房地产行业“马太效应”加剧

李贝贝

房地产市场的“马太效应”正日趋凸显：截至2019年12月中旬，以中小型房企为主的破产企业数量已达488家，相较于2018年明显增加；“饿殍遍野”的另一面，则是大型房企进一步巩固规模优势，市场主导地位坚不可摧。

业内人士普遍认为，随着调控政策与融资政策的强化，“马太效应”是行业未来发展的必然趋势。但不管是对于大房企还是中小房企而言都“不是坏事”，行业“洗牌”之后，留下的是真正有实力的企业。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，行业集中度不断提升的同时，中小房企必将面临严酷的淘汰阶段，“这本身就是行业向平稳化、高质化发展的必由之路，对行业来说，利大于弊”。

“马太效应”下，中小房企生存艰难

距离2019年结束已不足一周，房企“年终抢收”模式仍在继续。尽管年终“发榜”还需等待数日，但根据近期多家房企公布的11月业绩报告及多家研究机构的数据，在年末这场业绩竞赛中，龙头房企、规模房企依然保持了一贯的突出，行业“马太效应”明显。

华创证券近日披露的研究报告指出，2019年1-11月，50强房企累计实现销售额81558亿元，较去年同期大涨17.43%。克而瑞发布的《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，销售全口径排名前十的房企中，7家房企的销售业绩环比增加，其中万科、绿地、世茂的销售环比增速均超过20%；另据亿翰智库的监测数据，截至11月底，TOP100榜单门槛值为38.11亿，预计全年榜单的门槛值将达41亿，突破历年新高。

截至11月底，已有4家龙头房企的业绩突破5000亿元，其中融创挤掉万科首次进入前三之列。头部房企们进一步巩固规模优势的同时，中小房企阵营表现出明显的分化。

一方面，不少中小房企渴望规模上的提升、加速布局。例如，此前鲜少发声的杭州宋都地产今年拿地动作频繁，在中国指数研究院发布的《2019年1-11月全国房地产企业拿地排行榜》上位列第77名，引起市场关注。

但另一方面，亦有一些中小房企逐渐掉队，甚至徘徊于离场的边缘。近期，中小型房企被并购的消息接踵而至：世茂携四大AMC之一的东方资产整体收购闽系房企福晟地产的热议还未平息，阳光城与协信集团谈判股权收购一事又在业内沸沸扬扬。作为百强房企，两家企业都曾提出过千亿目标，福晟更是在过去几年间顶着拿地“飞虎队”的头衔凶猛拿地，但眼下这两家房企未来何去何从仍是未知数。

两家房企令人扼腕叹息的背后，是更为冰冷的数据：人民法院公告网公告显示，截至12月11日，今年全国共有488家房地产企业宣告破产清算，相比去年一年破产的458家已超过30家有余。此外，破产的大多为中小企业。

张波向《华夏时报》记者表示，随着房地产去产能的深化、行业集中度不断提升等因素的增加，未来房地产行业的整体淘汰率仍将提升，预计淘汰房企的规模会呈现不断增长趋势。

优胜劣汰，洗牌不是一件坏事

“2019年的市场的确对中小房企不友好。”一位TOP30房企内部人士刘明（化名）向《华夏时报》记者感慨道，光是融资环境的收紧就让一批中小房企“受不了了”。张波更是直言，“不仅是2019年，中小房企的日子在往后的3-5年都不会太好过，对于中小房企来说最大的压力莫过于规模化乏力之下，融资难问题将长期存在”。

当然，企业自身的因素也不容忽视。刘明以福晟举例，他认为步子迈得太大、高位疯狂拿地是福晟此番陷入危机的主因。尽管近期发布研报辟谣“今年仅43家房企真正破产”，但中国指数研究院依然强调，企业自身管理制度落后、运营效率较低，市场火热的上行期阶段，销售业绩快速增长，掩盖了“自身内功”先天不足的缺陷，一旦市场进入平稳或下行期，企业的竞争力短板就会凸显出来，销售去化以及融资等问题将形成较大压力。

业内人士普遍认为，“马太效应”是行业未来发展的趋势。上海中原地产首席分析师卢文曦则向《华夏时报》记者说：“我个人认为‘马太效应’是一件好事情。”其认为，“马太效应”之下，优质资源会向资源配置能力、综合运营能力都较强的房企倾斜，也可以为行业创造出更多的价值。

张波认为，这本身就是行业向平稳化、高质化发展的必由之路，对行业来说是利大于弊。而大浪淘沙之后，留下的不只是大型房企，还有以产品力见长，或有着独特资源优势的中小房企。

对于身处行业“马太效应”之下的中小型房企，张波建议，首先要明确在“淘汰赛”阶段需要注意的是不能掉入规模化陷阱。“关注产品力本身，精细打磨产品形成良好口碑效应，才是立于不败之路的重要举措。”张波对《华夏时报》记者说。

宋都地产内部负责人同样告诉记者，公司近年稳步提升的主因就在于坚持主业、练好内功，同时注重与大型龙头房企的合作。亦有市场分析人士认为，中小房企可以另辟蹊径。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企可以形成自己独特的竞争力或转型开拓新的领域，以谋求更好的生存空间。张波也认为，“小房企需要创新，并且与大型房企形成一个互补机制，才能寻求长期生存发展。”