“深房理”102份材料背后的炒房江湖

界面新闻 图

4月11日早上8点11分，因涉嫌违规炒房而被深圳七部门联合调查的“深房理”发出了一条新的微博：“深圳：晴，微风，21度。”微博后面还附上了一朵鲜花的图标。一群粉丝在跟帖中点赞和祝福。近期，因被曝出摇篮会员合伙炒房材料102份，“深房理”被推上风口浪尖。就在两天前，深圳七部门联合发布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》。通告涉及的多项违法违规事项性质较为严重，如涉嫌非法集资、教唆炒房人骗取购房资格、协助借款人骗取信贷资金违规用于购房等。

分析102份炒房材料

无购房资格者以“合伙人”等名义买房

4月2日，深圳人民银行发布了《关于公布对经营用途贷款违规流入房地产领域问题投诉举报途径的通知》，针对房地产市场是否有违规资金进入，提供了举报途径。网友“深房理装修队003”于当日转发该消息的同时举报了“美妈陈小泉”于2019年9月18日通过中信银行深圳福田支行申请了385万元个人经营性贷款用于炒房，称此人名下还有更多贷款也是用于炒房，其曝出的长图详细解释了炒房过程—如何通过腾挪贷款及借款，让个人总资产超3500万元。

4月4日，“深房理装修队003”一举曝出102份炒房材料，其写道“‘深房理’摇篮会员合伙炒房材料102份”，并附上一张长图。这些炒房材料基本都是微信聊天截图，时间多为去年上半年，内容多为“代持人招募股东”。如其中一位自述在深圳北站附近上班，有3成首房首贷资格，自有资金20万元，计划购买700万元左右的房产，希望招募愿意分享第一次信用贷和后期的抵押贷的“股东”。同日，“深房理装修队003”还爆料“深房理”去年11月举办了一场学员线下见面会，称“千人炒房大会，这不算非法金融活动？”4月7日，“深房理装修队003”又爆料：“‘深房理’有7个500人群，加起来超过3000人了，前11个人都是跟‘深房理’或者他们公司有关联的人员。”

北京青年报记者分析102份炒房材料，发现其内容多为“代持人”招募“股东”“合伙人”共同买房，并 “分享 ”抵押贷、信用贷等贷款额度，并可在半年后赎回资金。所谓的代持，是有资金却没有购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时给代持人一定比例报酬的炒房行为，参与者单独、共同出资，每人出资几十万甚至几万元，就能以“股份”的形式，共同购买价格几百万元乃至上千万元的房产。代持人在“深房理”会员微信群发布的各类招募“股东”“合伙人”的广告，从格式到内容，几乎都有统一格式，具体内容包括代持模式、“持股”比例及金额、合作楼盘等信息。

“深房理装修队003”提供的资料还显示，不少炒房者自曝已购买多套，或成功代持多套房，以“股东”“合伙人”名义共同出首付，剩下房款由第三方垫资，购买成功后再办理银行贷款，用来归还垫资。

北青报记者注意到，“深房理”对“深房理装修队003”的举报进行了否认。其在微博表示：“我真搞不清楚他那些所谓的证据是哪儿来的，爆料严重不实，我已经找律师起诉他了。”

“深房理”微博简介为房产专家

内容涉及购房如何突破政策限制的“技巧”

被举报的“深房理” 微博简介为房产专家，拥有超过140万粉丝。举报者还爆料称其有7个500人群，群成员加起来超过3000人。微博内容大量涉及炒房相关内容，比如“限购限贷的情况下，还能怎么买房”“用银行的钱，圆自己的梦”；其内容还大量涉及购房各环节如何突破政策限制的“技巧”：如通过落户、代持、假结婚获得购房名额，还有“养房票”，方式包括代缴社保、办理深户等。

去年11月，“深房理”还举办了首场线下见面会，吸引近千人从全国各地来到深圳，参与这场“感恩遇见”的活动。会上，“深房理”表示，要培养一万名职业房产投资人。

北青报记者调查发现，“深房理”通过鼓吹“深圳房价永远涨”，真实目的是兜售炒房服务、收取服务费用。“深房理”属于深房理信息技术有限公司，法定代表人、实际控制人为李鹏，名下还有房理信息科技有限公司。举报人提供材料显示，“深房理”发展成为一个组织，其拥有庞大的线上群体和稳定的收入模式。申请“V+会员”需3980元/年，还有高达9000多元的摇篮会员会费，最终得到会员身份、学习资料和购房服务。

深圳市民李女士对北青报记者表示，她买房的时候在同事的推荐下曾经加入过“深房理”的相关微信群，“群里的气氛非常狂热，有点儿像传销组织，群管理员不断地暗示甚至催促让你成为V+会员。甚至有一名高级会员直接让她以假离婚或者办理假离婚证的方式参与炒房。”

“深房理”概念盘浮出水面

实施“控盘”“对敲”“坐庄”等操作

今年2月，“深房理装修队003”曾在微博列出一份“深房理概念盘”，包括前海时代广场、诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、华业玫瑰、中航天逸、中海锦城、花样年花郡、花样年花乡等。“深房理装修队003”称，这些都是“深房理”摇篮会员合伙高杠杆买房的楼盘，前期涨幅大，当下价格虚高，这些人普遍资金成本高，月供预留不足，随时有爆仓风险。

据了解，“深房理”会要求购房者购买指定楼盘。例如，房源A的市场价为500万元，“深房理”成员小李以550万元购入房源A，到限售期限以600万元卖给“深房理”成员小张，以此制造房价永远上涨的假象。此类行为，在业内被称为“控盘”“对敲”“坐庄”等。

去年4月，魏静（微博账号“7蟹姐姐”）在没有购房名额和足够首付资金的情况下，在微博大V“深房理”的“指导”下通过“假结婚”以及层层贷款等手段获得深圳的购房名额及购房首付，成功以728万元购入深圳市南山区一套建筑面积为49.36平方米，使用年限为70年的商品住宅。但之后因为深圳企业贷的收紧，魏静无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂，房产被深圳市罗湖法院查封。

“7蟹姐姐”曾对自己陷入高杠杆“炒房”困境的遭遇在微博进行了回顾。据“7蟹姐姐”介绍，其通过网络认识了微博大V“深房理”。这位大V表示，可以教学员“极致杠杆术”并提供能让外地人绕开限购等一系列深圳购房服务。2019年9月15日，“7蟹姐姐”花了12780元会员费加入“深房理”的“摇篮计划”。“摇篮计划”号称能实现买房一条龙服务，可以帮助会员用三成自有资金获得七成银行经营抵押贷款买下房子。

但随后，“7蟹姐姐”在试图用经营贷买房的过程中，遭遇深圳经营贷政策突然收紧，导致其价值728万元的房产被查封。对于“7蟹姐姐”发布的长文，“深房理”当时回应称，自己帮助“7蟹姐姐”在深圳买房的过程没有任何问题，贷款合作公司也没有任何问题，其他工作人员更看不出有任何不规范问题，只是银行临时变动贷款规则，导致“7蟹姐姐”暂时无法拿到贷款，要找金融公司借钱过渡6个月而已，实际成本也不算高，利息相对房屋的升值只是很小的一部分。

“深房理”这样的组织在深圳不止一家

多冠以“训练营”称号、不忌讳炒房

北青报记者调查发现，“深房理”这样的组织在深圳远不止一家。深圳市民陈先生对北青报记者表示，像“深房理”这样的机构，深圳有很多。他去年准备买二套房的时候曾加入一家叫“深房云”旗下微信群，群名叫“‘一生四宅’1809训练营”。

陈先生称，自己对比过“深房理”和“深房云”的微信群，发现两者非常像，都是教人如何炒房。无非就是如何套取银行信贷资金，实现杠杆炒房等。“学员加入都是要付费的，后面我没报名付费的，他们就另外拉群，不带我玩了。”陈先生表示。

“深房云”对外以深房云商学院的方式招收学员，群名大多冠以“训练营”的称号。北青报记者加入其中一个训练营后，群管理员很快私信记者，可以以奖学金的方式报名参加训练营，最低报名费8399元，还可以报名参加线下的沙龙。

“深房云”并不忌讳自己炒房，他在公开发表的文中称：“在深圳这种大都市呢？你要是还把房子只是定位为住，我只能说你没脑子了。深圳的房子不是用来住的，是用来赚钱的。”

针对“深房理”事件，知名楼市评论员张大伟表示，深房理只是深圳炒房氛围下的一个机构。看看“深房理”每一条微博下的赞赏，打气，就知道这个利益群体已经形成，没有了“深房理”，还有其他。

关注

到底有多少违规资金进入楼市？

2020年上半年，深圳房价明显上涨，部分经营贷变相流入房地产市场受到广泛关注。随后，深圳多个部门联合调查认为，仅在个别区域发现少量经营性贷款，被违规用于炒房。深圳银保监局、央行深圳中心支行近期联合通报经营贷流入楼市排查结果，2020年4月以来，对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷进行了全面排查，共查出21笔、金额5180万元的贷款违规。

但倘若“深房理装修队003”的爆料情况属实，意味着涉及的违法金额，可能与深圳有关部门公布的违规使用贷款情况相差甚远。“深房理”会员如果以代持的形式通过外部垫资、集资买房，并套取经营贷，用于循环炒房，银行为何没有发现？问题出在哪里？截至目前，深圳究竟有多少经营贷、信贷资金，违规流入了楼市？

4月8日，深圳市住房和建设局、深圳市公安局、深圳市地方金融监管局等七部门公布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》（下称《通告》）。《通告》指出，关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假骗取购房资格、以合资入股等名义涉嫌非法集资、提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房等行为，深圳七部门已开展联合调查，调查处理结果将第一时间向社会公布。对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。

这是深圳楼市史上力度最大的查处行动。《通告》发布后，“深房理”火速解散多个群聊。同时，深圳某商业银行紧急排除支行员工与“深房理”是否有业务合作；并对抵押物为“深房理”密集交易的5个小区的相关业务，进行全面排查。据了解，目前已有“深房理”摇篮会员被银行抽贷，要求提前归还用于购房的经营性贷款。

“深房理”102份炒房材料背后到底有多少违规资金进入深圳楼市？“深房理”到底触犯了哪些法律法规？深圳七部门的联合调查或将很快给出答案。