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碧桂园承诺调整开盘速度 长租公寓出租率已达91%

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特约撰稿 朱丽娜 香港报道

过去两个月,碧桂园的超高速周转模式遭遇了前所未有的挑战。

“过去两个月内发生的安全事故,我们检讨是对安全的重视程度不够,我们正在重新审视本公司的管理系统,宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升本公司管理水平。我们将以高度负责精神,刮骨疗伤决心坚决推进安全生产突出问题整改,切实履行企业安全生产社会责任。”碧桂园总裁莫斌在8月21日香港举行的中期业绩会上表示。

“高速前行”的碧桂园依然交出了一份不错的“成绩单”。根据公司的财报显示,截至今年6月底,合同销售金额达到4124.9亿元,同比增长42.8%,已完成去年全年销售额的74.9%。归属公司股东的核心净利润同比激增80%至129.5亿元。

“今年下半年,我们将把安全质量放在首位,相对放慢速度,加强管控,”他坦言,并强调放缓速度是相对碧桂园过往的高速周转而言,“在保证安全质量的前提下,给投资者一个满意的答复。”

股票市场“用脚投票”,对碧桂园的业绩投出了信任的一票。截至8月21日收盘,碧桂园股价上涨7.94%至12.24港元/股,相比8月初的10.88港元的低位已大幅反弹12.5%。

调整开盘速度

一直以来,碧桂园在三四五线城市推行的“456”(4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转)原则,被业界奉为高周转的极致境界。在这个超高速周转的模式下,碧桂园的合同销售金额在去年成功突破5500亿元大关,并成功问鼎了中国房地产企业龙头的宝座。

然而,这种“高速行驶”的模式也潜藏了巨大的风险。最近两个月内,碧桂园项目工地至少发生了四起安全事故,为超高速周转模式拉响了警报。

莫斌在会上透露,为了加强安全生产管控,碧桂园已经成立了安全生产委员会,由董事会主席杨国强亲自担任委员会主任。同时,公司进一步严选施工合作方,以最重视和有能力做好安全质量公司合作。

公开资料显示,目前与碧桂园合作的总承包施工单位共计达到478家,“阵容”十分豪华。其中建筑施工总承包特级资质的有104家,建筑施工总承包一级资质的有305家,总占比超过85%。

同时,他表示,碧桂园将同时放慢投资策略,更精准、审慎地增加土地储备,“我们现在更多聚焦现有项目,现有及潜在的土地储备(货值)超过4万亿元。从开发节奏来看,我们的全周期开发速度跟同行差不多,大约17-21个月交楼。我们根据市场情况和管理水平,把质量安全放在第一位满足的情况下,做好开盘速度整合。”

据悉,2015-2016年,碧桂园旗下楼盘的平均开盘时间为4个多月,而开盘周期在去年上升到了6个多月。

此外,今年上半年,碧桂园已放缓项目拓展速度,降低土地投资额度与同期销售金额的占比,从而减少资本性支出。数据显示,截至今年6月底,碧桂园新获取项目530个,涉及地价支出2242亿元,预期建筑面积8478万平方米;其中权益内预期建筑面积为6008万平方米,总代价1434亿元,平均地价为2387元/平方米。相比之下,去年前11个月,碧桂园获取了9944亿元的新增土地货值。

“关于拿地的策略,我们是一二三四线均衡布局,三四线城市为主战场。我们拿地是精准覆盖,所有拿的土地都是不超过当地政府限价反推我们的土地成本,确保每一块地相对来说都是优质土地。未来会根据市场情况变化决定我们拿地的速度和进度。”莫斌坦言。

截至6月30日,集团拥有土地储备建筑面积约3.64亿平方米,已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市,总计覆盖1051个区/县。碧桂园未來6个月可共销售货值达7000亿元人民币。

拓展机器人、长租公寓业务

随着内地房地产市场逐渐饱和,各大房地产商都在积极布局新的“蓝海”。

6月1日,碧桂园深圳机器人产业园正式开放,这既是碧桂园在深圳落地的首个产融项目,也是碧桂园首个机器人产业园。碧桂园深圳区域总裁冀豫东表示,产业地产和长租公寓是未来成为碧桂园主力发展的新业务板块。

据悉,该项目产业部分运营面积超过5万平方米,另有1.5万平方米将改造成长租公寓。目前公司已投入约6亿元,计划先运营5年,而后再作升级。

莫斌表示,碧桂园正筹备机器人业务,与各院校、研发机构和企业、孵化平台进行合作,通过物联网、人工智能、云计算和大数据平台进行研发,发展智能制造,以服务房地产相关业务,提升自动化水平。同时,碧桂园计划在广东顺德建设机器人谷,引入机器人领域的专家学者,研究智能技术开发。

“碧桂园做机器人最大的特点是有应用场景,带订单做机器人,比如建筑机器人、装修机器人或将可用于集团房地产项目。因此对公司未来的发展是有很大的价值空间,未来将在价值链上挖掘更多的产业。”他坦言,但表示公司并无制定具体的投资目标。

近年来,多家内地开发商纷纷进军租赁住宅业务,并将其视为未来的核心业务。碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜表示,截至七月底公司旗下的长租公寓已超过3万个单位,未来会合理推进房间数目,但不会制定目标,而开业3个月的公寓出租率已达91%。

他表示,碧桂园坚持做民生地产,定价将符合租客负担能力,贴近市价。据悉,公司已成立长租事业部,在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一、二线城市筹备项目。截至今年6月底,在建房间数已超过2.1万间,已获取项目的总房间数已超过2.4万间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业,保障供应。

相比之下,目前万科长租公寓业务共有16万套房源,其中有4万套已启用,期内平均出租率达92%。

此外,碧桂园曾一度积极探索海外房地产业务,并成立了海外事业部。据悉,碧桂园目前已进入马来西亚、澳大利亚等不同市场。然而,莫斌表示,目前整体海外市场业务占集团不超过5%,公司会维持非常谨慎的态度,与当地发展商合作开发项目。

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