金地凌克：房企施工、投融资已近极限 新技术是未来动力

在疫情压力导致行业下行，以及房地产规模化逐渐触顶的趋势下，未来地产企业将向何处发展，成为地产大佬们思考的问题。

在6月12日中城联盟的直播上，金地集团董事长凌克认为，2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模，将会在顶部徘徊之后逐步下降，预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。

价格方面，凌克预计在未来十年，根据不同经济发展状况和收入状况，发生波段型上升。城市也会发生分化：“从整体数据来看，过去各城市发展的波段基本相同，未来按照一城一策，城市房价走向会有所区别。”

凌克认为，2019年全国房地产销售总面积达到17亿平方米，中国房地产市场进入平稳并且增速较低的时代。在这个时期下，各企业要提高融资、投资、产品、营销和运营各方面能力，但最重要的是，未来推动主要是依靠新科技的运用。

他表示，在建设技术方面，现在已经通过用铝膜和爬架技术，替代原来的木模、脚手架时代，高层建筑一层的建设时间，也从原来的7-8天，缩减到目前的5.5-6天：“这已经是传统建筑方式效率的极限。”

而在资本方面，过去几年不断加杠杆，在把表内负债做高之后，表外负债现在也很高，现在还能做到土地前期融资，整体负债率都很高：“今年就能看出来，之后住宅开发的毛利率和净利率都在不断下降。在这种情况下，继续推高负债率，已经很难获得高收益。”

当传统施工技艺和通过投融资来提高效率的方式已接近极限，下一步就需要通过技术水平和信息化水平去提高。

凌克透露，现在企业做信息化管理平台，在开发、营销、财务等等方面都建立这套系统，并且进行交互，这就是全面信息化管理的具体工作：“现在这套技术水平，可以做产能分析，公司敏感性分析，并且做到利润规划，这是公司信息化管理应具有的能力。”

另外要建立基于互联网的客户交互能力，主要是在三方面做创新变革。首先是洞察变革，包括营销市场的客户分析，过去主要依靠经验判断，现在可以实现更精准的洞察性客户分析：“针对C端采集客户行为信息，可以精细化做客户描摹，精准跟进客户。”

其次交易方式的变革，已经在地产公司中发生。凌克坦言，疫情带来的线上交易，促使房地产也在进行线上营销的变化，交易正在从线下转向线上，未来还会出现数字化开盘：“等数据和技术工具都跟上之后，也会出现线上签约的方式。”

第三就是移动互联网会让客户体验更好，不仅仅是包括AI、VR、物联网IOT技术的运用，在装修、产品定制化方面，都有可能出现变化，智能化客服也能获得更精准的客户服务。

而在建筑数字化、工业化和定制化方面，必然有BIM技术的运用。凌克表示，现在很多公司都采用BIM技术，可以将开发、设计师、施工单位以及各种规划部门，打通数字化的多方协同管理系统，可以在设计环节就已经预设出建设环节的各种情况。

实际上，包括BIM技术和SPCS的预制结构技术运用的建筑工业化，在中国正在普遍使用，被认为将是开发企业提高经营效率的非常重要的新技术。

凌克认为，房地产住宅发展已经到了新阶段，需要通过更多技术促进行业发展，所以要提高企业发展，更多是科学和技术，以及管理团队和员工动力的提升。

他坦言，随着行业整体趋势下行，会出现大房企越来越大，小房企逐渐被淘汰的马太效应，中国排名前20名的开发企业，目前能占到全国25%—30%开发量。而在一些发达国家，同样排名的开发商，规模占比能够达到全国的60%：”未来房企开发量会进一步提高，但整体规模见顶，企业间的分化会进一步加深。”