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北京10万元+豪宅集中上市 限价红线为何会被突破

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今年6月以来,大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源,但其中的刚需房源却受到购房者冷落,而销售火爆的却是“减配版”别墅。

进入10月,北京楼市供应明显提速,其中当月中下旬陆续上市的泰禾西府大院等4个预售单价达10万元上下的豪宅项目格外引人注目。

众所周知,自2016年“930政策”出台后,北京楼市就有一条不成文的“红线”,即新盘获批报价不会超过8万元/平方米。随着此次10万元+豪宅的集中入市,该“红线”继去年昆仑域后再次被突破。

10万元+豪宅批量上市为何受到追捧热销?为何8万元的北京限价“红线”会被突破?《每日经济新闻》记者近日进行实地走访。

自从北京楼市调控加码后,就有一条不成文的“红线”,即新盘获批报价不会超过8万元/平方米,该“红线”也在最近两年起到了调节北京房价的作用。

2017年8月,随着昆仑域等项目终于以9万余元/平方米的均价成功取得预售证之后,北京市场上已经很少能有预售价突破10万元/平方米的项目了。

直到今年10月中下旬日,北京金茂府、昆仑域、玺萌一号院和泰禾西府大院相继获得预售资格。这四个项目中,有两个项目预售单价超过9.5万元;另外两个项目预售单价则超过11万元,是名符其实的10万元+项目。在北京“限竞房”集中上市的当下,当购房者纷纷判断市场走向要继续下行的时候,豪宅集中上市引起世界极大关注。

当《每日经济新闻》记者致电询问玺萌壹号院销售人员是否能去售楼处看看时,对方回应:“您听完我们户型和价格的介绍再决定要不要来吧。”看似“冷淡”的语气后面,是豪宅旺销的数据。据了解,北京金茂府取得预售证的44套房源已经销售一空,昆仑域、西府大院等豪宅项目的房源目前也所剩无几。

10万元+豪宅批量上市为何热销?为何此前北京的8万元/平方米的限价“红线”会被突破?

“光盘”再现

在北京地区,通常将单位面积售价超过8万元的楼盘称为豪宅。

对于豪宅而言,曲高和寡是市场上的常见现象,而其销量也往往会随着价格升高而降低。而北京豪宅的去化率却背道而驰。

位于丰台区宋家庄的金茂府项目,销售户型以250~350平方米之间的大平层和叠拼别墅为主,总价大约2000万元左右就可以选择一套主力户型,这样的价格在北京此次上市的豪宅中尚属于较低水平。

由于各种原因,北京南三环和南四环之间发展得并不太充分,基础设施和商业配套有所欠缺。临近立冬的一天下午,当《每日经济新闻》记者走出宋家庄地铁站时,看到的是众多楼盘施工现场和一座座低矮的居民楼,这里时常有卡车开过带起阵阵烟尘。

销售人员向《每日经济新闻》记者表示,在开盘前,很多购房者对获得预售证的44套房源就显示出强烈的购买意向,房源现在已经销售一空。现在能向记者推荐的只能是即将获得预售证上市的房源,需要先期排卡。该销售人员还表示:“越到后期开盘的房源价格肯定就越高。”

但是,据代理行人士分析,金茂府吸引客源的不仅仅是所处便利的地理位置,还有自身口碑。金茂府自带的科技住宅属性以及北京其他区域金茂府项目的成功,为此次开盘增色不少。

位于南二环至南三环之间的昆仑域项目毗邻丽泽商务区,是这4个项目中最靠近市中心的位置。此次昆仑域拿到预售证的是二期叠拼项目,户型均在250平方米左右,均价11.5万元/平方米。

《每日经济新闻》记者在走访中发现,昆仑域之前的维权事件并没有影响到此次销售。该项目销售人员表示,自开盘以来,获得预售资格的112套房源已经销售了90多套。上叠户型基本已经卖完,剩下叠和中叠产品在售。而昆仑域一期,也即有维权问题的房源,清退岀的30多套房源正在办期转现上市销售。

泰禾西府大院位于丰台区丽泽桥西北侧,属于泰禾集团旗下的高端项目“院子”和“大院”系列之一。大院系列的显著特征是小区内采用中式园林景观设计,亭台楼阁彰显出一种中式的豪奢,企业的说法是“感受皇家园林大美”。同样令泰禾津津乐道的是,在大院中的每一个单元都会有专属的管家随时为业主服务,凸显豪宅的尊贵享受。

西府大院以172平方米和197平方米的大平层为主要户型,均价为11.3万元/平方米,总价在2000万元左右。该项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者,目前上市的这批房源已经卖掉了7成左右,可能很快他们就会去销售其他项目了。

在位于南三环南部嘉园路旁的玺萌壹号院,户型面积基本以330~500平方米为主,仅有126套房源,总价在3000万~5000万元之间。可能因为户型面积大、房源总价高,所以才会发生本文开头销售人员将记者“拒之门外”的场景。

据居住在附近的居民向《每日经济新闻》记者介绍,该项目周围以十几年前的老小区居多,配套设施也不到位。虽然一个如此高端的项目在该区域似乎显得格格不入,但据消息人士透漏,该项目销售成绩也十分可观。

“廉价”豪宅

拿地成本在很大程度上决定了房屋的最终售价,若从地价的角度审视,此次入市的几个豪宅项目售价并不算高。

2015年8月31日,经过64轮激烈角逐,中铁建、金茂联合体以50.25亿元竞得丰台石榴庄地块,溢价率达50%。经计算得知,该地块楼面价已超5万元/平方米,附加条件是配建规定的18600平方米公租房,价格为7000元/平方米。该地块就是如今的北京金茂府用地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“一般情况下,楼面价达到房价的60%,开发商尚有盈利;如果达到66%,就没有盈利空间了。这是一个开发商说的。”如此来看,三年之后北京金茂府的售价的确算是“廉价”,这还尚未考虑各种因素的自然增值。

昆仑域地块的土拍同样发生在2015年。当年1月5日,丰台区亚林西居住区一期(0501-613、614、660)地块出让,土地面积10.59万平方米,建筑面积17.86万平方米。最终,该地块被招商、华润、九龙仓、平安联合体以总价42亿元、配建45300平方米“限价房”的代价成功摘得,溢价率近50%。

据当时中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据,该地块的楼面价达3.73万元/平方米,刚刚达到售价的一半。2015年4月,该地块确定案名为华润昆仑域,由华润负责操盘打造满足改善性需求的平层大宅和叠拼产品。

在更早的2014年2月20,泰禾集团以49.58亿元获得北京丰台区旧改项目地块,附加条件是配建5万平方米限价商品房,21000元/平方米。该地块面积96390平方米,总建筑面积170535平方米,挂牌出让起始价为33.5亿元。

经过20轮竞价后,最终泰禾集团拿下该地块,用于打造西府大院项目。泰禾内部称,该块地的楼面价为5.5万元/平方米。当时一些市场专家认为,在扣除保障房以及商业还建部分,其楼面价要超过8万元/平方米。而与此对应的是,西府大院目前的售价是11.3万元/平方米。

步履蹒跚

此次入市豪宅项目从拿地到销售,中间经历了太过漫长的等待。三四年时间足够改变整个市场环境,也会令房企陷入十分尴尬的境地。

华润方面自拿地后,就鲜有昆仑域的声音。2015年的4月,华润宣布2015年将向市场投放顶级豪宅昆仑域,但此后却一直杳无音信。直至2016年7月28日,华润才重新宣布计划在当年的国庆档发布昆仑域样板间,10月底开盘。但是随着北京市“930政策”出台,一条不成文的限制售价“天花板”开始出现。一方面,售价比较高的豪宅拿证困难;另一方面,老项目在推出后期想涨价也很困难。所以直到2017年8月,昆仑域项目才终于成功一期取证,代价是售价下调至9.5万元/平方米。

随后就出现了昆仑域业主在即将交房时爆出的维权事件。每经网曾在今年9月13日以《昆仑域“豪宅”现形记》为题,报道分析了其豪宅减配的前因后果。在售价覆盖成本紧张的前提下,减配会成为房企不得不选择的方法。如今昆仑域二期上市,购房者反响如何仍待关注。

同样,自2014年以来西府大院也迟迟没能销售,这中间有开发商和政府限价的博弈。西府大院销售人员告诉《每日经济新闻》记者,泰禾规定该项目最低首付比例是50%。此前有代理机构消息称,西府大院只接受全款买房。并且,以如此高端定位的项目竟然是以毛坯房交房,若想直接买精装,则需要每平方米多支付1.5万元。

此次北京集中上市的几个豪宅项目销售比较热,但是这种热度能维持多久无法判断。随后,还会有葛洲坝中国府、中国玺等豪宅寻求入市。一些分析指出,这些豪宅是稀缺资源,卖一套少一套。但另一种观点是,随着豪宅批量入市,高端客户的选择余地也会更大,可以货比三家。

西府大院的销售人员就向《每日经济新闻》记者讲了一个细节:“昆仑域(一期)岀了问题,30名业主退房后,其中有20多个业主来我们这里买房了。”

对于此次10万元+豪宅为何会集中入市,合硕机构首席分析师郭毅表示:“今年限竞房等中低价位的房源上市量比较大,供应结构发生改变之后,没有必要再采取极致的调控手段。主管部门和开发商在价格上达成了一致,令这些豪宅项目能够入市。”

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