海南违规地产项目整改提速，华润19栋别墅被拆

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在中央连续两轮的环保督察风暴中，海南对于违规地产项目的整改正在提速。

万宁市人民政府近日在官网发布了一份《关于落实中央环境保护督察整改任务（序号220）整改完成情况的公示》宣布，华润九里一期项目的整改工作已经完成，即共拆除19栋别墅，没收14套对拆除造成相邻住户安全隐患影响较大的别墅，保留284套已建成并销售的别墅，合计罚款1779.53万元。

华润九里一期项目之外，时代财经获悉，海南省自然资源和规划厅此前还宣布万宁融创日月湾、三亚莲花岛二期两个违法填海项目也完成了部分整改。

锦诚海岛服务商董事长王路12月25日向时代财经表示，第二轮中央环境保护督察之后，违规的房地产项目整改速度确实有加快，因为第二轮督察整改方案中中央给出了明确的整改时间，政府也非常重视。而这些被要求整改的项目毫无疑问都将面临一定的影响，包括开发商的投资收益以及购房者看中的规划利好都会改变。

海南违规地产项目整改提速

华润九里一期是华润石梅湾九里旅游度假区（以下简称“华润石梅湾九里”）的一部分。而华润石梅湾九里的历史最早可以追溯至2003年，当年4月海南省和万宁市政府正式批准海南华润石梅湾旅游开发有限公司为石梅湾的主开发商。整个项目占地1800亩，是海南省重点投资项目之一，计划打造成世界级的生态型热带滨海旅游度假区。

出现问题的华润九里一期，在2017年第一轮中央环保督察后已经被实施“双暂停”（暂停销售、暂停营业），此后一直处于整改阶段，但直到今年10月中央开展第二轮环保督察之后，该项目才取得实质性的整改进展。

政府文件显示，华润九里一期房地产项目涉及占用万宁茄新升级自然保护区面积15.88公顷（6宗土地）。根据整改结果，该项目占用自然保护区行为被罚款20万元，同时被拆除19套别墅，没收14套对拆除造成相邻住户安全隐患影响较大的别墅，另有284套已建成并销售的别墅得以保留，但要缴纳1779.53万元生态赔偿款。

同样，位于万宁市的日月湾在11月23日也发布了一份完成整改的公示。从整改过程看，日月湾的整改此前进展亦比较缓慢。

日月湾包括日岛和月岛两部分，总填海面积97公顷，其中填海面积49.1公顷的月岛项目于2015年10月未批先建，海南省海洋部门对其监管不严，一直到2017年2月才责令停止建设，但直至督察进驻期间（即中央第一轮环保督察）才实际停止违法填海行为，至今一直停工。

根据政府文件，违规的月岛项目早在2016年11月已经进行立案查处，此后于2017、2019年下达又撤销了涉资9亿元的行政处罚决定书。再之后，海南省生态环境厅重新下达行政处罚决定书，处罚金额从原来的9亿元减少至5001.604万元。

需要指出的是，日月湾本次完成整改的仅仅局限于“行政处罚决定书”及落实全面停工部分。按照10月19日中央给出了第二轮整改方案，整个月岛项目需要在2022年5月完后拆除，但本次追缴罚款也踏出了实质性的一步。

三亚莲花岛二期（红塘湾）与日月湾的整改进度相似。红塘湾自2015年12月起开始违法填海施工，直至2016年11月才立案，查处期间未能有效制止违法填海面积进一步扩大，截至2017年8月，红塘湾用海填海项目违法填海面积101.59公顷。

最新整改结果显示，红塘湾分别于2020年6月18日、2020年9月1日签收了8000万元、11737.37664万元的两份行政处罚决定书，并自2017年7月初至今一直停工。

有开发商要求停止拆岛

中央针对海南的环保督察始于2017年，从上述三个项目可以看出，违规部分自2017年7月开始均进入了“双暂停”状态，但同时除了暂停之外基本没有太多进展。

王路表示，这主要是因为第一轮环保督察中央对于责任认定、处理方案都比较模糊，另外开发商的抗性也比较大，毕竟前期开发已经做了大量规划，这直接导致了第一轮环保督察效果不明显。但第二轮督察中央给其中9个违规项目制定了详细的整改方案，有利于加快推进整改。

据时代财经了解，今年中央开展第二轮环保督察之后，海南省于10月19日正式发布《海南省贯彻落实中央第三生态环境保护督察组督察报告整改方案》（以下简称“《方案》”），方案对包括万宁日月湾月岛项目、海口南海明珠人工岛项目、海口如意岛项目、海口葫芦岛项目、文昌南海度假村人工岛项目和东郊椰林填海项目、三亚红塘湾新机场项目、澄迈盈滨内海围填海项目、凤凰岛填海项目等在内的九个围填海项目进行分类处置，给每一个项目都制定了具体整改措施和整改期限，并指定了责任单位。

九个项目中，文昌南海度假村人工岛项目和东郊椰林填海项目是整改完成度最高的项目，2019年已基本完成海洋生态修复工作，而万宁日月湾月岛项目、三亚红塘湾新机场项目是《方案》公布后行动最为迅速的两个项目。

整体来看，九个项目的整改方向都是拆除非法围填海部分，无论拆除范围大小都将影响到项目原貌。如原本由日岛、月岛两部分组成的日月湾，拆除后将只剩日岛。红塘湾内的临空产业园非法填海部分也被责令拆除。

“这当然会给项目造成很大的影响。”王路表示，拆除之后项目原来的规划也将随之变更，这可能导致开发商投资收益的减少，对购房者而言，原本看中的规划利好最后无法兑现，这同样影响房子价值。

日月湾一位销售人员向时代财经表示，月岛被拆除后，原来在岛上规划的超五星级酒店没法建了，且不仅月岛，日岛上的同样不能建。

日月湾的效果图显示，日岛主要是住宅、酒店、水上乐园及商业街等业态，而月岛则主要是住宅及酒店。如今随着月岛被拆，整个项目可快速回笼资金的住宅部分亦将减少。

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而别墅被拆的华润石梅湾九里目前已经开发至五期，销售人员称，五期在正常销售，不涉及任何违规行为。不过，数据显示，在海南限购升级及环保整改风暴影响下，华润石梅湾九里价格在持续走低，今年1月均价为30082元/平，至12月跌至26910元/平。

不过，并不是每家开发商都愿意承担这样的损失。九个项目中，还没有进行过任何地产开发的海口葫芦岛项目被要求于2021年8月底前完成全岛拆除。

这个整改方案引起了开发商中科建的强烈不满。11月20日，已进入破产重整程序的中科建向海口市委、市政府发函，请求协助停止拆除填海项目“葫芦岛”。函件指出，葫芦岛是中科建的重要合法资产，海口单方决定拆除葫芦岛缺乏事实及法律依据，且拆除会导致国有资产重大损失，更可能损害到中科建上千名债权人的合法权益。

中科建的请求目前并未得到官方回应，但在部分项目已进入实质性整改阶段的背景下，葫芦岛要成为特例可能性很小。