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整合长路 中交人事震荡与帮手万科、招商蛇口

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如何重组旗下地产资源,如何协同发展中交与绿城的一二级开发业务,如何更好利用帮手们的资源,或许是中交系还需攻克的难题。

观点地产网 马太效应下,房企们合纵连横式的重组整合大戏频繁上演。这种看起来复杂又费力的方式,却也是房企们在规模竞赛中登顶或者至少不掉队的生存之道。

央企地产业务的整合更是大趋势。其中,2016年是央企整合的一次高峰,包括中海地产并购中信地产、保利并购中航地产、五矿整合并购中冶等等。

而中交集团,也在这一年2月份宣布了重组筹划,中房地产(现“中交地产”)拟收购中交房地产集团、中房集团旗下一共6家房企的全部或部分股权,总价值逾64亿元。然而,不到4月的时间,这场重组大戏落下帷幕,中房地产股票复牌后一度跌停。

此后,中交系整合断断续续进行,道阻且长。

其中更是伴随着频繁的人事变动。除8月初张亚东空降绿城当掌舵者一事掀起波澜,9月10日,一纸囊括着中交房地产集团董事长换任、曹舟南等六董事辞任的公告,再次将中交系整合局拉到幕前。

而为装下“央企前二”的野心,9月11日,中交房地产集团通过官微披露,公司于9月6日当天分别与万科、招商蛇口、前海控股签署战略合作,在绿城之外再度组建新的盟友团。

中交人事变动

9月10日,中交房地产集团发布公告,披露了关于董事长、董事、经理、高级管理人员发生变动的情况。

观点地产新媒体了解,本次变动中,原公司董事、董事长孙国强,不再担任董事、董事长职位,由赵晖接任。同时,原公司董事任鸿鹏、李青岸、曹舟南、李永前均不再担任董事职位,原公司董事、副总经理吴文德不再担任董事、副总经理。

此次辞任的董事名单中还有不少熟面孔。

其中,原董事长孙国强在2017年4月便从中交置业有限公司(原“中交地产有限公司”)辞去董事长一职;原董事、副总经理吴文德,在2017年12月“中房地产股份有限公司”更名为“中交地产股份有限公司”三个月后,辞任董事长一职。

当中尤为突出的“绿城人”曹舟南,在8月请辞绿城行政总裁、执行董事后,这次也一并退出了中交房地产集团董事会。

新上任的赵晖原是中交投资有限公司董事、总经理,目前还兼任中交海外房地产有限公司董事长职务。赵晖此前涉及的业务主要为基础设施、PPP项目建设,以及涵盖养老、旅游、健康等内容的“中交城”“中交特色小镇”的运营。

此次中交投资往中交房地产集团的人事输送,或许从近几年的动作可以窥见个中缘由。

2007年4月28日,中交集团组建了中交投资有限公司,专注于基础设施领域的投资业务。截至2017年底,其累计完成投资额约1088亿元,累计利润总额突破100亿元;其中2016年度利润突破20亿元,形成了近200亿元的净资产,带动了中交集团实现近3300亿元的主业合同额。

可以看到,中交投资的快速发展给中交集团带来了不小的影响。人事上,中交投资累计向中交集团总部和城投公司、海投公司、财务公司、基金公司输送各类专业和管理人才50余人,甚至中交集团投资板块其他成员企业的一把手多是从中交投资走出去的。

这样不小规模的人事调动背后,中交房地产集团在公告中解释为“中交集团推进房地产板块重组工作进行的统筹安排”,并认为此举将有助于公司落实重组整合的下一步工作,优化管理链条,释放改革红利。

这样的说法,与2017年4月份中交置业(原“中交地产有限公司”)公布14项人事变动时的解释一致。在那次变动中,孙国强卸任董事长,张世文卸任董事、总经理,梁运斌卸任董事、党委书记等。

2017年11月,中交房地产集团又宣布了新的人事变动,任命蒋灿明为中交房地产集团董事、临时党委委员,并建议蒋灿明任中交房地产集团总经理。今年5月,杨剑平辞去中交地产总裁职务。

事实上,近两三年来,整个中交系就进入了人事调整密集期。宋海良、孙国强、李永前、周济、曹舟南及杨剑平等陆续出现于人事调整名单中,成为中交系加快整合步伐的明显信号。

八年整合长路

明面上,中交频繁的人事变动,都指向了这家央企对整合加速的诉求。

中交系整合地产业务的情形,或许从见诸媒体的“剪不断,理还乱”“一波三折”“漫漫长路”“艰难前行”“搁浅疑云”等形容词汇中可窥探一二。

中交系整合的时间长线最早可以拉到2010年,中国房地产开发集团有限公司(中房集团)整体并入中国交通建设集团有限公司(中交集团),不再作为国资委直接监管企业。

此后,中住地产控股重庆实业(中交地产前身)、成立中交地产有限公司(中交置业前身)、入局绿城等等动作相继发生。彼时“中交系”有四家房地产主体,中房集团、中交地产有限公司、北京联合置业与绿城中国,如何整合旗下房地产资源再次成为摆在中交集团面前的问题。

一个重要节点出现在2015年3月,中交集团成立全资子公司中交房地产集团有限公司,目的是整合中交旗下房地产业务。此后,中交集团将旗下多个房地产公司的资产统一划归到中交房地产集团上,其中就包括在2014年和2015年两次收购的绿城中国股权。

之后,中交集团再次启动对房地产业务的整合。2016年2月,中房地产(现“中交地产”)发布公告称公司正筹划重大事项,5月,具体宣布中房地产拟发行股份购买中交房地产集团及中房集团旗下共6个地产公司部分股权,标的资产合计作价64.33亿元。

戏剧性的是,由于债权人的反对,2016年6月,这场重组终止。

自那之后,中交系整合大的动作并不是太多。

2016年11月,中交房地产集团拟委托中房地产对中交地产进行经营管理。2017年4月,中房地产全面托管中交地产;同年9月,“中房地产股份有限公司”变更为“中交地产股份有限公司”,同时“中交地产有限公司”则更名为“中交置业有限公司”。

至此,中交集团旗下已经形成中房地产(A股)、绿城中国(H股)、中交海外地产(海外)三个主要的房地产开发平台。这三个平台既占据内地和香港两大资本市场,又覆盖国内和海外房地产市场,可以说已暂时构成一个完整且长远的市场布局。

不过,中交房地产集团其余的地产资产仍有待处置,比如被托管的中交置业,边缘化的中房集团及旗下中住地产,以及鲜有曝光的中国城乡发展公司等等。

最新的整合动作发生在今年8月7日,中交地产晚间公告,中交房地产集团拟吸收合并公司控股股东中住地产。

合并后,中住地产注销,中交房地产集团存续;同时,中交房地产集团将直接持有中交地产53.32%股份,成为中交地产控股股东。如此一来,中交系得以进一步“瘦身”。

央企前二目标

中交系大刀阔斧的整合,反映的可能正是中交集团一直渴望成为千亿房企,而这个目标难以达到的焦虑。中交希望通过整合旗下地产板块资源,从而快速曲线进击央企前二,目前这个目标更加迫不及待了。

有市场人士就对观点地产新媒体表示,中交的人事调整或许正是因为对房地产业务整合效果的不满,集团认为在现任董事带领下,整合效率比较低。

更为重要的原因则是,中交对地产板块的业绩表现或许还不够满意。这使得中交地产面临的压力并不小。

中交地产立下成为规模前二央企的“军令状”是在2017年。彼时排在中交地产前面的是保利地产、中海地产,其中保利地产那一年销售金额3150亿元,中海则为2024亿元,而它的销售额不到200亿元。

观点地产新媒体了解,9月最新辞任中交房地产集团董事长的孙国强,曾表示并不认为中交地产做大是一个问题。

在孙国强当时看来,中交地产拥有成为另一个央企地产巨头的潜力,因为母公司中交集团在基础设施建设、土地获取、市场察觉以及资金方面都有强大优势。

然而,背靠中交集团的中交地产,即便在整合、加注资源的助力下,发展步调还是稍显迟缓。

在整合重组失败的2016年,中交地产年营收约21亿元,净利润1186.73万元。2017年,因4月份托管中交置业等曲线重组,中交地产实现营业收入57.94亿元,同比增长22.49%,净利润6.17亿元,同比大幅增长432.50%。

2018年上半年,中交地产实现签约销售额59.6亿元,签约销售面积50.57万平方米;营业收入31.77亿元,同比增长285.1%;净利润3.03亿元,同比增长2949.91%。

外部帮手

尽管在“重组光环”下业绩有所提升,中交在房地产规模上仍旧没有实现大幅度飞跃。缓慢的发展步伐,或许不能满足中交系的“前二规模”雄心。

中交想扩大规模,“傍上”绿城无疑是捷径之一。

2015年12月,中交成为绿城第一大股东,借此完成对绿城的业绩并表。此后2016年,中交房地产集团的销售业绩为1260亿元,仅次于保利、中海,其中绿城贡献1139亿元;2017年,中交房地产集团销售业绩为1582亿元,其中绿城贡献1463亿元。

2018年前8月,中交房地产集团前8月总销售1071.9亿元,其中中交地产签约销售额161.6亿元,绿城销售910.3亿元。如此一来,中交系成功跻身行业第11位。

即便业绩亮眼,中交的销售额仍比中海地产少了642.6亿元,与保利地产则相差1437.4亿元。

市场人士认为,如此大的业绩差距,或导致了中交系人事重组不断,包括9月份中交房地产集团换帅、六名董事辞任大规模的换血。

这时候,中交或许开始意识到,仅仅一个绿城还不足以承载它的野心。9月11日,中交房地产集团发布的三则消息,首次将最新寻觅的帮手们推到台前。

据中交房地产集团披露,9月6日,公司在同一天分别与招商局蛇口、东莞万科、深圳市前海开发投资控股有限公司签署签订战略合作协议。包括万科总裁祝九胜、招商蛇口总经理许永军,以及中交房地产集团总经理、中交地产董事长蒋灿明均出席现场,显示各方对合作的重视。

上述合作多围绕基础设施投资建设、城市综合体及园区开发、产业投资与运营等领域。中交房地产集团在与东莞万科的合作中还提出,未来双方将在土地一级开发及一二级联动上开展交流合作。

这种合作逻辑,也曾在中交与绿城的合作层面有所体现。

在8月份绿城举行的中期业绩会上,从中交空降的新任行政总裁张亚东明确表示:“中交是做基础设施一级开发的,绿城是做二级市场开发的,所以两者从产业链的角度是一个前后的关系,这是一个巨大的合作优势。特别是中交将给绿城提供更广泛的战略资源,绿城将给中交提供更深度的开发优势。”

如今看来,在二级开发上,中交并不满足于与绿城之间的合作,于是才拉来行业龙头之一的万科作为新帮手。

至此,中交系在“地产航母”的道路上已经加注了不少重要筹码,但也面临未知结果。在内部,中交近十年的整合尚未迎来终局;在外部,中交将绿城纳入麾下后又找来了万科、招商蛇口、前海控股作为重要补充,合作效果尚不得而知。

接下来,如何重组旗下地产资源,如何协同发展中交与绿城的一二级开发业务,如何更好利用帮手们的资源,或许是中交系还需攻克的难题。

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