房地产市场远未入冬：首套利率结束22个月上涨

（原标题：年末房企资金链收紧还是放缓？首套房贷利率结束22个月上涨）

本报记者 方海平、包慧 上海报道

各种迹象显示，时值年底，房地产市场并未出现明显的资金紧张局面。

12月18日，21世纪经济报道记者获得的一份四大国有行杭州分行在杭州的按揭贷款数据显示，2018年10月，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行在杭州的个人按揭贷款分别较年初增长485亿、327亿、252亿和215亿元。

前述数据与2017年相比，增速则保持平稳，2017年10月份对应的增速数据分别为406亿、280亿、282亿和243亿元。

事实上，从全国范围来看，房地产市场也并未出现“收紧”趋势。

国家统计局公布的数据显示，今年1-11月份，房地产开发企业到位资金同比增长7.6%，增速比1-10月回落0.1个百分点，在年内仍属高位。11月单月同比增速为6.6%，显示房企资金面情况同样趋稳。值得一提的是，房企到位资金的各项来源中，国内贷款与利用外资增速均有所回升，国内贷款同比由上个月的降6.1%跳涨至升12.4%。这意味着，一方面房企信托融资的回暖，另一方面房企海外发债有所进展。

同样是国家统计局公布的数据，个人按揭贷款方面，11月份的贷款规模为2012亿元，为7月份以来的最高值，此前8、9、10月三个月分别为1950亿、1917亿和1880亿元。

12月18日，中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示，理论上，年底会出现较为明显的资金紧张迹象。不过，今年这种情况较为缓和，房地产企业资金比较充足，信贷市场和其他融资渠道的资金供给都很充分。

房企供需矛盾加大

今年以来，房地产市场给人以“困难”的印象：房价下跌、房企困难、降价销售的消息铺天盖地。但从总体数据上看，房地产市场并未显示出“困难”的迹象。不管是从房地产企业的经营数据还是全国房价数据走势上看，房地产市场似乎都尚未显示出“入冬”的迹象。三季度，据21世纪经济报道记者梳理，137家A股上市房企中仅15家净利润为负，且其中绝大部分相比去年都取得较高的同比增速。

相关房价的数据上显示，从近期70个城市房价指数当月同比走势来看，整体涨幅趋于平稳。其中，一线城市房价增速同比趋稳，二、三线城市房价增速则小幅上扬。

12月18日，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，对于当前市场来说，类似杭州等是存在泡沫，其价格方面是有所透支的，会有适度回调。从后续市场表现看，强劲的城市主要包括一些中西部的地级市，预计还会上涨一波。部分城市依然会执行去库存的政策内容，而同样有部分城市则受益于高铁建设等概念，市场表现预计也不错。

另外，国家统计局公布的数据还显示，前11月新开工及竣工面积累计同比分别为16.8%，新开工升幅有所扩大，从单月表现来看，新开工同比增速回升至21.7%，表现超出预期。尽管土地市场趋冷，受施工改善拉动，11月地产投资增速 9.7%，与10月持平。

从库存数据上看，上海易居房地产研究院发布的《100城住宅库存报告》显示，截至今年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713万、22780万和19298万平方米，环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。

从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-11月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。

二线城市虽然保持同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。库存增长数据体现出，房地产供给规模偏大、需求规模偏小的态势，可见，供求矛盾继续加大。

首套利率结束22个月上涨

张大伟表示，房地产市场远未入冬，更不用说底部。进入底部会有两个表现，一是大规模降价销售，目前仅个别开放商的个别楼盘有此种行为，但不具有普遍性，大型房企万科、碧桂园、恒大等都未出现类似情况；二是房企大规模亏损、出售股权的现象，目前也没有出现。未来房市如何走，取决于政策的变化。

从近期政策态度来看，有趋稳迹象。个别地区，比如辽宁省住房城乡建设厅已经正式下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》明确提出，推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造。市场房源充足、库存量大的区域，棚户区改造可继续推行货币化安置，消化库存商品住房。

在房贷上，统计局公布的数据显示，今年11月全国首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平，结束连续22个月的上涨趋势。

另外，值得注意的是，今年11月份，百城新建商品住宅月度新批准预售面积为5930万平方米，环比增长25.0%，同比增长34.3%。观察历史数据，11月份推盘规模创下了历史最高水平。这从侧面也说明，11月份预售证管控的力度相对小，部分积压的高价楼盘正密集入市。

多位房地产分析师对21世纪经济报道记者表示，从目前的情况观察，三、四线城市房价已近高位边缘，房地产政策有进一步放松的可能。不过，这一轮放松或许与此前两轮刺激有所不同，关键原因是居民杠杆已经处于高位，即使推出放松新政，很难判断有多少继续加杠杆的空间。

此外，政策本身也面临着“多难”处境，市场普遍预期2019年宏观经济增长面临较大的压力，如果维持调控政策，可能使得经济和财政压力恶化；政策放松可以对冲这种压力，但又可能进一步催生泡沫并激化中国经济结构的矛盾。