游走在灰色地带 “双合同”有望被规范

在本轮房价下跌中，也出现了较多的业主要求退房现象。与此前几轮不同的是，退房的理由，多了一个“双合同陷阱”，包括精装修不达标或延期、开发商违规售房等。

因为降价退房并不能直接成为理由，退房总是要找到一个合理的支持。而隐藏在这轮“维权”背后的毛坯＋装修双合同现象，成为退房或补偿诉求的一个最大借口。

近两年，各地政府严格控制楼市价格，部分开发商违规使用双合同“变相涨价”，购房者被动接受，为后来的纠纷埋下了隐患。

进入9月，多个城市住房开始量价齐跌，楼市进入下行周期，之前被房价上涨遮蔽的很多矛盾纷纷爆发，因双合同而要求退房的纠纷也多了起来。

有法律界人士指出，双合同涉嫌违规，但并不因此构成法院判决开发商败诉的理由，法院的判决依据是合同，只要双方签订了合约，而又没有证据证明有人胁迫签约，则视为是双方的真实意思表示。

10月19日，广州住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，明确提出保持调控力度不放松，在保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

房产销售的灰色地带

“某某一号，户户南向望湖，明天开盘，三成首付，装修可以贷五到十年，今天最后一天认筹享开盘优惠！”

在一些人的朋友圈中，会出现类似这样的房产销售信息。其中的装修贷，便涉及住宅销售中的灰色地带：“双合同”。

一般购买商品房，买卖双方会签订一份商品房预售合同；而双合同，是指开发商为了规避限价，在销售精装修住宅时，与购房者以备案价签订毛坯购房合同，再将高出备案价的部分以装修合同的形式签订。

由于装修合同不能申请商业贷款和公积金贷款，购房者实际支付的“首付”比例大大提高，一般都达到六七成。

“双合同”是为了规避政府限价而来。比如，某地块的楼盘，网签价格不能高于2.8万/平米，实际市场价达到了4万多。开发商就和购房者签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为1.5万/平米。

其中，购房合同用于网签备案，首付款和按揭贷款按照购房合同支付，装修部分需要一次性付清，或者贷款，一般三到五年。

中原地产首席分析师张大伟认为，“双合同”违反政策，扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据，给房地产市场造成的是假象和错误的数据。

现实中，因双合同产生的纠纷也不少。

在过去几年，多个城市的房地产项目因“双合同”受到相关部门处罚。

违规与合同之间

广东知名房地产律师张茂荣认为，“双合同”涉嫌违规。

他指出，开发商捆绑装修的行为侵犯了消费者装修的选择权，“特别是当装修价款明显高于市场价时，就等于是一个变相涨价行为。”

“捆绑装修应该说是违规的。”张茂荣说。此外，双合同还可能是“阴阳合同”，即在签订一份备案价为准的合同之外，再签订一份较高价格的合同。

双合同蕴含风险，首先是高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修，给购房者带来了更大的首付压力，购房者少则要多支付几十万的首付。

其次，装修由开发商验收，质量难保证；第三，业主在出售房产时需要缴纳的房价差额20%的税费也将提高。

而一旦签下双合同，那些不愿接受房价下降而反悔退房的业主们又显得不那么气足了。“双方在真实意思表示后签约的合同，你就要遵守契约。”张茂荣认为，“还是房价惹的祸。”

对于主张因开发商违规售房而要求退房、补偿的现象，张茂荣指出，这两者不能混为一谈。“这一个是行政管理行为，一个是民事行为，是两码事”。

开发商推出双合同，用以变相涨价，这是违规行为；面对违规行为，消费者可以去相关部门进行投诉，由相关部门进行查处整治。

但“在什么是捆绑装修这方面，反而理不清了”，张茂荣称，由于具体规范性文件的缺失，“只能按相关的法律来进行比较，来进行各说各解。”

他说，我们国家政策鼓励装修房交付，很多年前就有了，但国家又没有明确这个到底是单合同还是双合同，所以在实操过程中，如何理解“装修房交付”和“双合同”，相关政策在这方面的识别是不清晰的。

从法规层面来说，现有的相关规范性文件并没有进行细化界定、没有直接敲定双合同进行变相涨价、或者捆绑装修就是违规的。

而对法院来说，一旦合同在双方同意下签订，那就是构成了契约，购房者要想违约，开发商可能并没有退房义务。这与开发商违规与否采用的是不同评判标准。

不过业内人士指出，随着房地产市场的平稳，以及相关长效机制的建立，类似双合同这种打擦边球的现象将被规范。