赢了A股绝大多数企业。

目前,荣盛只有不到4倍的估值,在A股几千只股票中“低到尘埃”。偶尔一次涨停,其实并不能说明什么,但是最起码说明了这家房企的价值正在被投资者发现。在多元化路线和稳定的业绩下,荣盛发展的价值正在被重估。

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