地产金融视界
最近楼市有点热，杭州6万人抢959套房的新闻刷了屏。
5月31日，作为京津冀楼市的主阵地，河北廊坊也传来热销信号，融创·时代壹号，首开1、2号楼全精装共143套当日全部售罄，去化率100%！
融创的品质，叠加最近释放的城市群利好、廊坊落户新政，不难理解热销背后的逻辑。
“城市群”大时代已来 楼市结构性回暖
以前有个段子，谈起房地产，一半以上的中国人都是“政策专家”。
上周，特殊时期的两会落幕了，政府工作报告中，与房地产相关的内容仅有200余字，除重申“房住不炒”、因城施策外，特别提到了新型城镇化的方向：
发挥中心城市和城市群综合带动作用。
要知道，目前“中心城市和城市群”的人口与经济总量占全国七成以上，未来新增城镇人口与就业人口，主要就靠他们带动。
抓住了中心城市和城市群，宏观经济的大盘就能稳住。
如果说，过去40年，一个城市认真发展产业、较好地利用资源，都能成长为“一方诸侯”，那么接下来，城市的发展潜力，将取决于它在城市群和都市圈中的影响力。
不懂区域经济，就不懂真正的房地产。很多人还没搞明白，这对楼市意味着什么？
不管是开发商拿地，还是购房者选房，都不能再简单以传统的一二线城市、三四五线城市来判断市场，而是紧跟城市群布局。
都说今年经济环境不好，那么房子还能不能买？
房住不炒格局下，地金君对“抄底”一词抱怀疑态度，但选对了地儿，稳增长还是有可能的。
土地是生产资料，最直观的，看看最近火爆的土地市场。
到了今年5月底，大部分开发商已经从疫情下的紧张中走出，宽松的融资给了他们强力支持。
谁也没有想到，刚刚过去的5月竟成了这两年高价地频出的一个月，总价超50亿的地块成交9宗，占今年诞生的50亿以上地块的43％。
中原地产研究中心统计数据显示，今年前5个月，50个城市合计卖地金额达1.7万亿元，同比上涨8.8%。
从区域看，拿地范围基本也就集中在几个城市群了。
说到底，今年经济增长虽然不设目标了，但国际组织对我国经济形势依然有个振奋的预期：
瑞银预测今年GDP实际增速将是1.5%。但随着三、四季度的经济复苏，明年的GDP增速将达到7.5%！
廊坊落户新政是激活市场的一池春水
廊坊户籍新政，也是让廊坊地区大热的一个强心针。
4月29日，廊坊市正式下发了《关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）》，这个文件其实酝酿时间已久，宣告廊坊落户正式全面放开。
廊坊之所以选择在这个时间点放开“人才落户”门槛，主要是源于“通州+北三县”和“大兴机场临空经济区”两个协同发展区已经全部步入正式建设阶段。
廊坊在这个关键时刻，必须要加大“承接北京非首都功能和人口”，这个既是京津冀协同发展的基本要求，同时也是廊坊面临的历史性发展机遇，廊坊必须动起来了。
根据廊坊的官方文件说明，通过本次落户，希望2020年廊坊全市户籍人口城镇化达到49.9%，到了2025年要提高到60%。
廊坊落户放开，会让更多“新北京人”来落户，目前北京没有本地户籍的外来常住人口高达750万，大专以上学历高达300万，这部分人将会成为落户廊坊的主力军。
过去，廊坊市区以及下辖区县，在环京的地位是“睡城”，吸引来的都是投资客和少数刚需。
新落户政策更多的挂钩是职住平衡，合法稳定住所和就业的可以落户，符合吸引人才的趋势。
全国房地产市场过去三年调整最深，且目前还不放松的，就是廊坊等环京片区，大部分区域房价已经下调接近一半。
这种情况下，廊坊房价目前已经适合在北京置业难度比较大的刚需。开放落户，也有利于这部分人才和劳动力真正的转移到环京就业、置业。
除人口转移外，新政背后还释放了一个信号：未来的廊坊将会从一个河北的“地级市”，越来越向北京的“一个区”转变，在人口、管理、产业、交通、公共服务等层面全部被“北京化”，北京变得越来越大，廊坊变得越来越小。
另外市场还推测，未来北京部分产业可能也会逐渐转移廊坊，实现“廊坊产业北京管”，转移过来的产业税收依然归北京，廊坊则可以实现就业人口的增长，两地各得其所。
从“地段论”，如何理性看待廊坊的区位
不可否认，今年钱袋子明显紧了，虽然有城市群、落户新政叠加利好，选环京房时如何最大程度规避风险，避免入坑？
首先从房价上来说，政策严防死守，水分基本已经被挤干净了，不到2万的均价，再跌的可能不大。
另外，也就是房地产最核心的原则，李嘉诚的“地段论”。特别是在京津冀城市群的环京市场中，毋庸置疑，离中心城市——北京核心区越近，肯定价值越高。
环京楼市按照高铁、高速自驾距离可以粗略划分为3大城市圈层：
第一圈层：高铁半小时，自驾1小时以内。
“环京七雄”包括：燕郊、大厂、香河、廊坊、永清、固安、涿州。
第二圈层：高铁1小时，自驾2小时以内。
包括：宝坻、武清、霸州、高碑店、涞水、怀来、兴隆。
第三圈层：高铁1小时，自驾2小时以外。
包括：滦平、唐山、秦皇岛、文安、任丘、雄安新区、保定、涿鹿、下花园、宣化、张家口、崇礼。
这里面首推第一圈层，就也是“环京七雄”！这是国家公认的都市圈半径。
随着国内复工的全面铺开，作为中国北方经济中心的环京城市圈的基建焦点，正是廊坊！
新建京雄高铁、北京S6城际线规建开通，集五高三轨和大兴国际机场等众多重磅交通利好于一身的廊坊，已然成为环京城市群中的价值腾飞地。
但即使是第一层都市圈，也有一个避坑的原则。
就是离轨道交通有多近！
地金君特意查了下地图，发现融创廊坊这个热销项目——融创·时代壹号距离京沪高铁廊坊站只有大约800米！
而从北京南站到廊坊站，高铁只要20分钟左右。
别说到廊坊工作的溢出人口了，这个距离，连双城生活都绰绰有余。
相比霸州、香河、固安那些，这可是货真价实的一小时通勤圈。
另外还有一点很重要，这个项目在廊坊市区，一个成熟的河北地级市，商业配套、产业配套、公共服务配套，即使是现阶段，也都是以地级市的标准覆盖的。
比如万达广场、苏宁广场都是周围成熟的配套，真不是一些环京远郊和县城能比的。
即使没有城市群、户籍新政这些宏大概念，仅从人口净流入的角度讲，一个地级市，远比一些打擦边球的概念县，稳的多。
“壹号系”意味着什么
区位和地段，这是在地金君看来，融创·时代壹号这个项目的最大亮点。
剩下的，就是一些非常好判断的买房要素了。
首先选大开发商，特别是上市房企龙头，他们对城市发展和政策走向，有准确的判断力和前瞻性，项目大概率都能踩在城市发展红利上。
而融创，产品设计和拿地选址上，基本可以闭眼挑：
双公园社区，园林空间规划，全龄户型，精装交付；剩下的交通、生态、商业和生活配套、教育资源等，基本也不会出错。
另外这个产品属于“壹号系”。众所周知，融创是做豪宅出身的。
融创当年北上，在北京海淀做出了标杆性产品——融创·西山壹号院，一战成名。
随后几年里，先后征战拿下位于东直门的使馆壹号院、位于京北的融创·北京壹号庄园乃至当年“号称”30万一平方米的融创·北京壹号院。
“壹号系”延续了“壹号院”的灵魂，据说其中一个含义，就是选择城市最具价值和发展潜力的“壹号”位置。
项目还有一个亮点，物业是融创自己的。
特别是疫情后，包括地金君自己也特别看重物业，今年还有N家物业公司排队上市。
融创的物业有口皆碑，很多成熟的豪宅管理经验，特别是疫情期间，无论是专业消杀、巡查检修，还是免费爱心蔬菜、业主理发、线上“免费义诊”……连情人节都能收到爱心花菜，海底捞式的五星享受，绝不夸张。
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本文来源：网易房产
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