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北京万科自持项目定位高租金高 市场反应有待观察

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项目负责人表示,企业自持租赁房不是保障房,租赁市场有多层次需求,相信高端租赁产品有足够的市场需求

租赁产品需求上,北京正在经历由群租向合租、由合租向单间过渡的阶段,租房者对居住空间舒适、隐私的需求不断提高

“这几天每天都要接待几十家媒体,不断给大家介绍项目情况。”4月16日中午,经济日报记者见到万科翡翠书院优惠购楼盘相册最新报价)的产品主管张建伟时,口干舌燥的他好不容易才得到了一个短暂的喝水机会。由于推出了北京首个企业全自持租赁房项目——万科翡翠书院,位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米的永丰地块,近日成为人们关注的焦点。

企业自持租赁房源于北京2016年的楼市“9·30调控新政”,当时“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”。2016年底,一些符合条件的地块成交,其中就包括万科拍得的两宗海淀永丰地块。

记者在现场看到,目前翡翠书院项目已经开工建设,近期将启动预租,预计2020年底将交付第一批租赁房源。据介绍,该项目的综合容积率为1.78,楼层多在3至8层之间;户型主要分为两类:90平方米的小三居和180平方米的三层复式四居室,其中,90平方米户型将占总量的70%。价格上,90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元,180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元。如果一次性承租10年,可以为租户“锁定”租金,10年内租金不变。

从位置看,这个项目距离城市核心区大约25公里,靠近北京西北六环。数万元的月租金,加上如此远的距离,引来一片质疑声。

在阿里巴巴工作的王先生告诉记者,对于这么远地段的租赁房,价格确实有些贵,通常普通人在租房上的花费不会超过月收入的30%,对于BAT这样的企业来说,至少要总监以上的员工才会考虑这个价格的租赁房。互联网企业的员工一般储蓄意识还比较强,不太可能在租房上透支太多消费能力。

“从企业角度,肯定不可能简单地亏损干公益。这个租金价格对应当年拿地成本,其实并不算高。虽然舆论都认为我们的价格太贵了,但实际上这个项目的利润微乎其微。”北京万科的品牌负责人解释说,从成本反推,该块地价超过109亿元,建安成本50亿元,目前总成本160亿元,这还不考虑配套成本、长期经营成本、维新成本,“高成本倒逼我们只能高定价,该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区”。

该负责人告诉记者,需要注意的是,企业自持租赁房不是保障房,租赁市场有多层次需求,该项目地处北京高端产业集群区,华为、百度、腾讯、网易、联想、小米等大公司聚集,相信这里对高端租赁产品有足够的市场需求。

“从此类项目来说,单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看,其实租金是不贵的,再考虑海淀市区的因素、新房项目租赁等更是可以理解的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说,换而言之,因为长期租赁中租金相对是稳定的,所以类似定价会考虑到未来物价上涨等因素。从租金的分布看,当期看偏贵,中后期看其实是便宜的。

目前,一线城市房屋租赁市场供需错配矛盾比较突出。如何将现有的存量资源与多层次的租赁需求相匹配?如何扩大租赁房源供给,特别是有品质的租赁房源供给,满足不断增长和提升的租赁需求,维护租赁市场的稳定?这些都是建设一个成熟的住房租赁市场需要解决的问题。

链家研究院院长杨现领表示,从长期看,随着北京租赁需求进入到品质提升阶段,北京租金上涨具有趋势性动力。租赁产品需求上,北京正在经历由群租向合租、由合租向单间过渡的阶段,租房者对居住空间舒适、隐私的需求不断提高。租赁需求的升级需要政策给予前瞻性考虑,如果租赁政策不能适应和满足租赁需求升级的趋势,一方面可能导致资源浪费,另一方面导致需求得不到满足,租金上涨。因此,租金上涨的最大风险来自于供需的不匹配。

“未来的问题在于,此类房子不光是提供一个给类似科技人员的居所,而是需要在租售同权的地方做各类创新,比如说为租房以后的积分落户提供各类配套等。这样租赁项目的意义就会比较大,也有助于租赁产品的推广,市场的批评声会减少,认可和理解的心态会增加。”严跃进坦言。

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