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高周转策略下,地价难再疯涨

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高周转策略下,地价难再疯涨

4月28日,广州迎来今年第二季度首次土地转让竞拍,位于增城的4宗住宅用地和海珠琶洲、天河金融城资料团购论坛)、黄埔开发区的3宗商务、商业设施用地被成功出让。其中,增城的住宅地块由于地理位置优越,且周围已建设了多个居住楼盘,因此也受到多家企业的竞相追逐,竞争不可谓不激烈。

不过,与前几年高价地块频出相比,此次土地出让的最终价格并不高,几宗地块拍卖的总收入为130.7亿元,成交楼面价最贵的地块是琶洲商务区的商业用地,为1.8万元/平方米,拿地企业为腾讯,而成交楼面价最贵的宅地也仅是刚刚超过1.5万元/平方米。对此有业内人士认为,地价逐步恢复理性是一件好事,在今年楼市资金面偏紧的情况下,周转对于房企尤为重要,高周转策略或许成为地价不再上升的重要因素。

宅地竞争较为激烈

此次出让的4宗住宅地块全部位于增城,两宗位于荔城街三联村,另外两宗分别位于朱村街凤岗村和增江街狮尾路。住宅地块竞拍吸引了9家竞买人,包括保利、招商、华润、金地、中海、碧桂园等,其中有3家为联合体。不过,几宗地块的竞争程度略有不同。

其中,位于荔城街三联村的A18062、A18082两宗宅地分别经历了4轮和5轮出价就宣告成交,其中A18062地块以49.95亿元被保利拿下,折合楼面价12489元/平方米。A18082地块被华润收入囊中,总价32.18亿元,折合楼面价12570元/平方米。

其余两宗住宅用地的竞价时间则相对较长,耗时都在一个半小时左右。其中位于增江街狮尾路的A17060地块历经31轮叫价,最终锁定在13.36亿元,拿地企业为碧桂园,成交楼面价为13344元/平方米。朱村街凤岗村的A17025地块在竞价中直接“触顶”,进入竞配建环节,不过配建只竞了两轮便宣告成交,最终拿地的是保利+招商联合体,成交总价14.91亿元,外加配建面积900平方米,折合楼面价15134元/平方米。

这几宗住宅地块的地段优势相对明显,其中荔城街三联村的两宗地块相邻,距离在建的地铁21号线钟岗、象岭两站较近,而朱村街凤岗村地块交通更加便利,地铁21号线朱村地铁站就在旁边,且该地块周围已经有中航城、融创御苑、恒展江山时代等多个楼盘项目,未来人口聚集度也会相对较高。而增江街狮尾路地块虽然距离21号线超过3公里,但其所在的荔城板块综合配套已非常完善,周边生活氛围浓厚。

当天公开出让的还有位于海珠琶洲、天河金融城、黄埔广州开发区的3宗商务、商业设施用地,与增城的4宗纯宅地相比,这3宗地块都只经过一轮叫价便已成交,其中海珠琶洲互联网创新集聚区地块被腾讯拿下,总价2.01亿元;天河金融城地块被太平人寿摘得,总价16.43亿元;广州开发区地块竞得企业为吉欧电子,总价1.91亿元。从楼面价来看,腾讯拿下的琶洲地块最贵,约合1.8万元/平方米。

增城土地供应规模加大

克而瑞数据显示,目前增城区域内楼市一直处于供不应求的状态,2016年和2017年的供应量均少于成交量,今年截止到4月15日的供求关系亦是如此。从一手住宅库存消化周期来看,根据克而瑞的数据,去年增城库存住宅曾一度只够卖3个月,此后去化周期逐步加长,今年以来,库存消化周期维持在4至5个月左右,库存套数徘徊在8000至9000套上下。

“从2016年8月开始,增城一手住宅去化周期已经连续20个月处于6个月以下的供不应求期间,供应缺口亟需得到补充”,肖文晓认为,这是近来增城供地持续增加的关键原因。克而瑞数据显示,近三年来,增城成交26宗地块,总建筑面积为536.5万平方米,成交总价为531亿元,区域内的石滩、荔城、朱村、派潭、新塘等地均有多宗纯宅地或商住地块进行出让。

从今年公布的土地供应计划来看,增城共有12宗宅地出让,肖文晓认为这意味着今年增城市场依然会处于较为火热的状态。

“近年来广州东进步伐加快,加上增城本身价格洼地以及政策宽松的优势,增城已经超越番禺,与黄埔一起成为市区刚需外溢的第一站”,肖文晓认为,从价格上看,如今各中心城区3万至4万/平方米的一手楼盘接近断货,增城的一些与城区联系紧密、自身发展较快的区域,或将成为这一价格断层的有力竞争区域。

房企寻求高周转策略

尽管此次住宅用地出让竞价过程仍然相对激烈,但与先前相比,房企对于拿地显然“淡定”了许多。在增城,此前土地出让成交楼面价最高位发生在去年3月底,当时碧桂园拿下了永宁街岗丰村、长岗村的A17006地块,总价43.12亿元,扣除配建面积后,折合楼面价为23963元/平方米。即使不扣除竞配建面积,此前也曾一度出现折合楼面价逼近或达到15000元/平方米的情况。

“与此前已经突破2万元/平方米相比,此次出让地价与如今增城2到3万的主流楼价更匹配”,易居企业集团克而瑞广州首席分析师肖文晓表示,虽然如此,但房企突如其来的冷静和默契也让人费劲思量。

不过肖文晓认为,从部分地块的历史来看,此次出让结果或许事出有因。“以1.2万元/平方米左右成交的两宗地块,前身均为旧厂,不排除前期土地整理已经有企业介入”,肖文晓猜测,如果是这种情况,业主和关联方可能有地价返还的优势,其他企业小作尝试而不得后及早鸣金收兵。

如果排除场外因素,肖文晓认为,阻止今天房企继续在增城高价拿地的原因,可能和房企的高周转策略有关。

作为资本密集型行业,房地产开发需要大规模的资金。从去年至今,房地产融资渠道被大幅收紧,部分房企面临着资金压力。尽管4月中旬央行宣布降准,所释放的资金对房企有所利好,但房地产从严调控的局面并没有改变,各地银行房贷利率也在上涨,对于房企而言,资金面依旧偏紧。在这种情况下,强调在拿地、开发、销售上加快速度,压缩周期,从而减轻资金压力的高周转策略,正在被越来越多的房企采用。

“高地价意味着高溢价,意味着无法做走量的刚需产品,再加上部分楼盘‘双合同’现象进一步提高了刚需入市门槛,这对于房企实现资金快速周转显然是不利的”,肖文晓表示,在今年楼市资金面偏紧的情况下,周转对于房企尤为重要。

南方日报记者 葛政涵

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