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悬疑 | 郑州三千职工“团购房”交款8年未收房

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亚太绿博田园延迟交房至今,河南省煤田地质局和中牟亚太新宇置业争执最为核心的就是销售单价问题,而“合同上并未明确标定最终的单价”成为双方各执一词的矛盾点。

“从2013年第一次交房款开始,到现在已经8年了。我们先后分了6次付款,总共缴纳了70多万元房款,认购协议约定2018年底前交房,但直到现在也没有交房。郁闷的是,现在房子盖好了,开发商却要求涨价,从原先的每平方米5700元涨到7900元,才给交钥匙!”作为河南省煤田地质局一名职工,张女士向记者反映了其购买单位“团购房”郑州亚太绿博田园的遭遇。

由此,新京报记者来到郑州进行实地走访,了解到张女士的遭遇并非个人,此次涉入河南省煤田地质局“团购房”风波的共有约3000多名职工,涉及总房款约20亿元。截至记者发稿前,3000多名职工经过多次维权未果,郑州亚太绿博田园一、二期仍未交房。

“团购房”风波始末

近日,新京报记者来到郑州中牟县亚太绿博田园所在地发现,亚太绿博田园涉及的8宗地块先后分为八期,其中,一期和二期项目已经建成,而剩余的六期部分处于停工状态,还有部分处于荒地状态。

目前,除了一期和二期外,记者在已经开工的地块并未见施工人员,并未有正在建设的痕迹,且有部分地块已荒草丛生,显然已经搁置很久并未开发。周边居民告诉记者,“亚太绿博田园已经停工了,自打今年春节过后就再也没有见过施工人员。”

郑州中牟县亚太绿博田园的部分项目处于停工状态。新京报记者 徐倩 摄

那么,8年前的“团购房”为何还未交房甚至部分停工呢?

时间倒回到2013年,河南省自然资源厅、煤田地质局组织职工购买了位于郑州中牟绿博片区占地309.46亩(含保障房用地)的地块,并以定制模式合作开发商品团购住房项目,这就是“亚太绿博田园”项目最初的由来。也正是在2013年12月,张女士及员工第一次向煤田地质局缴纳“定金”。

根据张女士所提供的资料,河南省煤田地质局以竞争性谈判方式从几家房地产商中确定了中牟亚太新宇置业有限公司(以下简称“中牟亚太新宇置业”)为合作开发商,并于2015年与中牟亚太新宇置业签订了合作开发合同。

关于当初为何选定中牟亚太新宇置业,河南省煤田地质局相关负责人向新京报记者解释称:“‘团购房’本是单位为了解决职工住房问题才展开的,最初签订的是吉利公司,但是由于其开发经验不足,才找其他开发商进行合作。当时采用的是竞争性谈判的方式,一家一家谈的,非公开招标。”

之所以会选择中牟亚太新宇置业,上述负责人称:“当时考虑的有3家,包括另外两家本地实力较强的开发商,但是,另外两家地产公司的报价是6200元/平方米,而我们提出的价格是5300-5700元/平方米,这个价格亚太是接受的,并且在调研的时候对方负责人承诺得非常好。”

河南省煤田地质局相关负责人同时向新京报记者出示了2015年9月双方签订的《商品房团购项目合作开发合同书》与《商品房团购项目补充协议》。合同约定,双方以定制模式,合作开发商品房团购项目,其中,由中牟亚太新宇置业完成土地摘牌程序,按照河南省煤田地质局的要求完成定制开发,所建设住房由河南省煤田地质局按团购均价出资分配,开发商不负责销售。

购房合同中,关于房屋团购价格一栏中注明了房屋团购价格包括土地开发单方成本(含保障房用地)和住宅建安配套工程单方成本两项。其中,土地开发单方成本(含保障房用地)按照合同约定的方式计算, 最终估算价为2952.47元/平方米,住宅建安配套工程费单方成本根据不同层高约定为2299元/平方米-2749元/平方米。

根据上述合同的定价以及参照不同楼层的价格浮动,2017年,张女士等员工与河南省煤田地质局签订了《绿博田园项目内部认购协议书》。张女士出示的协议书明确,“按照项目开发施工进度,预计2017年年底前封顶,2018年底前交房,现已具备内部选房条件”。按照其所申购的140平方米的户型,其暂定单价为5731元/平方米,应于2017年12月11日-2017年12月16日缴纳总房款的90%,约为72万元,剩余款项再行支付。

张女士向记者提供的内部认购协议书。受访者供图

从团购房启动至今,2013年12月-2019年3月,河南省煤田地质局先后分6次向职工收取房款。目前,3000多名职工已缴纳约20亿元房款,其中已交总房款的约达90%。

对此,中牟亚太新宇置业相关负责人确认收到上述河南省煤田地质局所称的房款,但其也向新京报记者解释了延期交房以及停工的原因:“亚太绿博田园一期、二期共计1020套房源在2018年就具备网签条件,而2020年绿博田园项目2836套房已全部具备网签条件。但是,煤田地质局在合同合作期间在付款上有48次违约,未足额支付或延迟支付。截至目前,共收到煤田地质局支付19.6亿元。”

至于河南煤田地质局职工所称的“涨价到每平方米7900元才予以交房”,中牟亚太新宇置业上述负责人向记者表示:“原本合同就为‘开口合同’,并未明确约定单价是多少,合同附件上的开发和建安成本也是估算,只是参考,要按照合同和国家规范相关信息发布价来计算成本,包括开发成本、建安成本、管理费用、税金等,经过成本预算,算出来的价格是每平方米7900元。”

而对于如何计算出单价7900元,是否有何相关依据和证明,上述负责人以涉及到行业机密为由并未向记者公开。

对于中牟亚太新宇置业的说法及其上述提及的付款违约、欠款问题,河南省煤田地质局相关负责人表示:“是按照合同约定的节点付款的,比如入场施工付款多少比例、封顶后付款多少比例,我们目前支付的金额是19个亿左右,付款进度占总房款的75%-80%,剩下的钱是交房之后支付的。但是,现在对方价格要涨到7900元,这就相当于推翻了原来(合同)的约定。”

目前,由于中牟亚太新宇置业不予交房,亚太绿博田园项目尚未网签。而对于开发商提出的补价要求,张女士及其购房者表示难以接受。4月29日,河南省煤田地质局的职工来到亚太时代广场维权,其职工代表向记者表示,其目前的诉求就是“希望开发商按照原先约定的房价尽快交房”。

亚太绿博田园一、二期现状。新京报记者 徐倩 摄

“合同价”成双方争议焦点

事实上,亚太绿博田园延迟交房至今,河南省煤田地质局和中牟亚太新宇置业争执最为核心的就是销售单价问题,而“合同上并未明确标定最终的单价”成为双方各执一词的矛盾点。

中牟亚太新宇置业方面坚持称,当初签订的合同为“开口合同”,建安成本和开发成本都是估算的,并不能作为最终房价的参考。而河南省煤田地质局否认了“开口合同”的说法,河南省煤田地质局相关负责人表示:“合同上当时没有定单价,是因为当时尚未摘地,没有明确的土地成本单价,但是,在摘地后签署的补充协议的明细上,是有明确的计算方法和估算数值,包括土地成本和建安成本,并不是开口合同。”

“5700元的单价(每户根据楼层略有差异)在前期合作期间,对方(中牟亚太新宇置业)都是默认的,到一、二期要交房了,就不承认了,一、二期所涉及的金额大概需要20多亿,我们已经给对方19亿多的账款。” 河南省煤田地质局相关负责人表示。

而对于是否知悉河南省煤田地质局向员工以5700元的单价收取房款,中牟亚太新宇置业有限公司方面表示,“由于职工是和河南省煤田地质局签订合同的,我们并不知情。”

根据合同约定,相应楼层都有具体的建安配套工程费单方成本,以其为基础计算房屋团购总价。受访者供图

关于双方争执的当初签订的合同是否为“开口合同”,新京报记者将上述合同和补充协议及其附件向业界律师咨询。“并非是没有言明价格信息的开口合同,因为合同虽然没有写明最后的房价,但是规定了价格购成和计算方式”,河南融业律师事务所王海涛律师向记者表示,“对于合同单价如何确定事宜,在《商品房团购项目合作开发合同书》第四条对房屋团购价格进行了约定(包括金额及计算方式),因此,双方应当按照该约定确定单价。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为,“按照河南省煤田地质局之前的说法,既然双方在谈判时已经有约定价格,那么,河南省煤田地质局方面可以提供出双方在‘谈判时约定价格’的录音或者文字记录,来作为补充证明单价5700元的依据;而开发商方面也需拿出测算单价为7900元的依据并且向业主进行公开公示;如果双方仍协商未果,应该按照合同约定的计算方式,引入第三方机构进行测算。”

对于引入第三方机构,河南省煤田地质局相关负责人向记者表示:“当时对方以人工材料费涨价为由提出涨价,对此,我们通过上级单位国土资源厅协调,找到了一家在业内排名靠前的第三方核价公司,即北京信永中和国际工程管理咨询有限公司,三方签订了协议,各自盖有公章,并且出具了核算报告,当时核算的价格是6117元。但是,核算报告一出来,开发商并不承认这个价格,并且单方解除协议了。”

对于第三方机构出具的核算单价,王海涛律师表示:“此前双方未能就该单价达成一致意见,可以依据上述合同第四条进行单价计算,引入的第三方专业机构计算出的单价是具有参考意义。建议双方通过协商解决,若仍不能达成一致,双方任意一方均有权按照合同约定向仲裁机构申请仲裁解决。”

亚太屡现“维权门”

新京报记者通过天眼查查询发现,中牟亚太新宇置业的法定代表人为王国增,他同时也是河南省亚太新宇置业有限公司董事,而中国亚太实业集团有限公司(下称“亚太集团”)参股河南省亚太新宇置业有限公司。

在约见中牟亚太新宇置业相关负责人时,记者按其约定来到亚太集团。在其公示的公司简介上称,亚太集团前身是河南省亚太工程有限公司,成立于1995年,下辖河南省亚太新宇置业等多家公司,业务涵盖民用建筑、房地产开发及销售等。

该简介还称,亚太集团专注省直机关团购项目12年,服务过河南省政协、河南省国税局、河南省地税局、河南省教育厅、河南省统计局等20余家单位。

但是,虽然声称专注服务省直机关团购项目的公司,亚太集团却不止一次陷入维权门。据郑州当地媒体报道,与亚太绿博田园一街之隔的亚太绿博花园也是由亚太集团合作开发,是河南省教育厅、中建投等单位的团购房,而该楼盘在收房时也被亚太集团告知每平方米需要补交1170元。

关于为什么“团购房”不在当初签订合约时“明码标价”,为何亚太绿博花园收房也还需要补充房价的情况,其相关负责人却表示:“合同已经签订了,就按照合同约定的执行,至于其他项目,每个项目有每个项目的实际情况。”

根据目前亚太绿博田园停工的状态,新京报记者询问其负责人是否会进一步恶化为烂尾楼,其负责人表示:“目前就是资金问题,但是公司还是有担当的,不会使其成为烂尾楼。”

截至记者发稿前,购买亚太绿博田园的河南省煤田地质局的职工还在多方奔走维权,希望自己买的房子能够早日交房入住。

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