厦门万科退房背后：下行周期纠纷凸显

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文/张晓玲 陈靓 彭缘

“活下去”的口号刚喊完，万科又因降价后“补偿”、“退房”引发关注。

10月10日，位于厦门的万科白鹭郡，在降价后迅速给出前期业主两种解决方案，因取消温泉入户，万科愿补偿业主20万元或解除合同，也就是退房。

国庆前后，不少大型开发商在全国范围内展开了降价促销，但类似万科如此干脆利索让前期业主退房的很少见，此举也引发不少争议。

2008年以来，每当房地产价格出现下行，便会随之出现前期买房的业主“维权”纠纷，这也成为楼市进入下行周期的信号。

面对前期业主因后期房源降价“维权”，房企该何去何从？多名业内人士和律师指出，纯因降价索赔、退房毫无法律根据，这类行为明显属于违约；而房企选择给业主补偿，则是企业的自主权利，是企业维护品牌形象、客户关系的体现。

也有业内人士指出，由于万科的龙头效应，类似厦门万科的退房方案，会带来不好的示范效应，令降价产生的纠纷更加复杂。

万科的选择

在经历了三年的持续上涨后，中国各地楼市逐渐开始下行。

“今年楼市持续调控重压，信贷收紧，市场自9月开始观望。” 中原地产首席分析师张大伟指出。

刚刚过去的九月、国庆，多个城市的房价开始出现冲高回落现象， “金九银十”不再。厦门、杭州、深圳这些原本房价极度坚挺的城市，也出现了打折、特价。

恒大、碧桂园、万科、融创四大巨头领衔，带动了各地楼盘的降价风潮。国庆前夕，厦门万科白鹭郡启动降价促销，推出百余套89-110平方米特价房，相比之前房源，降价幅度在25%以上。

这引发了前期业主的不满，网传万科补偿每位业主100万，涉资1亿。

10月10日，厦门万科回应称，因项目购房合同中的温泉入户实际操作难以实现，产品发生变更。公司愿补偿前期业主20万元，或可选择解约。

从此次厦门项目的处理方案来看，与以往单纯因为降价要求补偿、退房不同的是，万科首先承认自己的产品出现了瑕疵，这是可以退房的理由。

万科的处理方式并不是个案。泰禾的合肥院子在降价后，老业主可以退房来重新购置促销房源，但需支付全款；杭州新希望未来海岸同意一期业主退房，不收取任何违约金；长沙湘熙水郡也给出回应，业主可自愿退房。

多位开发商人士向21世纪经济报道记者表示，9月份以来市场陷入低迷，各家房企纷纷打折促销，随行就市，但让人头疼的是一降价就怕前期业主来“闹”。

“降价就闹明显不符合契约精神，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，房价降了也不应要求开发商退差价。”张大伟指出，这波降价潮以及由此引发的纠纷不会很快过去，还有可能持续。

这是因为，过去3年，房价全国上涨，投资投机需求旺盛，杠杆过高，购房者对于房价下行更加敏感。

加之，过去2年很多开发商违规使用了双合同，在网签价格之外，通过装修车位等分摊了大量的房款，而2018年四季度是收房高峰期，过去因房价上涨而掩盖的各种问题，将在2018年4季度出现井喷。

开发商如何应对？

深圳知名房地产律师张茂荣对21世纪经济报道记者表示，“降价本来是一个市场行为，楼市的好坏、开发商如何定价，第一期和第二期的合同都是相互独立的。但是降价之后，前期的老业主觉得自己的房子贬值了，首付款都亏了，然后进行所谓的维权，这是没有法律依据的。”

他指出，地产商与前期业主签订的合同是合法有效的，开发商作为卖方，没有义务进行补偿。

但在实际操作中，开发商往往会作出妥协。

对此，张茂荣认为，从法律而言，开发商可以选择放弃一部分权利，对业主进行补偿，这是一个民事自主行为，不违反法律规定。

对于万科等房企当前的退房方案，他认为，开发商可能迫于无奈，为了防止引发纠纷，割舍了自身的利益对业主进行补偿，这种补偿是符合法律规定的。

不过，他也指出，万科作为房企龙头，选择降价有消化库存、资金回流的考虑，可以理解。但这种行为可能会引发市场一系列反应，第一，其他购房者，包括不是在万科购房的业主，看到万科都降价或者补偿了，可能引发这些购房的业主进行效仿，从而进行所谓的“维权”，导致纠纷数量进一步增加。

第二，这种行为对外释放了一个信号：只有在楼市惨淡的情况下，才会进行降价，这将进一步引发市场的观望或者明显的看跌，进一步影响楼市低迷化。

张大伟认为， 单纯因降价而来的“维权”行为，容易受到开发商和相关部门的妥协和放任，助长了购房投机者的投机心理。

“龙头房企选择降价就补偿，会导致全行业效仿，对于其他开发商来说，将面临更大的压力，大开发商还好，中小企业也许只能封盘。”张大伟说。

另有深圳房地产商指出，万科厦门可退房应为个案，是万科基于自己产品变更做出的处理方案。

参考过去的2008年、2011年和2014年，国内房地产市场均出现了不同程度的降价，作为龙头的万科也是先行者，且对业主降价退房要求态度强硬。

2008年，万科在全国范围内促销打折，对于业主的退房要求，万科态度坚决称绝不补偿。

2014年，上海万科悦城价格跳水，多名前期业主提出退房，万科表示，降价“是作为企业的自主经营行为，并未违反法律法规和任何合同约定。业主的集体退房申请诉求无法让人信服，故不能接受退房要求。”

张大伟指出，对房地产的买卖双方而言，购房是一种合约行为，市场机制需要契约精神来支撑，“房闹”不应该被鼓励，想要继续享受房地产泡沫和暴利的人们，应该意识到，那个时代已经过去了。