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开盘即秒光!看这个红盘如何在廊坊逆势突围?

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地产金融视界

最近楼市有点热,杭州6万人抢959套房的新闻刷了屏。

5月31日,作为京津冀楼市的主阵地,河北廊坊也传来热销信号,融创·时代壹号,首开1、2号楼全精装共143套当日全部售罄,去化率100%!

融创的品质,叠加最近释放的城市群利好、廊坊落户新政,不难理解热销背后的逻辑。

“城市群”大时代已来 楼市结构性回暖

01

以前有个段子,谈起房地产,一半以上的中国人都是“政策专家”。

上周,特殊时期的两会落幕了,政府工作报告中,与房地产相关的内容仅有200余字,除重申“房住不炒”、因城施策外,特别提到了新型城镇化的方向:

发挥中心城市和城市群综合带动作用。

要知道,目前“中心城市和城市群”的人口与经济总量占全国七成以上,未来新增城镇人口与就业人口,主要就靠他们带动。

抓住了中心城市和城市群,宏观经济的大盘就能稳住。

如果说,过去40年,一个城市认真发展产业、较好地利用资源,都能成长为“一方诸侯”,那么接下来,城市的发展潜力,将取决于它在城市群和都市圈中的影响力。

不懂区域经济,就不懂真正的房地产。很多人还没搞明白,这对楼市意味着什么?

不管是开发商拿地,还是购房者选房,都不能再简单以传统的一二线城市、三四五线城市来判断市场,而是紧跟城市群布局。

都说今年经济环境不好,那么房子还能不能买?

房住不炒格局下,地金君对“抄底”一词抱怀疑态度,但选对了地儿,稳增长还是有可能的。

土地是生产资料,最直观的,看看最近火爆的土地市场。

到了今年5月底,大部分开发商已经从疫情下的紧张中走出,宽松的融资给了他们强力支持。

谁也没有想到,刚刚过去的5月竟成了这两年高价地频出的一个月,总价超50亿的地块成交9宗,占今年诞生的50亿以上地块的43%。

中原地产研究中心统计数据显示,今年前5个月,50个城市合计卖地金额达1.7万亿元,同比上涨8.8%。

从区域看,拿地范围基本也就集中在几个城市群了。

说到底,今年经济增长虽然不设目标了,但国际组织对我国经济形势依然有个振奋的预期:

瑞银预测今年GDP实际增速将是1.5%。但随着三、四季度的经济复苏,明年的GDP增速将达到7.5%!

廊坊落户新政是激活市场的一池春水

02

廊坊户籍新政,也是让廊坊地区大热的一个强心针。

4月29日,廊坊市正式下发了《关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行)》,这个文件其实酝酿时间已久,宣告廊坊落户正式全面放开。

廊坊之所以选择在这个时间点放开“人才落户”门槛,主要是源于“通州+北三县”和“大兴机场临空经济区”两个协同发展区已经全部步入正式建设阶段。

廊坊在这个关键时刻,必须要加大“承接北京非首都功能和人口”,这个既是京津冀协同发展的基本要求,同时也是廊坊面临的历史性发展机遇,廊坊必须动起来了。

根据廊坊的官方文件说明,通过本次落户,希望2020年廊坊全市户籍人口城镇化达到49.9%,到了2025年要提高到60%。

廊坊落户放开,会让更多“新北京人”来落户,目前北京没有本地户籍的外来常住人口高达750万,大专以上学历高达300万,这部分人将会成为落户廊坊的主力军。

过去,廊坊市区以及下辖区县,在环京的地位是“睡城”,吸引来的都是投资客和少数刚需。

新落户政策更多的挂钩是职住平衡,合法稳定住所和就业的可以落户,符合吸引人才的趋势。

全国房地产市场过去三年调整最深,且目前还不放松的,就是廊坊等环京片区,大部分区域房价已经下调接近一半。

这种情况下,廊坊房价目前已经适合在北京置业难度比较大的刚需。开放落户,也有利于这部分人才和劳动力真正的转移到环京就业、置业。

除人口转移外,新政背后还释放了一个信号:未来的廊坊将会从一个河北的“地级市”,越来越向北京的“一个区”转变,在人口、管理、产业、交通、公共服务等层面全部被“北京化”,北京变得越来越大,廊坊变得越来越小。

另外市场还推测,未来北京部分产业可能也会逐渐转移廊坊,实现“廊坊产业北京管”,转移过来的产业税收依然归北京,廊坊则可以实现就业人口的增长,两地各得其所。

从“地段论”,如何理性看待廊坊的区位

03

不可否认,今年钱袋子明显紧了,虽然有城市群、落户新政叠加利好,选环京房时如何最大程度规避风险,避免入坑?

首先从房价上来说,政策严防死守,水分基本已经被挤干净了,不到2万的均价,再跌的可能不大。

另外,也就是房地产最核心的原则,李嘉诚的“地段论”。特别是在京津冀城市群的环京市场中,毋庸置疑,离中心城市——北京核心区越近,肯定价值越高。

环京楼市按照高铁、高速自驾距离可以粗略划分为3大城市圈层:

第一圈层:高铁半小时,自驾1小时以内。

“环京七雄”包括:燕郊、大厂、香河、廊坊、永清、固安、涿州。

第二圈层:高铁1小时,自驾2小时以内。

包括:宝坻、武清、霸州、高碑店、涞水、怀来、兴隆。

第三圈层:高铁1小时,自驾2小时以外。

包括:滦平、唐山、秦皇岛、文安、任丘、雄安新区、保定、涿鹿、下花园、宣化、张家口、崇礼。

这里面首推第一圈层,就也是“环京七雄”!这是国家公认的都市圈半径。

随着国内复工的全面铺开,作为中国北方经济中心的环京城市圈的基建焦点,正是廊坊!

新建京雄高铁、北京S6城际线规建开通,集五高三轨和大兴国际机场等众多重磅交通利好于一身的廊坊,已然成为环京城市群中的价值腾飞地。

但即使是第一层都市圈,也有一个避坑的原则。

就是离轨道交通有多近!

地金君特意查了下地图,发现融创廊坊这个热销项目——融创·时代壹号距离京沪高铁廊坊站只有大约800米!

而从北京南站到廊坊站,高铁只要20分钟左右。

别说到廊坊工作的溢出人口了,这个距离,连双城生活都绰绰有余。

相比霸州、香河、固安那些,这可是货真价实的一小时通勤圈。

另外还有一点很重要,这个项目在廊坊市区,一个成熟的河北地级市,商业配套、产业配套、公共服务配套,即使是现阶段,也都是以地级市的标准覆盖的。

比如万达广场、苏宁广场都是周围成熟的配套,真不是一些环京远郊和县城能比的。

即使没有城市群、户籍新政这些宏大概念,仅从人口净流入的角度讲,一个地级市,远比一些打擦边球的概念县,稳的多。

“壹号系”意味着什么

04

区位和地段,这是在地金君看来,融创·时代壹号这个项目的最大亮点。

剩下的,就是一些非常好判断的买房要素了。

首先选大开发商,特别是上市房企龙头,他们对城市发展和政策走向,有准确的判断力和前瞻性,项目大概率都能踩在城市发展红利上。

而融创,产品设计和拿地选址上,基本可以闭眼挑:

双公园社区,园林空间规划,全龄户型,精装交付;剩下的交通、生态、商业和生活配套、教育资源等,基本也不会出错。

另外这个产品属于“壹号系”。众所周知,融创是做豪宅出身的。

融创当年北上,在北京海淀做出了标杆性产品——融创·西山壹号院,一战成名。

随后几年里,先后征战拿下位于东直门的使馆壹号院、位于京北的融创·北京壹号庄园乃至当年“号称”30万一平方米的融创·北京壹号院。

“壹号系”延续了“壹号院”的灵魂,据说其中一个含义,就是选择城市最具价值和发展潜力的“壹号”位置。

项目还有一个亮点,物业是融创自己的。

特别是疫情后,包括地金君自己也特别看重物业,今年还有N家物业公司排队上市。

融创的物业有口皆碑,很多成熟的豪宅管理经验,特别是疫情期间,无论是专业消杀、巡查检修,还是免费爱心蔬菜、业主理发、线上“免费义诊”……连情人节都能收到爱心花菜,海底捞式的五星享受,绝不夸张。

希望地金君也能早日享受融创的服务!
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