美国楼市“凉凉”？10月20城房价指数涨幅创两年最低

过去五年的房市快速复苏与美联储加息的影响正在放大，越来越少的美国人能够买得起房，进一步拖累了房价走势。

周三公布的标普CoreLogic凯斯席勒房价指数显示，美国房价增速正在延续多月降温的趋势：

今年10月，全美房价指数同比增长5.5%，与9月时的涨幅持平，季调后环比增长0.5%。

20座大城市季调后的房价指数同比增长5.03%，好于预期4.8%，但弱于9月前值，且前值由同比增长5.15%上修为5.52%；环比涨0.41%，同样好于预期0.3%，弱于上修后的前值0.73%。

10座大城市季调后的房价指数同比增长4.7%，弱于9月前值4.9%；季调后环比增长0.5%，值得注意的是，季调前20城与10城房价指数环比没有增长。

据金融博客Zerohedge观察，标普凯斯席勒20城房价指数在10月同比涨幅5.03%，创下2016年11月以来的最弱增速（即特朗普胜选以来），并已连续下降了七个月；与修正后9月前值的环比增速差距也创2016年1月以来最大，明确释放出美国房市正在承压的信号。

彭博社补充道，20城房价指数的增速连降七个月，刷新了2014年以来最长连降纪录，代表在按揭房贷利率走高和房价上涨的双重压力下，需求端出现疲软迹象，特别是来自首次买房者：

而且最近几个月的各项数据显示，美国房市正在经历一次全面的降温，销售与建设都展示了疲软。

不过华尔街见闻发现，标普凯斯席勒指数官方认为，全美的房价增速“仅为”连续三个月放缓。各方分析也注意到，尽管增速放缓，所有20座美国主要大城市在10月的房价都同比上涨，其中拉斯维加斯以12.8%的涨幅遥遥领先，旧金山与凤凰城涨幅接近8%，分列第二、三名。

拉斯维加斯在2006-2012年的房价暴跌潮中是承压最深的重灾区，期间房价下调了62%。10月虽同比涨幅惊人，且连续第五个月成为全美房价增速最快的城市，但也低于9月录得的同比增速13.5%，代表目前美国最热门地区的房价上涨趋势已经开始降温。

《华尔街日报》还发现，过去两年都是全美最热房市的西雅图，今年10月房价涨幅跌出了20城统计的前三名榜单，代表当地楼市大幅降幅。此外，20城中只有6城的房价同比涨幅在10月高于9月前值，华盛顿、纽约和芝加哥等最主流城市同比涨3%，对美国楼市来说并不是好的预兆。

从月度数据来看，也许趋势更为“危险”，20座大城市中有8城的房价增速环比回落。其中，美国中部的芝加哥环比下跌0.3%、克利夫兰跌0.5%、丹佛跌0.3%；西部的圣地亚哥跌0.1%、旧金山跌0.7%，西雅图更是环比下跌1.1%。

标普道琼斯指数委员会主席David Blitzer表示，不仅按揭贷款利率更高，美国房价涨幅始终高于薪资涨幅，两者结合代表有更少的人能买得起房：

30年期固定按揭利率现为4.75%，虽较最近几个月的5%高位下调，但高于去年同期的4%。从2012年触底以来，美国房价累涨54%，经通胀调整后累涨40%，买房可负担性的降低正在拖累新屋与独栋成屋住宅的销售。销售数据在2017年11月触顶，随后回落。

华尔街见闻曾提到，美国房地产经纪人协会NAR上周发布的数据表示，11月美国成屋销售同比下跌7%，创2011年5月以来最大同比跌幅；美国今年前11个月的房屋销售较去年同期下跌2.3%。同时，11月的成屋房价中位数较去年同期上涨4.2%，至25.77万美元。

美国成屋销售约占房市活动的2/3，今年以来的月度环比数据一直不如人意。虽然10月和11月的环比数据连续上涨，但9月成屋销售总数环比连降六个月，创逾两年半最大降幅。经济学家评论称，成屋销售下滑与利率回升有关。9月上旬，30年抵押贷款利率升破5%，创逾七年半新高。

分析普遍认为，美国房市最新趋势对买家更有利，可能在未来几个月保持下去，全美房价指数在10月的同比涨幅持平于前月，也是值得关注的迹象。这不仅代表，美国薪资涨幅将有可能跟上房价上涨的步伐，也可能令地产中介、学者与投资者加入特朗普的阵营——要求美联储暂停加息。