深圳发布最严调控 或许代表了今年的政策风向

调整限购年限、收紧户籍居民购房政策、规范离异家庭购房......最近一直在坊间流传关于深圳楼市调控的那只靴子，终于落地了。

7月15日，深圳市住房和建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。这个被称为是史无前例的“深八条”，从调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为等八方面进一步加强对深圳房地产市场的调控。

实际上，自今年3、4月以来，深圳房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象。深圳楼市的“火爆”，也成为了国内炒房客眼中的“风向标”，深圳方面适时出台房地产调控政策并在本次调控加码，也在意料之中。

  调控手段力度空前

整体看，《通知》提出的八项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容。

在调整商品住房限购年限方面，适当收紧户籍居民购房政策。《通知》规定，在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

完善差别化住房信贷措施方面，《通知》规定，首套房继续执行贷款首付比例最低30%的政策，家庭名下在深圳无房但有商贷或公积金贷款记录，购买普通住房贷款首付比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付比例不低于60%；对于购买家庭名下第二套普通住房的贷款首付比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付比例不低于80%。

在税收调控方面，由于最近一年来，深圳成交的商品住房中换手率较高。本次《通知》将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，这也是为了抑制目前过热的二手市场。同时，对于普通住房标准也进行了细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元三个条件。

对于社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，深圳也提出要加强销售管理。根据《通知》，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。

此外，深圳还将推行房屋抵押合同网签管理，将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续。规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现交易价、评估价、登记价“三价合一”。

未来，深圳将加大二手住房交易信息公开力度，要求中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据。同时，要严厉打击房地产市场违法违规行为，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为采取相关处理措施。

深圳市住房和建设局表示，《通知》的出台是对深圳市既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。

  深圳调控余震：未来居住用地供应量增加一倍以上

由于一直以来深圳新房供应紧缺，大量的购房消费需求不得不流向二手房市场。这也使得近年来深圳二手房市场规模持续扩容，成交面积及价格也在稳步提升。根据CRIC数据，深圳二手房2019全年成交面积升至663万平方米，创下历史新高。2020年1-5月，深圳二手房累计成交309万平方米，同比增长40%。在价格方面，今年3月份，深圳在时隔24个月后其二手房价格涨幅重新回到了全国第一的位置。新房供应不足，也被认为是深圳房价高企的原因之一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，随着深圳落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解此类矛盾。除了加强市场监管和金融手段以外，增加土地供应才是未来缓解深圳房价上涨预期的根本，这也是迫切需要解决的问题之一。而从最近几年来看，深圳住宅供应长期处于严重不足局面。在一线城市中，深圳宅地供应占比也基本处于低位。

据中房网粗略统计，深圳过去4年（2016-2019年）计划供应居住用地量平均在150公顷左右。按照深圳市规划和自然资源局今年5月份发布的《深圳市2020年度建设用地供应计划》显示，今年深圳市居住用地供应量为293.2公顷，较以往四年的平均供地水平增加了将近一倍。

而根据深圳市住房和建设局透露，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上，今后新增土地将主要用于公共住房建设。同时，增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。

  全国楼市政策风向：“房住不炒”基调不变 放弃松动幻想

事实上，在深圳之前，宁波、杭州、东莞等过热城市，也先后对房地产政策进行了收紧，这也被视为楼市过热城市将步入新一轮调控周期的信号。但深圳作为中国特色社会主义先行示范区，其发布的房地产调控政策于全国楼市而言，都有着很强的信号意义。

从另一方面来看，高层对房地产的调控基调也并没有随着疫情发生而改变，疫情后提出的“新基建”也在试图转变过去对房地产的依赖。另外，央行今年也在多个场合和报告中，明确重申要坚持“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。再加上此前至少10个城市出现了“政策一日游”的现象，这也说明“房住不炒”的底线仍不可触碰。

严跃进认为，本次深圳的做法至少代表了今年的房地产政策风向。虽然受疫情影响，今年房地产交易市场面临很大压力。但部分城市房价上涨过快也违背了稳房价的导向和“房住不炒”的政策基调。通过此类政策出台，意在进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价上涨过快的城市，也依然会面临调控政策的出台。