多数规模房企踩中“三道红线”，“借新还旧”难以持续

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文 | 华夏时报记者 李凯旋 李未来

受到“三道红线”的影响，降低债务规模成为了房企绕不开的话题。数据显示，从A股及H股筛选的100家主流上市房企中，有86家房企踩中红线，后续的融资规模或受到限制，多数规模房企位列其中。业内认为，若融资受到限制，促进销售则变成了房企确保现金流充裕的主要解决方案。未来，房企债务规模或将缩减，也难言“借新还旧”。

房企普遍踩中红线

此前，有关房企有息债务规模年增速将面临“三道红线”限制的消息在市场传得火热，被称为是房企债务的“紧箍咒”。《华夏时报》记者了解到，三道红线分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

若3道红线全部踩中，房企将被归类为红色档，有息负债规模不得增加。若踩中2道红线，则被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。若踩中1道红线，则被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。若3道红线均未踩中，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

同时，有业内人士向《华夏时报》记者表示，住建部等部门召集12家房企参与会议，要求参会的房企在2020年9月底上交降负债档案，而新规也已经开始在12家房企内试点实行。据悉，该新规或将于2021年1月1日起在整个房地产行业内实行。

但房企已经是“风声鹤唳”。究其原因，则是大部分房企均踩中了红线。诸葛找房发布的数据显示，100家主流房企中，有86家房企踩中红线，后续在融资方面会受到限制。

以房企公布的2020年中期业绩数据为准，百家房企中，有包括云南城投、阳光100、中国武夷等在内的22家房企三道红线全部踩中。其中，值得关注的是，有多家龙头房企位居红色档，资产负债率超过80%、净负债率超过200%、现金短债小于0.3的不在少数。

100家上市房企中，踩中两道红线的橙色房企有36家，其中包括中交地产、天地源、力高集团、大悦城等。《华夏时报》记者注意到，橙档中的房企多数是踩中了“资产负债率大于70%”和“现金短债比小于1.0”这两道红线。

100家上市房企中，黄色档的房企为28家，其中包括滨江集团、恒隆地产等。同时，多数房企踩中了“资产负债率大于70%”这道红线。而绿色档的房企成员最少，100家房企中仅有14家。除了中海地产、招商蛇口等少数几个龙头房企外，多数绿色档房企规模较小，属于中小房企行列。

难言“借新还旧”

此前，“高杠杆”这一标签一直紧紧贴在房企身上。房企不断借新债还旧债，债务规模因此也巨高不下。“三道红线”对房企有息债务规模增速进行了管控。后续，若新规在整个行业内实行，房企有息负债规模将出现缩减。

诸葛找房公布的数据显示，按照相关标准，100家房企中未来有息债务规模不得超过8.25万亿元，与2020年上半年相比上涨5.4%。有息债务净增平均规模不得超过42.32亿元，与2020年上半年相比则减少了16.9%。

绿色档的房企最为安全，后续融资同样具有优势。上述提到，绿色档的成员龙头房企较少，大部分为中小房企。值得关注的是，一直以来，中小房企受发展规模和速度等影响，融资难度均较龙头房企而言更大。因此，中小房企一般通过谨慎拿地、注重销售等方式来创造现金流。

销售回款或将成现金流主要来源

“对于一些债务压力较大的企业，后续需要不断尝试降低负债。甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。若新规在行业内实行，融资则面临收紧，房企缓解资金压力的主要来源变为增加销售，紧抓回款。

WIND数据显示，2020年上半年，房地产行业总营业收入为9761.80亿元，增速为1.84%。实现归母净利润为808.95亿元，增速则为-21.82%。2020年上半年，尽管房地产行业的营收维持着正增长，但增幅出现了明显的收窄。

市场方面，“房住不炒”的基调一再被巩固。同时，自2020年下半年以来，有包括长春、杭州等在内的多个城市发文调控楼市，涉及提高首付比例、严控购房资格等方面，调控放松的苗头并未出现。

同样，受到调控政策的影响，再叠加土地成本，自2018年以来，房企的销售净利率就在不断走低。相关数值已经从2018年的13.58%下跌至10.70%。华创证券方面认为，在“稳房价、稳地价、稳预期”的背景下，行业利润率水平下行趋势仍未结束。

若以加快销售来保证现金流充裕，业内认为，降价难以避免。日前，也已有房企开始大规模发布广告，表示开启房源打折促销活动。但诸葛找房方面则认为，房企降价促销并不是最稳妥的方式，率先降价者往往可以赢得更好的市场反应，后来者很容易陷入被动局面。同样，也有多家河南省本土房企的负责人表示，不会降价销售房源。

而近期，房企出售股权的动作频频。例如，9月21日，首开股份在北京产权交易所挂牌，转让福州首开中庚置业有限公司100%股权。珠江实业则在9月23日发布公告表示，拟转让广州天晨房地产开发有限公司49%股权，挂牌底价不低于2.13亿元。

“三道红线”引发了业内对于房企负债的高度关注，并引发了关联反应。或受少数房企负债规模过高的影响，9月25日，港股内房股多数飘绿。同时，有包括上实城市开发、汇景控股等在内的房企股价跌幅超过5%。