本报记者 张敏 北京报道
导读
在多数分析人士看来，房企仍有一定的加杠杆余地，预计融资行为仍会继续。但长期来看，随着监管的趋于严厉，国内融资的规模和频率也将逐渐下降。海外融资的情况，将视汇率波动的因素而定。
虽然金融监管越来越严，但房企的融资动作并未减缓，反而越来越密集。
4月9日以来，宝龙、招商、中骏、中粮等房企均公告宣布融资事项，以发债为主；旭辉、朗诗、华远等房企也表示，即将有融资动作；阳光城和雅居乐则分别完成了长租公寓REITs和商业物业CMBS的发行，属于衍生业务的资产证券化产品。
据中原地产研究中心统计，截至4月13日，上市房企发债规模约合193亿美元，比去年同期上涨80.6%。4月以来，上市房企发布的各项融资需求（已融资和拟融资）已近1000亿人民币。
作为资金密集型行业，房地产本身就对资金有着大量需求。今年以来“逆监管而上”的现象，则体现出这一时点的需求格外强烈。分析人士认为，规模导向、多元化布局推进，叠加3、4月份的“传统融资旺季”，导致了上述现象出现。此外，国内金融监管日渐严厉的大趋势，也在促使企业追赶这一“窗口期”。
海外融资占比增加
3、4月份是房地产行业传统的融资高峰期。这一方面是因为年度业绩完成发布，企业评级完成，业绩较好的房企会在此时点进行融资，以求较低的成本；另一方面，企业的年度乃至中长期目标基本敲定，对资金的需求规模可以测算出来。
4月12日，宝龙地产宣布，全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券，成本不详。仅两天前，宝龙地产发行了2021年到期的3.5亿美元优先票据，成本为6.95%。
同在12日，旭辉宣布拟发行美元计值的优先票据，金额最终确定为5亿美元，期限三年，成本为6.875%。中国金茂、泰禾、阳光城也在12日发布了融资或资本合作的消息。
4月9日以来，中骏、中粮、蓝光、华远、招商、朗诗、雅居乐、碧桂园等房企均公告了融资动作及融资意向，可计算的资金需求规模超过300亿。
上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，分析这些融资动作，可发现三个明显变化：海外融资增多，资金成本提高，融资密度加大。
宝龙、旭辉、中骏、朗诗、越秀等企业均采取了发行美元或港元债务的方式进行融资，龙光地产则计划在新加坡发债。综合来看，房企海外融资占比在3到4成，明显高于去年。严跃进指出，这与境内金融监管加强、融资难度增大有关。
有房企人士向21世纪经济报道表示，从去年四季度开始，作为开发贷主要来源的银行贷款，就已出现审核流程趋严、放款周期拉长、资金成本提高的现象。债券、信托、基金等融资渠道同样如此。受此影响，房企在海外融资的尝试，从去年末就已出现。
无论海外还是内地，国企的融资成本大多升至5%以上，民企则普遍在6%以上水平，部分企业甚至超过7%。比如，蓝光发展即将在上交所发行的一笔5.5亿元3年期债券，利率为7.2%。中骏已发行的一笔6亿美元3年期优先票据，成本达到7.45%。
近几年，随着金融监管政策趋严和利率水平提高，房企的内地融资成本呈上升趋势。2016年，内地发债平均成本在4%-5%，部分企业可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超过6%。即便诉诸海外，资金成本也因美元加息而抬升，且普遍不低于国内融资。
与往年同期相比，这一时段的融资频率十分密集，每天有近10家房企发布融资动态，部分企业连续出手。
以泰禾为例，自今年1月1日以来共发布7条融资公告，涉及发行境外美元债券、商业地产（五四北泰禾广场）项目资产支持专项计划、购房尾款资产支持票据、长租公寓资产支持专项计划、公司供应链资产支持票据等5种融资方式，公告融资金额合计超过250亿。此外，泰禾还于4月12日与长城资产签署了战略合作协议，涉及多项金融、资管领域的合作。
上述情况成为今年以来房企融资动作的缩影。据中原地产统计，今年前3个月，房地产领域集合信托产品成立近500款，成立规模超千亿元，同比增长约90%；仅1月的成立数量就与去年一季度数量相当。
规模导向引发资金需求
房企在此时点上释放出对资金的大量需求，并非出于偶然。
泰禾的连续融资动作，很容易让人想起其对扩规模的追求。泰禾集团董事长黄其森在去年12月表示，2018年，泰禾将力争迈入2000亿时代。而根据易居克而瑞的数据，2017年泰禾的销售规模为1007.2亿元。
21世纪经济报道粗略统计，目前提出超千亿销售目标的房企，已有30多家。有的房企今年对外公布的目标增幅是40%、50%，对内却高达80%甚至翻番。去年销售不足700亿的金茂，就提出3年后实现2000亿的目标。
“规模越大的房地产企业，对资金的需求往往就越大；冲击规模的房企，对资金的需求同样很大。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，“规模导向”是企业资金需求增加的重要原因。
与此同时，随着多元化转型的推进，一些衍生业务也需要资金投入。从商业模式上看，商业地产、长租公寓等产品的投资回报周期长，短期内并不能产生大量回款。这也使得资产证券化类融资开始增多。
4月初，阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所评审通过，规模不超过人民币30亿元，获准在2年内分期发行。4月10日，雅居乐完成了集团首单CMBS的发行，规模为46亿元，票面利率5.85%，产品期限为18年，每3年有一个行权窗口。
在严跃进看来，房企扎堆融资，还有争夺时间窗口的考量。“金融监管政策越来越严厉，对于在国内融资的房企来说，时间窗口已经不多。”
今年两会期间，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜还表示，房地产金融风险是可控的，但“个别房地产企业可能在财务方面比较激进的现象，会有一些风险”。此后，监管层关于金融去杠杆的表态和动作不断出现。
思源地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅认为，房企的各项融资渠道都将受到影响。具体而言，国有银行贷款只支持百强房企（部分收紧至TOP50房企）、地方龙头房企或白名单客户的开发贷需求；股权债权融资方面，明股实债、借壳绕道等变相输血的方式已无法操作，只有“真股+股东借款”才合规；信托、私募基金、资管通道等非标产品有一定空间，但仍存监管收紧的可能；资产证券化产品则对房企资质要求较高。
她认为，“综合来看，去杠杆环境下，房企外部融资渠道受到极大制约，尽管表外融资成本高达12%-18%，境外融资也因汇率波动导致隐形成本的提升，但龙头房企尚有腾挪空间，而中小房企将陷入更加艰难的融资困境。”
如此多的融资动作，会不会提高房企的负债率？
从年报情况来看，大部分企业的资产负债率在65%-85%之间，净负债率水平不等，但大部分企业现阶段的资金“危机”并不明显。分析人士指出，很多房企在这两年进行了债务置换，使得债务总成本降低，短期负债的比重也有所下降。同时，经过过去两年的销售，大部分房企握有较充裕的现金流，且多数能够覆盖短期负债。
因此，在多数分析人士看来，房企仍有一定的加杠杆余地，预计融资行为仍会继续。但长期来看，随着监管的趋于严厉，国内融资的规模和频率也将逐渐下降。海外融资的情况，将视汇率波动的因素而定。
本文来源：21世纪经济报道
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