中梁回应招股书"失效”属正常程序 去年业绩超千亿

（原标题：中梁回应招股书"失效”属正常程序 更新材料显示2018年业绩超千亿）

业绩飞速提升，跑步进入“千亿”阵营，浙江房企中梁控股堪称楼市“黑马”。不过自半年前向港交所递交了招股说明书后，中梁IPO却屡生波澜。

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

2018年11月13日，浙江房企中梁控股正式向港交所递交了招股说明书，开启上市之路。但近日，在递交招股说明书半年的时间节点，中梁控股却被曝上市申请资料“失效”。

对此，中梁控股告诉《每日经济新闻》记者，这是正常程序，在交表6个月后，根据程序，上市申请资料是会显示为“失效”的。

中梁控股明确表示，公司上市进程目前有序推进。现在为配合要求，更新了相关数据，并会将更新的一版数据上传。

5月17日晚，港交所官网更新了中梁控股最新的招股说明书。最新招股说明书显示，2018年中梁控股实现合约销售金额1015亿元。

2018年跨过“千亿” 融资亟待借上市优化

此次招股书的更新，主要涉及中梁控股2018年度的财务数据。

数据显示，2018年中梁控股实现营业收入302.14亿元，去年同期为140.26亿元。

2018年，中梁控股实现合约销售金额1015亿元，应占权益销售金额841亿元；土地储备约3640万平方米；公司现金及现金等价物约为145.51亿元。

利润方面，中梁控股2018年度净利润为25.26亿元，净利润率为8.4%，归属母公司持有人应占溢利19.31亿元，毛利率约为22.9%。

值得注意的是，中梁控股的净负债率从2016年的1790.2%下降至2018年的58.1%。

《每日经济新闻》记者通过初步计算后得知，中梁控股净负债大幅降低源于货币资金大幅增加所致。数据显示，中梁控股货币资金由2016年的85.01亿元增加到2018年的230.08亿元。与此同时，净资产也由2016年的6.54亿元猛增至67.54亿元，规模增加明显。

一位业内人士告诉记者，一般而言，在负债绝对总数相对不变的情况下，净资产和货币资金增加，说明中梁控股加强了现金管控，最直接的体现是销售的现金回款，从而使得账面上资金会相应增加，最终降低净负债率。

数据显示，由于中梁项目的高周转，其2016年、2017年、2018年的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，近3年的年复合增长率超过70%。

不过，在规模不断扩大的同时，中梁控股的融资成本较高。

截至2018末，中梁控股未偿还借款的平均融资成本为9.9%，处于业内中等偏高水平。

截至2018年12月31日，中梁控股的信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额约为147.16亿元，占截至同日借款总额约54.5%；信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额，占截至同日借款总额的58.0%。

上述业内人士指出，58%的非标融资肯定会比银行融资成本高，间接会推高加权融资成本，每年会增加利息的支出和财务费用，等于利润的很大一部分会用来偿还利息。不过境内未上市公司的融资手段普遍比较受限，主要依托银行和非标融资即信托等产品。

操作人离职 中梁IPO屡生波澜?

上述业内人士告诉《每日经济新闻》记者，企业自改制到发行上市的时间，总体为一年以上（不同公司的具体情况不同），而在这一过程中，企业可能会遇到各种情况。

而自去年11月13日正式向港交所递交了招股说明书后，中梁的IPO之路便屡生波澜。

在此次资料失效事件之前，中梁地产CFO罗俊的离职便颇引人注意。罗俊于2017年11月进入中梁，即主要负责操作IPO事宜，及至其离职，任职时间仅4个月左右。

而据媒体报道，在罗俊之前，分管财务的中梁副总裁——原绿地香港CFO游德锋，也在入职后不到半年即离职。中梁IPO已由一个负责资本运作的独立部门在推进。

而同期，据称中梁也在推行“B计划”，专门吸纳职级在经理级及以上，尤其是在碧桂园工作经历超过两年的人才。

突破“千亿” 中梁能否后劲十足

与此同时，中梁控股对“粮仓”的布局也正在推行调整。

中梁控股更新后的招股说明书显示，截至2019年3月31日，中梁控股应占土地储备总量为约3890万平方米，包括340万平方米由其附属公司开发的物业项目，以及490万平方米由中梁控股的合营企业及联营公司开发的物业项目。项目包括中梁控股的附属公司开发的257个项目及合营企业及联营公司开发的96个项目，处于不同开发阶段。

《每日经济新闻》记者对比发现，截至2018年8月31日，中梁控股47个项目布局的23个城市中，温州、台州、龙泉、舟山、新昌、衢州、诸暨、张家港、嘉兴、甪直、海宁、青田、东台等均为三线及以下能级城市。尤其在嘉兴，中梁一年就布局了7个项目。

而截至2019年3月31日，中梁控股布局了全国23个省市的124个城市，覆盖了5个核心经济区域（即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区）。

例如在2019年春节前后，中梁控股就先后在沈阳、青岛、大连、天津等城市拿地，环渤海经济区之外还布局了西安、南昌等城市，无一例外不是省会级城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，在之前的销售中，三四线城市为中梁控股贡献了绝大部分力量。但企业布局太单一不利于业绩持续增长，也会让抗风险性变弱，需要适当投入资金到一二线城市。

实际上，回顾中梁控股的发展历程可见，依靠三四线城市的“快周转”战略，2015年~2017年三年间，销售额几乎每年翻一番。

中梁控股方面表示：“负债率的快速下降，因为集团剥离了一部分资产，同时总权益和盈利增加，并保留了优质资产。”

突破“千亿”后的中梁控股，面对的却是三四线城市棚改红利减弱。如何让销量和回款依然保持快增长？对中梁控股而言是现实考验。