万科喊出“活下去”后 郁亮的首次回应

在万科董事会主席郁亮看来，一个“每个人来都会心胸开阔”的地方，却也成为其在万科喊出“活下去”后饱受质疑首次进行回应的地方。

中房报记者 翁晓琳 高欣 昆明报道

在距离昆明60公里的抚仙湖坐落着一个6000亩的抚仙湖国际旅游度假区，这里成为万科继杭州良渚文化村后，下一个在中西部地区打造的重点项目。在万科董事会主席郁亮看来，一个“每个人来都会心胸开阔”的地方，却也成为其在万科喊出“活下去”后饱受质疑首次进行回应的地方。

郁亮在继“万科要当好农民种好地”后，再次说出了惊人的话语，“万科始终把活下去当作目标，把每一天当作最后一天。”在其看来，万科始终是一个如履薄冰、忧患意识特别强的公司，即便是“市场最好的时候，我们也充满忧患。”

面对市场认为万科一边高喊“活下去”，一边积极拿地，似乎在作秀。郁亮也首次进行了回应，“万科到底有没有疯狂拿地？我请大家都算一下。我们销售6000多亿元的时候，应该花多少钱买地，大家算完就知道我们有没有疯狂。”

回应6300亿元回款目标：“千万别放弃任何一天”

今年9月在南方区域月度例会上的讲话，郁亮提到了万科为应对行业变化正在做的4件事：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。

有危机感的万科在调控的重压之下，认真面对严峻的市场形势，重点放在要“活下去”。郁亮提出将回款指标当作超越销售额、利润等指标的核心指标。2018年，万科设置的回款金额是6300亿元。而今年上半年，这一目标完成还不到一半。

对于外界质疑万科能否达成，郁亮还是十分有信心，“我们中间有段时间放松了下，现在是奋起直追。还有32天，千万别放弃任何一天。”

据其透露，万科一直十分强调现金流，“每个老总要报告今天做了什么工作，开盘如何，钱有没有收到，银行额度有没有争取。所以，相信万科的销售回款率一定是业内最高的。”

而对于公司的各类调整，在郁亮看来需要做到收敛聚焦。而评价的标准只有两点，一个是战略方向，“万科做城乡建设生活服务商，我们所有业务围绕这个方向展开是对的，偏离的都是错误的。这能让整个组织在变化的过程中能够沿着主航道，不浪费精力。”另一个则是价值观，“在于价值观上的一致，价值观一致会让我们有一个好的机制。”

以上海区域的“热带雨林”业务为例，既有上海万科核心的住宅业务，也囊括了商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新业务。

“收敛不是收缩，核心在聚焦。我们做商业、做办公，但如果没有一个聚焦的状态，那商业是谁的商业？办公是谁在办公？我们今天再做得更细致、更以客户为导向、更有价值的聚焦。其本质是让业务变得更强，而不是一味的收缩。”万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海表示。

回应疯狂拿地：“拿地金额合理”

不过，目前因为大举拿地以及疯狂收购问题，万科面临着现金流承压的难题。截至今年9月30日，公司负债总额达到12163.30亿元，首次超过万亿元，较年初的9786.73亿元增长了2376.57亿元，增幅为24.28%。

一方面，万科正在大肆进行收购，包括华夏幸福、海航部分项目及公司股权。11月9日，其又收购了嘉凯城旗下5家公司股权。

另一方面，今年前10个月，万科累计新增项目205个，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元。

这也成为了万科被人诟病的地方。一边高喊“活下去”，又一边花费大量金额拿地以及投资，是否自身矛盾？

郁亮回应称，“万科一直是通过并购合作来完成发展。万科的权益比例不太高，我们很少买断别人，地产项目时间很长，买完之后很麻烦，合作会比较好。很多人会觉得万科招拍挂拿地，其实比例不高。当然，现在主动找万科要求合作的多了起来，我们的选择余地也更多。”

数据显示，今年1~9月，南方、上海、北方、中西部区域拿地面积占比分别为9%、30%、35%、26%。公司的权益拿地面积主要分布在新一二线城市，而三四线城市及其他城市占比不足三成。

据悉，万科的聚焦方向则是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀3个城市群，“我们已经不会在里面分一二三四线城市了。我们会在都市圈里密集安排投资，另外还有一些中西部省会。在这之外的地方，我们接下来会非常非常谨慎。”郁亮透露。

回应万村计划：“做公寓不赚钱”

另一个备受关注的则是万科的“万村计划”是否全面暂停。此前，有媒体报道称，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份。”因为工程进度的严重滞后，以及收益率不甚理想。

事情曝光后，深圳万科相关负责人对中国房地产报记者表示，一切照旧，并未有改变。

不过，在此次媒体见面会上，郁亮却承认了其中的难度，“万村计划中没想到城中村改造困难很多，尽管是政府所鼓励的，但是做得好真的很难，至今为止我还没发现做公寓赚钱的，但对它的指责已经和对房地产一样了。”

去年万科开启了“万村计划”，试水城中村综合治理发展新模式。彼时还被市场叫好，认为在无法强拆重建的时刻，柔性改造城中村是一条新的途径。

虽然城中村焕发新样貌，但是环境的改善也伴随着房租上涨，对于不少租金承受能力低的外来务工人员，只能搬往条件更恶劣、面积更小、更远的农民房。对于房东来说，万科的进入也并非全然接受。“万村计划”的受阻似乎也是意料之中的事。

对于“万村计划”是否暂停，郁亮并未承认，而是解释了所谓的“乡”建设，不是做农民业务、农村业务，而是“乡村是区域重要的发展部分。放在未来过几年来看，都是我们都市圈化的一部分。乡不止农村业，这是城乡都市化的问题。”

今年万科将目标升级为“城乡建设与生活服务商”，更重要的是万科要在租赁市场将继续下大功夫。

从2014年租赁住房开始进入大规模推广阶段，万科目前已成为中国首屈一指的集中式长租公寓企业。截至2017年底，万泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个一二线城市，集中式租赁住宅全国领先。

即便目前“万村计划”受阻，但是依然阻挡不了郁亮想要深入做租赁市场的决心，“我们还在摸索可持续的发展模式，万科的租赁住宅会坚定地发展下去，但发展什么类型的租赁住宅还在考虑之中。”