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楼市复工进行时:售楼处谨慎迎客 工地"日夜兼程"

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到今年3月,百强房企的销售已恢复至去年同期的八成。其中,龙头房企率先复苏,十强房企的销售额已恢复至去年同期的九成左右。房企人士普遍认为,到今年第二季度,市场有望恢复到正常水平。

编者按

突如其来的新冠肺炎疫情,打了所有行业一个措手不及,楼市亦然。随着武汉解封,国内房地产市场“重启”迎来加速度。

面对一季度交易量“普跌”,房企抢工抢收时不我待。那么,国内楼市复工进度到底如何?市场离真正回暖还需多久?项目开工率不足,又会给后续市场带来什么影响?

对此,21世纪经济报道记者走企业、访专家、踩楼盘、入工地,对楼市复工情况做了一番深入调查,以飨读者。

4月9日,购房者王伟(化名)在经过测量体温、出示“绿码”、填写个人资料、病毒消杀等四道程序后,才终于进入北京市石景山区某房地产项目的现场。

自获准开放以来,该项目每天接待的客户十分有限。一方面,根据防疫工作要求,项目实施限流,购房者需要提前预约才能到现场看房;另一方面,作为除湖北省外防控最严格的区域,北京购房者的热情尚未完全恢复。

南方楼市的复苏进度,要普遍快于北方。早在今年3月中旬,苏州市场就出现“抢房”现象。当地房企人士向21世纪经济报道表示,在做好防疫工作的基础上,苏州楼市成交量也基本恢复到往常的水平。

岁末年初,一场突发的新冠肺炎疫情使房地产市场陷入停滞,对于严重依赖现金流、又身处市场下行期的房地产企业来说,这是不可承受之重。随着疫情逐渐得到控制,从3月中旬开始,全国楼市复工大幕陆续开启。除售楼处外,一些项目工地日夜赶工,甚至出现扰民现象。

开发商的急迫心态可以想象,但他们无法单方面把控复工节奏。一方面,工人尚未完全到岗,使得很多工地的施工进程受到影响;另一方面,市场需求的释放程度如何,还需进一步观察。

因此,这些复工的努力,能在多大程度上弥补疫情带来的缺口?目前看来仍存疑问。

从复工到“扰民”

随着疫情逐渐得到控制,到3月末,全国各城市的售楼处已大部分开放。4月8日,随着武汉解封,武汉市的首批售楼处也已开放。

从全国范围来看,南方城市售楼处的热度普遍高于北方。柳州市某房企相关负责人向21世纪经济报道表示,柳州的各大售楼处已于3月份全部开放。截至4月初,该公司旗下项目的客流量已“十分接近”正常水平。

在北京等一些北方城市,因疫情防控工作的要求较为严格,售楼处普遍未能恢复到平日的水平。市场人士表示,目前北京新房项目较多,但看房情况和交易量并未恢复。

为弥补疫情的影响,很多房企继续实施网上卖房,同时借助线上直播、VR看房等手段,强化宣传推广,从而实现蓄客。

曾是疫情中心的武汉,在重新按下“启动键”后,售楼处也在缓慢回温。21世纪经济报道了解到,要到售楼处现场看房,均需要提前预约。购房者要进入售楼处还需进行严格的消杀。部分项目还要求,同一时间段售楼部最多保持两组客户。

同样从3月下旬开始,随着农民工陆续返岗,房地产项目工地也逐渐实现复工。其中,为追赶工期,部分工地“日夜兼程”,甚至发展到“扰民”的程度。

4月初,家住湖北省襄阳市航空路的翟女士开始受到工地噪音的侵扰。自获准复工以来,翟女士家附近的一处房地产工地日夜施工,严重影响到她的作息。为此,她不得不向执法部门进行投诉。

翟女士所在的湖北襄阳,曾是新冠肺炎疫情的“重灾区”。在长达两个月的时间里,这里的商业和生产活动几乎停滞,直到3月末才逐渐恢复。翟女士家附近的“民发·星悦里”项目工地,开工后便不分昼夜,一度给周围居民生活带来了较大困扰。

广东省湛江市徐闻县的刘先生,也面临同样的困扰。徐先生家附近的一处房地产工地,自复工以来便每天施工到深夜。直到向当地住建局投诉后,情况才有所好转。

供货节奏可能受阻

工地赶工,反映出开发商普遍存在紧迫感。“如果施工期缩短两个月的话,至少影响全年20%-30%的供货。”前述北京房企人士表示。

据介绍,由于气候条件、环保要求、重大节庆事件等的影响,北方城市每年的建筑工程施工期,通常在6个月到8个月之间。南方城市因气候温暖,施工期会延长1-2个月。

该人士表示,此次疫情发生在岁末年初,虽然与冬季建筑活动的季节性减缓周期有一定重合,但实际影响仍然持续了两个月左右。在疫情较为严重、防控要求较高的地区,影响的时间更长。

该人士称,一些城市鼓励房地产建筑工地复工,同时降低了预售条件,这有助于加快供货节奏。但短期来看,工地还未达到日常的施工节奏。因为一个现实情况是,由于工人尚未完全到岗,当前还有很多工地并未处于完全复工的状态。

他表示,日夜开工并导致扰民的现象,目前仍属个案。因此,今年的市场供应仍会大概率出现缺口。

21世纪经济报道了解到,为弥补供应缺口,很多房企在内部强调加快开工节奏,同时采取降价等措施,从而快速回笼资金。

此前,因销售大幅缩减,加之融资环境仍然紧张,房企的现金流普遍出现紧缩局面。今年一季度,部分房企出现债务预期。

除了销售和现金流外,因施工期缩短导致项目交付延后,还会直接影响营收。标普近期发布的一份报告指出,新冠疫情使得开发商2020年的施工建设暂停约两个月,这可能导致部分原本计划今年交付的项目延后至2021年,使得2020年营收确认可能面临更大降幅。同时,今年的施工暂停可能引发房企杠杆率上升。

反弹动力几何?

在销售端,经过2月份的停滞后,市场正从“V”型的底部走出,呈现快速复苏的态势。

上海易居房地产研究院指出,到今年3月,百强房企的销售已恢复至去年同期的八成。其中,龙头房企率先复苏,十强房企的销售额已恢复至去年同期的九成左右。房企人士普遍认为,到今年第二季度,市场有望恢复到正常水平。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,售楼处的开放,意味着疫情缓解,看房和购房的障碍逐渐被破除。至于市场恢复的根本原因,则包括前期积压的需求逐渐释放,以及开发商的降价促销。

根据近期房企发布的一季度销售数据,销售额下降成为主流,且“以价换量”的现象十分普遍。以两家龙头房企为例,一季度融创的销售均价为13620元/平方米,同比下降7.4%;恒大的均价为8887元/平方米,降幅达18%。

严跃进认为,从去年下半年开始,房地产市场已经进入下行通道。在楼市调控政策没有根本松动的情况下,市场更有可能出现温和复苏,而不是报复性反弹。在此过程中,由于资金链紧张的影响,降价促销的行为会继续出现。

标普也认为,销售反弹可能是脆弱的。“需求仍高度依赖消费者(和投资型购房者)的信心,而考虑到全球经济下行前景,消费者信心并不确定。”该机构预计,2020年全国房地产销售金额将下降5%-10%。

开发商的销售情况可能会受到影响。3月10日,宝龙地产总裁许华芳在业绩会上坦言,“受到疫情影响,我们的销售目标会有一点‘打折’。”另有分析人士认为,今年房企完成销售目标的难度肯定会很大。

此前,很多企业已经调低了今年的业绩预期。按照平安证券的统计,30家房企2020年销售目标平均增速为14%。与2019年30%的增幅相比,下降了16个百分点。

标普还指出,由于土地成本上升、限价政策、大幅降价举措的出现,在疫情之前,行业的毛利润率已经出现下降。综合各种条件来看,预计今年这一趋势仍会持续。

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