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深房理事件背后的房产证券化

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充满金融杠杆的深圳楼市,多数投资客似乎都不相信“眼泪”。

近日,一位名为“深房理装修队003”的微博号截图发出102份“深房理”会员违规炒房的资料,此举很快就引发了市场和有关部门的关注,深圳市住建局等七部门还发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。深房理事件背后,“房产证券化”现象再次成为焦点。

“在他们眼里,只要深圳房价不断上涨,一些会费、咨询费和服务费的成本又算什么?”焦放(化名)对证券时报记者表示,他的妻子是深房理的一名会员,在接触了深房理这个团体之后,他也深有体会。

玩转各种金融手段

深房理是一名新浪微博“大V”,微博认证为“房产专家”,目前粉丝数约145万。4月8日,深圳市住建局等七部门发布关于对涉及深房理的举报事项进行调查处理的通告。根据通告,深房理被举报反映涉嫌违法行为包括:深房理教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为;深房理以合资入股、众筹等名义,向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益,涉嫌非法集资的行为;深房理提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题;深房理通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息的行为。

现在,市场上有关深房理的各种传言很多。其实,一位名叫“7蟹姐姐”的微博用户早在去年发文称,自己通过缴纳购房咨询费、手续费等完整流程,按照大V的建议以“假结婚”的方式,通过垫资公司以728万元买下了深圳网红片区前海的一套住宅,后来遭遇深圳经营贷政策突然收紧,导致自己价值728万元的房产被查封。与此同时,分析102份炒房资料,发现其内容多为“代持人”招募“股东”、“合伙人”共同买房,并 “分享 ”抵押贷、信用贷等贷款额度,并可在随后赎回资金。此外,深房理此前开发了一个小程序“房理”,小程序的开发在很大程度上让深房理的房产证券化更加系统。

怎么操作?梳理目前市场公开的信息,原本在房理小程序上的帕累托模块,摇篮会员可将闲置资金注入其中,同时得到相应的利息回报。另一边,帕累托资金池为有借贷需求的摇篮会员提供借贷服务,深房理居中收取一定的利差。在购房之初,会员发布招募广告寻找股东或合伙人,目的就是为了共同购房并签订协议。紧接着,依照各自的出资比例,划分并持有相应比例的房屋“股份”。购房成功后,会员同样可以在平台发布房屋“股份”转让的相关信息。据“深房理装修队003”微博号公布的材料显示,一名摇篮会员发布转让其占有的诺德假日花园一个房源32.33%的股份,而距其买下此房屋仅5个月。此外,转让“股份”的楼盘还包括龙华区的中海锦城、水榭春天等。而诺德假日花园、中海阳光玫瑰园等小区也被市场称为“被控盘”的小区,这两年的房价涨幅非常大,例如诺德假日小区目前66平方米的房源报价高达1150万元,官方指导价仅为705万元。

其实,帕累托最佳值是一个经济学概念。在深圳住建局等七部门发布公告之后,记者尝试登录房理小程序,但发现页面已无法打开,仅显示“小程序系统更新维护中”。近日,记者再次登陆房理小程序发现,页面显示改为“房理因违规已暂停服务”。

“我一直觉得不靠谱,去年的时候妻子先是交了3980元,如果想要进一步咨询购房问题,就需要再花费9800元成为摇篮会员。我们在去年6月就提出退费的要求,但也被拒绝。”焦放表示,“我还在深房理的微博发了一个评论:支持你的都是你的会员,但后来就被拉黑了。”

“深房理就是玩透了各种金融手段。”焦放向记者提供了一本深房理内部的“投资通识”,但记者发现整本书没有任何发行编号和定价信息,封面内侧印有深房理的照片,目录就包括“做职业的房产投资人”、“突破阶层拥抱财富”、“树立小目标先赚一个亿”等看上去非常诱人的字眼。书中写到:“买房是投资,是最大限度整合资源,尤其是首次购房,不是要把自己所有的钱来买房,而是要把所有能搞到的钱做首付款,包括众筹。负债最大化:贷款越多越好,年限越长越好。通过负债、高杠杆投资优越房产并长期持有,是普通人唯一可复制的通往财务自由之路。”

书中一些章节内容也间接体现了“房产证券化”,例如“居住房,需要按套买,但从投资角度出发无所谓,买不起一套,还可以买几平方米,按股份买。用股份制买房是个趋势,既解决了资金问题,又分摊了风险。”书中还附有股份确认协议书,本质上正是此前深圳严查的代持现象。“说到底就是没有资格买房、缺钱买房、分拆股份等等问题都能帮你想办法解决。”焦放说。

过去,一些地产微博大V和中介公司、小贷公司之间,已经形成了一个“贷款利益链条”。中国(深圳)综合开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲表示,转让房屋股份,一方面违反了房地产管理的相关法律法规,另一方面也涉嫌非法发行证券。金融业务在所有国家都属于持牌金融业务,风险大、外部性强,要严格按照监管规则开展业务,否则将会产生大量潜在风险,必然会遭到执法部门打击。

焦放表示,“我们也在等待最终的调查结果。”

存在大量潜在风险

适当运用杠杆买房或许无可厚非,但过度金融化甚至证券化的楼市却存在很多隐患。

“我自己买了房之后,也申请了装修贷来缓解资金压力,如今在深圳,各种名目的金融贷款太多了,钱不难借。”叶小姐是一位刚刚换房的改善型购房者,她也对记者发出这样的感慨,“信息泄露不算什么,但到现在我还是可以接到各种各样的贷款电话,甚至可以拿来买房,套个几十万似乎不是难题。”在叶小姐看来,如果这些资金流进楼市,愿意借钱的人背后坚信的观点只有一个:深圳房价只会继续上涨,价差的空间让这些贷款的利息压力显得不那么重要。

对此,余凌曲表示,根本原因还是需求旺盛,既包括对物业的需求,也包括衍生出来的对信贷的需求,两大需求相互强化。在强大的需求下,正规渠道难以满足,各种非法的金融产品供给应运而生,一定要避免非法金融发展借助房地产市场自我加强。

对于深圳楼市调控问题,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示,深圳楼市首先是杠杆问题,然后才是供求问题。只要杠杆控制住了,楼市必然降温。“深圳的资金中介比房产中介多,这是我一直在提的事情。我认为,深圳的资金中介大概有8万,房产中介只有4万,在这种情况下融资手段非常灵活。”李宇嘉表示,“房产证券化、众筹炒房等现象在深圳早已存在,大家对深圳房价上涨的预期特别强烈,在这种情况下的话,当房价比较高的时候众筹炒房等现象就一定会存在,而且深圳有一些的自媒体、房屋管家、投资公司和中介等,他们通过一些微信群会组织类似的众筹,而且信息很透明,大家也都不会违规,因为违规对任何一个人都没有好处,做这件事情对于每个人来说都是共赢,而且有一些房产中介和资金中介参与到中间来。”

可是,深圳房价真的会只涨不跌吗?

现在,“深房理装修队003”的微博号仍在继续更新,类似深房理这样的“大V”远不止一个。记者还发现,一些“地产大V”已清空了自己的微博内容。对于深房理事件的处理结果,证券时报记者会继续追踪报道。

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