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成交量创新高 北京楼市现回暖迹象

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成交量创新高 北京楼市现回暖迹象


二手房明显感受到市场回暖,购房者以刚需为主,普遍是感觉房价趋于平稳才出手;新房市场也有回温趋势,新增供应曲线呈现几处波段峰点,说明整体上新建商品住宅的供应有阶段性出货的特点,这主要与政府政策及开发商的开发、销售计划有关。

自春节以来,楼市正逐月呈现明显回暖态势。

据克而瑞研究中心监测,5月,8个重点监测城市二手房市场渐有转暖之意,成交量同环比双双实现正增长,涨幅分别为4%和11%。联系到一手房市场也有回暖特征,29个重点监测城市成交量环比微增3%,同比年内首次止跌,短期内房地产市场似迎“小阳春”行情。

调控最为严厉的北京楼市回暖态势也十分明显。5月,北京二手房市场延续了春节后的回温趋势,二手住宅网签量再度上涨,达到2017年“317新政”后的单月最高。但在政策的调控下,北京的二手购房需求仍以自住为主,投机属性低,市场健康,二手房价也因此相对稳定。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为,剔除去年10月的国庆节影响及今年2月的春节影响之后,北京二手房交易量实际上在去年7月探底之后一直在保持着回温趋势,今年5月的1.8万套则来到了去年3月高点以后的新高,加上房价的止跌回升,这说明北京二手房市场已经走出低谷,来到了一年多以来的最热时刻。

回暖

据我爱我家市场研究院统计, 2018年5月北京全市二手住宅共网签18096套,同比2017年5月上涨67.5%,环比2018年4月增长32.3%,这是2017年3月以后的首次同环比同步上涨,超过了去年4月的16.9万套,创下了14个月以来的新高。5月机构的实际交易量也在继续增长。统计显示,2018年5月通过北京我爱我家达成的二手住宅实际签单量环比4月增加29.1%,同样创下了14个月以来的新高。

价格上,5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%,涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点,但绝对幅度并不大。与去年4月的最高点相比,5月北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。

21世纪经济报道记者随机调查了北京市通州区、海淀区以及朝阳区二手房市场情况。与一线市场直接接触的二手房经纪人普遍感受到市场回暖态势。通州一位经纪人表示,“房价方面最近稍微有点涨,尤其是小户型。价格未来可能还会有小幅涨势,但基本是平稳的。成交量增幅大约有20%。”

海淀一位中介则表示,“房价没有太大的涨幅,带看量也没有太大变化,基本上也和原来差不多,一周带看量七八次左右。但是成交量明显变多,现在一些比较合适的房源都不多。从目前看,买房大多是刚需。不少购房者属于刚符合购房资质,而且都是速战速决,看房后觉得合适就买了,选择观望的很少。”

朝阳区二手房中介也明显感受到市场回暖。“房价没有太大的浮动,但是交易非常活跃。购房者以刚需为主,普遍是感觉房价趋于平稳才出手。成交的房源中,一居室300多万占比最多的,其次是一些改善型住房。最近这个月每周带看量同比增长了大概30%左右。”

根据我爱我家监测,北京楼市整体回暖,但各区表现的确有所差异。5月北京二手住宅成交的区域格局变化不大,交易占比最大的三个区域依旧是朝阳区、海淀区、丰台区,三区的占比分别为22.6%、15.6%、13.1%。不过,与4月相比,5月占比变化幅度最大的是西城区、海淀区、通州区,三区占比依次环比扩大2.4个百分点、1.9个百分点和0.8个百分点。显然,西城区在5月的二手房市场上更受购房者的青睐。

中原地产分析师张大伟认为,房价调整也是成交量回暖的一个原因。“从2017年4月开始到现在12个月内房价累计跌幅超过15%,部分区域房源价格跌幅接近20%。对于部分购房者来说,当下北京的房价已经跌到心理价位。目前北京楼市二手房的成交量依然属于平稳周期中,5月实际剔除学区交易等影响,市场真实成交二手房在1.5万套左右,这一成交量在2009年来的市场属于平稳期成交量。整体北京市场看,已经逐渐从2017年三四季度的最低迷中,逐渐平稳。”

新房网签逆势回升

不仅二手房,北京新房市场成交量表现也十分抢眼。

据我爱我家集团市场研究院统计,截止到2018年5月31日,5月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签3248套,环比4月增加92.53%,同比去年同期增加11.65%,处于今年前5个月以来网签量最高位。回看过去一年交易量,仅次于去年12月份的表现,显示出稳中有升的态势。如果包含保障房,5月共网签4636套。

不过,在限价背景下,北京新房价格仍然呈走低趋势。5月北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是43942元/平方米,环比下降2.15%,同比上涨4.59%,可以看出,整体上近一年房价保持在一个比较平稳的价位内,这也进一步验证了中央稳定房价的决心与效果。

值得关注的是,新房供应量低已经是北京楼市一大显著问题。据统计,5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量为368套,刷新了十年来历史最低记录,仅次于可追溯到的2005年2月的316套。其中别墅新增供应100套,网签268套,别墅网签环比增加9.84%,同比减少33.6%;共有产权房无新增供应,网签17套,环比减少95.7%,同比减少96.69%。5月成交的别墅和共有产权房少量分布在五、六环之间,剩余大部分分布于六环以外。除去别墅、共有产权住房和公寓型住房,5月共成交2825套普通住宅,可见新房需求依然有潜力,市场有回温趋势。另外,新增供应曲线呈现几处波段峰点,说明整体上新建商品住宅的供应有阶段性出货的特点,这主要与政府政策及开发商的开发、销售计划有关。

房天下新房数据显示,6月份即将入市的新楼盘多数分布在京郊地区,推出新楼盘最多的地区是大兴区和昌平区,均预计有7个项目入市。分布在五环内的新楼盘仅有7个,丰台区有2个(领秀·翡翠墅、首开华润城),朝阳区有2个(壹·亮马、景粼原著),大兴区有2个(中铁华侨城·和园、首开保利·熙悦林语),石景山区有1个(中海寰宇天下)。据21世纪经济报道记者统计,24个推盘入市的项目中,北京经开·汀塘、壹·亮马、保利桃源香谷、金地·悦风华等10个项目为纯新盘,其余均为老盘推新项目。位于南四环的公园懿府项目是天恒集团与金融街控股两大国企联手打造的项目。历经3年时间,公园懿府项目已实现63亿销售额,近期将推出132平米产品。中铁华侨城·和园目前150平方米样板间正式对外开放,预计2018年6月推出150平方米产品,目前121平方米-139平方米户型房源在售中,均价67000元/平方米,房源均为70年产权。

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