2019博鳌21世纪房地产论坛圆满闭幕，中国地产金砖奖揭晓

在持续调控、“房住不炒”的思路框架下，房地产开发商转型尝试创新与多元化业务已成业内共识。这同时意味着，传统的房地产开发经验将逐渐更新升级，从土地、资金、品质、服务等各环节中，寻求新的运营之法。7月26-29日，由21世纪经济报道发起主办，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会，就针对这些问题进行了探讨。本次年会的主题是“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”，在分析宏观经济与企业创新的主论坛之外，还分别围绕城市群大时代、楼市增长潜力举行了两场分论坛，2019年度中国地产金砖奖同时揭晓。

论坛上，多位与会专家提到，传统的拿地、开发、销售等模式越来越窄，商业模式越来越清晰，从市场来说，消费升级越来越明确，对消费的居住体验要求越来越高。整个行业的发展，已从量的增长走向质量的发展，毫无疑问，如今的房企已经走出舒适区，规模依然重要，但如何在规模与利润、风险之间找到平衡，如何在产品层面找到转型突破的机遇，考验着各家房企的战略眼光与管理能力。

突破三大瓶颈

7月28日举行的主论坛中，进行主题演讲的嘉宾在分析楼市宏观发展的同时，纷纷提到对构建房地产长效机制的看法。

中国经济体制改革研究会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲指出，在没有长效机制且不能判断泡沫是否已经鼓起来的时候，我们必须采取短期抑制措施，这是行政手段。只有这样，才不会导致房地产市场出现大泡沫，不会有大崩盘和大危机。

樊纲表示，房地产行业现在处于严格限制需求的阶段，主要被限制的需求有改善性需求、迁移性需求和投资需求。如果一旦放开限制，需求仍然是很强烈的。如果炒房和投资的需求过大，房地产市场又会形成一种泡沫。

对于房地产长效机制的探索，华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，要推进基础性制度的建设。他进一步指出，基础性制度的建设可以从四个方面分析：土地制度、住房制度、投融资制度以及房地产税。

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生则认为，在长效机制的推动下，2019年房地产行业将会“翻篇”。她说道：“长效机制是量变到质变的过程，到了一定的程度会发生质变，内部有联系，目前到了临界的时候，就需要翻篇。”聂梅生表示，此前的住房不炒，棚改政策和4万亿老旧小区的改造等就是这种类型的“翻篇”，长效机制的实现正是诸多这样的“翻篇”从量变到质变的发展结果。

这种情况下，地产企业应当突破三大发展瓶颈，“让不动产动起来”，聂指出。具体说来，这三大瓶颈是投资和消费、增量转存量以及长期的开发者运营服务。

“实际上要突破这三个瓶颈。产业融合应该是经济发展的大趋势，不要总是房地产老大，要跟其他的产业融合，这是大的趋势。”聂梅生表示，根据国家统计局公布的数据，我国有8亿的中国城市常住人口，住房是300亿平方米，全国房地产的总市值达到了300-400万亿。这表明我国仍然存在相当大的房地产存量市场，要想激活、盘活这些存量市场，需依靠产业融合。她同时指出，楼市后规模时代是地产+数字化，建设有生命力的房子。

多元化探路

眼下，房企融资渠道被明显收紧，市场和企业的分化也在加剧。对于今年的市场，房企之间分歧重重。有的相对乐观，有的谨慎；有的押注一二线城市，有的不舍弃三四线城市。总体看，房企的销售增速目标普遍下滑。

市场下滑和融资紧缩，迫使房企更快地推进多元业务，以寻求新的增长空间。于是，在规模之外，创新业态与多元化转型正成为房地产企业的新风口。

近年来，地产商们开始涉足城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓等领域，甚至跨界进入金融、医疗、健康、养老等板块，试图实现加速转型。

但需要指出的是，房企的多元化道路并不好走。此次论坛上，保利商业时光里事业部总经理蔡元达表示，房企在拓展新业务时需要做好两项准备：首先是人才。如果不具备人的基础条件，创新和多元化会对企业本身的文化产生很大的冲击。因为依附于原来的管理架构和人才储备，要完成全新的行业拓展，几乎不太可能。其次是资金面。保利在做新业务时，通过自有资金、社会资金及其他融资渠道，可以把资金循环做得更加健康。

泰禾集团副总裁全忠认为，房企对多元化尝试要有足够的耐心，比如五年不赚钱。“如果三年不赚钱就要砍掉，譬如此前很火的长租公寓项目，就很难把新业务培育起来。因此，有时候增长和多元化两者是矛盾的。”

此外，全国房地产商会联盟主席顾云昌指出，转型并不等于转行，真正的转型是从粗放型变成了节约型，提高效率。

保利公寓副总经理姚志鹏认为，未来的转型要具备资管的思维，“现在传统房地产更多做的是买地-建房-出售这样简单的程序，但其实这其中还包括了投资、买地、筹划、设计、运营等多个环节的全流程，如果能在资产规模和收益上做文章，将是一个更加可持续发展的转型。”

58同城高级副总裁&安居客COO叶兵认为，在掘金新蓝海的过程中，应该首先提高服务。其次要根植于自己的核心竞争力，有自己的IT团队，自己的数据研发团队，也有自己的产业研究院，还需要不断投入研发和科技的力量。

本次论坛中，既有前述宏观经济的权威专家学者参与建言献策，也有来自楼市一线的运营商分享思考和实践经验。除了精彩演讲、对话和讨论，2019年度中国地产金砖奖颁奖典礼也在7月28日晚隆重举行。金砖奖见证行业发展，树立榜样力量，表彰和记录每年中国房地产行业典范的企业、人物和楼盘。（文/KH）